Оформление долей в квартире при совместной покупке в ипотеку без брака
Анализ вашей ситуации
Вы с гражданином Беларуси, не состоящие в браке, планируете приобрести квартиру в ипотеку с совместным финансированием. Для защиты прав обоих участников необходимо юридически оформить долевую собственность.
Применимые правовые нормы
Долевая собственность и соглашение о долях
"Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 245)
"Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 245)
Нотариальное удостоверение соглашения
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)
Государственная регистрация прав
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 131)
Особенности для иностранных граждан
"Иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон "О правовом положении иностранных граждан в РФ", статья 4)
Ипотека и долевая собственность
"При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке", статья 75)
Рекомендации и порядок действий
1. Подготовка соглашения о долях
Рекомендую составить соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на квартиру. В соглашении следует указать:
- Размер долей каждого участника (рекомендую пропорционально вкладам)
- Порядок несения расходов по содержанию квартиры
- Порядок пользования квартирой
- Механизм разрешения споров
2. Нотариальное удостоверение
Соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поскольку связано с определением долей в праве общей собственности на недвижимость.
3. Государственная регистрация
После нотариального удостоверения соглашение подлежит государственной регистрации в Росреестре. Права на доли будут внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
4. Особенности с ипотекой
Учтите, что при оформлении ипотеки:
- Квартира будет находиться в залоге у банка
- Все собственники будут солидарными заемщиками
- Любые изменения в долях потребуют согласия банка
5. На случай отказа от выполнения условий
Если одна из сторон откажется выполнять условия соглашения:
"Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 11)
"При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 15)
Выводы
- Составьте нотариальное соглашение об определении долей до приобретения квартиры
- Определите доли пропорционально вкладам каждого участника
- Зарегистрируйте соглашение в Росреестре одновременно с регистрацией права собственности
- Учтите требования банка при оформлении ипотеки
- Гражданин Беларуси имеет равные права с российскими гражданами на приобретение недвижимости в России
Для подготовки юридически грамотного соглашения и учета всех нюансов ипотечного кредитования рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся в области недвижимости.
