Покупка квартиры с зарегистрированными лицами: минимизация рисков
Анализ ситуации
При покупке квартиры с зарегистрированными лицами, не являющимися собственниками, существуют следующие риски:
- Невыполнение продавцом обещания о выписке родственников после сделки
- Оспаривание сделки зарегистрированными лицами
- Затруднения с выселением лиц, сохраняющих право пользования
Применимые правовые нормы
Проверка документов перед сделкой
"Выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 62)
Выписка из ЕГРН является основным документом для проверки юридической чистоты квартиры.
Согласие зарегистрированных лиц
"Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 558)
Если зарегистрированные лица сохраняют право пользования после сделки, это должно быть отражено в договоре.
Ответственность продавца
"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 460)
"Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 330)
Выселение зарегистрированных лиц
"В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 35)
"Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 292)
Защита расчетов
"По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 860.7)
Рекомендации и выводы
1. Документы для проверки
- Выписка из ЕГРН - проверить отсутствие обременений и арестов
- Паспорта всех зарегистрированных лиц - установить их личности
- Документы, подтверждающие родство - оценить вероятность сохранения права пользования
2. Условия договора купли-продажи
- Включить положение о том, что квартира передается свободной от прав третьих лиц
- Указать конкретный срок выписки всех зарегистрированных лиц (до расчетов)
- Прописать существенную неустойку за каждый день просрочки выписки
- Включить условие о возможности одностороннего расторжения договора при невыполнении обязательств по выписке
3. Организация расчетов
- Использовать эскроу-счет - наиболее безопасный способ расчетов
- Выплату средств продавцу производить только после подтверждения выписки всех лиц
- Разделить платеж на части с удержанием значительной суммы до полного освобождения квартиры
4. Дополнительные меры безопасности
- Получить от зарегистрированных лиц письменные обязательства о выписке
- Нотариально удостоверить отказ зарегистрированных лиц от оспаривания сделки
- Проконтролировать фактическое освобождение квартиры перед окончательным расчетом
5. При возникновении проблем
В случае отказа зарегистрированных лиц выписываться:
- Требовать возмещения убытков от продавца
- Обращаться в суд с иском о выселении
- Использовать механизм взыскания неустойки по договору
Важно: Риски значительно снижаются при использовании эскроу-счетов и включении в договор четких санкций за неисполнение обязательств по выписке. При сложной ситуации рекомендуется обратиться к адвокату для составления максимально защищенного договора.
