Переоформление дома от бабушки на внучку при проживании бабушки за границей
Анализ ситуации
Вы хотите переоформить жилой дом с бабушки на себя. Бабушка является гражданкой РФ, но постоянно проживает в Грузии. Она дееспособна, что является важным условием для совершения сделки.
Порядок переоформления и применимые нормы
Выбор способа переоформления
Для переоформления дома между близкими родственниками возможны два основных варианта:
1. Договор дарения
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 574)
2. Договор купли-продажи
"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 550)
Особенности оформления с участием лица, проживающего за границей
Легализация документов из Грузии
"Каждое из договаривающихся государств освобождает от легализации документы, на которые распространяется настоящая Конвенция и которые должны быть представлены на его территории" (Источник: Конвенция, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов, статья 2)
"Единственной формальностью, которая может быть потребована для удостоверения подлинности подписи... является проставление предусмотренного статьей 4 апостиля" (Источник: Конвенция, отменяющая требование легализации иностранных официальных документов, статья 3)
Документы, составленные за границей
"Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств... принимаются нотариусом при условии их легализации... Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации" (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 106)
Возможность дистанционного оформления
Оформление через представителя
"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 185.1)
Доверенность, удостоверенная консульским должностным лицом
"Консульские должностные лица совершают следующие нотариальные действия: 1) удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации; ... 6) свидетельствуют подлинность подписи на документах" (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 38)
Налоговые последствия
При дарении между близкими родственниками
Для внучки как одаряемой налог на доходы физических лиц при дарении недвижимости от близкого родственника не уплачивается.
При продаже
"Если иное не установлено настоящей статьей, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 217.1)
Для бабушки как продавца
Если бабушка является налоговым нерезидентом РФ:
"Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 224)
Государственная регистрация перехода права
"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 551)
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 131)
Выводы и рекомендации
Рекомендуемая процедура:
-
Оптимальный способ - договор дарения, поскольку:
- Освобождает от налогообложения для внучки
- Упрощает налоговые последствия
-
Действия бабушки в Грузии:
- Оформить доверенность на представителя в России
- Доверенность должна быть заверена в консульстве РФ в Грузии или нотариусом Грузии с проставлением апостиля
-
Необходимые документы:
- Нотариально удостоверенный договор дарения
- Документы, подтверждающие право собственности бабушки
- Документ, удостоверяющий личность сторон
- Документы, подтверждающие родство
- Квитанция об уплате госпошлины
-
Налоговые аспекты:
- При дарении налог для внучки не уплачивается
- При последующей продаже дома внучкой будет применяться 3-летний срок владения для освобождения от налога
-
Риски и дополнительные рекомендации:
- Убедитесь в дееспособности бабушки
- Проверьте отсутствие обременений на доме
- Рекомендую обратиться к адвокату для подготовки документов и консультации по налоговым последствиям для бабушки как нерезидента РФ
- Уточните в налоговых органах статус резидентства бабушки для целей налогообложения
Процедура требует тщательной подготовки документов, особенно учитывая иностранное резидентство бабушки, но при правильном оформлении является полностью законной и осуществимой.
