Оформление договора купли-продажи дома с земельным участком в рассрочку с залогом
Анализ ситуации
Вы планируете заключить договор купли-продажи жилого дома с земельным участком в Дмитровском районе Московской области с условием рассрочки платежа и залога имущества в пользу продавца до полного погашения выплат. Сделка будет удостоверяться нотариусом.
Выбор нотариуса
"Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 56)
Вы можете обратиться к любому нотариусу в пределах Московской области, не обязательно к нотариусу именно Дмитровского района.
Документы для нотариального удостоверения
"В случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, нотариусы не вправе требовать представления таких сведений от обратившихся за совершением данного нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 47.1)
Нотариус самостоятельно запросит необходимые выписки из ЕГРН. Однако вам потребуется предоставить:
- Паспорта сторон
- Документы, подтверждающие права на земельный участок и дом
- Документы, удостоверяющие личности сторон
Особенности оформления залога (ипотеки)
"Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 488)
"Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 10)
Залог возникает автоматически при продаже в кредит, но для его регистрации требуется:
- Включение условий о залоге в договор купли-продажи
- Государственная регистрация ипотеки в Росреестре
Условия рассрочки и залога в договоре
"Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 489)
"В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 9)
Дополнительные требования к сделке
"В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 554)
"Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 558)
Выводы и рекомендации
-
Вы можете обратиться к любому нотариусу в Московской области для удостоверения сделки.
-
Обязательные условия договора:
- Полное описание предмета договора (дом и земельный участок)
- Цена недвижимости
- График платежей по рассрочке (сроки и размеры платежей)
- Условия залога с указанием предмета ипотеки
- Сведения о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением (если applicable)
-
Нотариус проверит соответствие договора требованиям законодательства и разъяснит сторонам последствия сделки.
-
После нотариального удостоверения потребуется государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки в Росреестре.
-
Рекомендуется подробно прописать в договоре условия досрочного погашения, ответственность за просрочку платежей, порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Для уточнения конкретных нюансов, связанных с целевым назначением земельного участка в Дмитровском районе, рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельном праве.
