Урегулирование ипотечных обязательств при участии в программе реновации
Анализ вашей ситуации
Вы являетесь собственником квартиры, находящейся в залоге у банка по непогашенной ипотеке, и ваш дом подлежит сносу в рамках программы реновации. В этой ситуации происходит принудительное изъятие имущества для государственных нужд, что влечет особые правовые последствия для залоговых отношений.
Применимые правовые нормы
Специальный режим для реновации
Для программы реновации в Москве установлен специальный правовой режим:
"Заключение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, с условием предоставления равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения, принятие судебного акта, на основании которого осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на равнозначное жилое помещение или равноценное жилое помещение, являются основаниями для замены предмета залога по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, без согласия залогодержателя и залогодателя по данному договору." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 41.1)
Автоматическая замена залога
"При этом условия договора об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, а также условия иных соглашений, заключенных в отношении прежнего предмета залога, применяются без изменений прав и обязанностей соответствующих сторон в отношении нового предмета залога." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 41.1)
Государственная регистрация ипотеки на новую квартиру
"Государственная регистрация ипотеки в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 'О статусе столицы Российской Федерации' в отношении равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности на соответствующее жилое помещение" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 53, часть 4.1)
Прекращение ипотеки на старую квартиру
"Государственная регистрация прекращения ипотеки в отношении жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 'О статусе столицы Российской Федерации', осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на равнозначное жилое помещение или равноценное жилое помещение." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 53, часть 11.1)
Выводы и рекомендации
Ваши права и возможности
-
Автоматическая замена залога - вам не требуется получать согласие банка на замену залога. Ипотека автоматически переходит на новую квартиру.
-
Банк не может требовать досрочного погашения - поскольку залог сохраняется на новом имуществе, оснований для требования досрочного погашения кредита нет.
-
Условия кредита не меняются - все условия вашего ипотечного договора сохраняются в неизменном виде, меняется только предмет залога.
Практические шаги
-
Уведомите банк - хотя согласие банка не требуется, рекомендуется письменно уведомить банк о вашем участии в программе реновации.
-
Проверьте регистрацию - убедитесь, что при государственной регистрации права собственности на новую квартиру одновременно зарегистрирована ипотека в пользу вашего банка.
-
Согласуйте оценку - если в вашем договоре ипотеки предусмотрена определенная стоимость залога, может потребоваться согласование оценки новой квартиры с банком.
-
Обновите страховку - после получения новой квартиры необходимо оформить страхование на новый объект недвижимости.
Если ваша ситуация не подпадает под специальные нормы о реновации
В случае, если ваша ситуация не регулируется специальными нормами о реновации, применяются общие правила Гражданского кодекса:
"Если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 346)
В этом случае вам необходимо заключить с банком соглашение о замене предмета залога.
Рекомендую обратиться к адвокату для получения персональной консультации с учетом конкретных условий вашего ипотечного договора и особенностей программы реновации в вашем регионе.
