Создание ТСН в коттеджном посёлке: права собственников и необходимый кворум
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником дома в коттеджном посёлке, где другие собственники инициируют создание товарищества собственников недвижимости (ТСН). Ваши опасения связаны с дополнительными расходами и ограничениями. Рассмотрим юридические аспекты данной ситуации.
Порядок и кворум для создания ТСН
Для создания товарищества собственников недвижимости в отношении нескольких жилых домов применяются специальные правила:
"Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 136 часть 2 пункт 2)
Это означает, что для создания ТСН в посёлке, состоящем из отдельных жилых домов, требуется согласие всех собственников без исключения.
Влияние собственности застройщика на дороги
Факт нахождения дорог в собственности застройщика имеет ключевое значение:
"Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества... созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 123.12 часть 1)
Поскольку дороги находятся в собственности застройщика, а не собственников домов, они не являются общим имуществом, которое может управляться ТСН. Это существенно влияет на саму возможность создания товарищества для управления таким имуществом.
Права несогласных собственников
Как собственник, не желающий участвовать в ТСН, вы имеете следующие права:
"Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 181.4 часть 1)
"Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 181.4 часть 3)
Правовые последствия
Если бы ТСН было создано с нарушениями:
"Решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня... 2) принято при отсутствии необходимого кворума" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 181.5)
Выводы и рекомендации
-
Для создания ТСН в вашем посёлке требуется единогласное решение всех собственников 20 домов. Решение большинства недостаточно.
-
Факт нахождения дорог в собственности застройщика создает дополнительные правовые препятствия для создания ТСН, поскольку отсутствует общее имущество для управления.
-
Вы имеете право не соглашаться на создание ТСН, и без вашего согласия товарищество не может быть создано на законных основаниях.
-
Если решение о создании ТСН будет принято с нарушением требований закона, вы можете оспорить его в суде в течение 6 месяцев с момента, когда узнали о нарушении.
-
Рекомендуется:
- Официально заявить о своем несогласии с созданием ТСН
- Требовать соблюдения процедуры единогласного принятия решения
- В случае принятия решения с нарушениями - обращаться в суд для его оспаривания
- Проконсультироваться с адвокатом для защиты своих прав
Помните, что создание ТСН без единогласного решения всех собственников жилых домов является незаконным и может быть оспорено в судебном порядке.
