Оформление договора дарения дома и требование нотариуса о межевании земельного участка
Анализ ситуации
При удостоверении договора дарения недвижимости нотариус обязан проверить принадлежность имущества лицу, его отчуждающему, а также отсутствие ограничений прав и обременений имущества.
"При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 55)
Применимые нормы права
Требования к документам на земельный участок
Для совершения нотариальных действий с недвижимостью необходимы достоверные сведения о земельном участке. Нотариусы получают необходимые сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН):
"В случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, нотариусы не вправе требовать представления таких сведений от обратившихся за совершением данного нотариального действия гражданина." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 47.1)
Значение межевого плана
Межевой план является официальным документом, подготовленным кадастровым инженером, который содержит точные сведения о границах земельного участка:
"Результатом кадастровых работ кадастрового инженера является межевой план" (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 37)
"Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 22)
Особенности для ранее учтенных земельных участков
Для ранее учтенных земельных участков действуют специальные правила:
"Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке осуществляется на основании документа, устанавливающего или подтверждающего право на такой земельный участок, а также межевого плана." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 69)
Выводы и рекомендации
-
Требование нотариуса обосновано - нотариус обязан убедиться в точности границ земельного участка, поскольку это влияет на предмет договора дарения.
-
Ранее составленный план не заменяет межевой план - обычный план с границами не является официальным документом, содержащим координаты характерных точек границ и прошедшим процедуру согласования.
-
Отсутствие кадастровых инженеров в районе - в данном случае можно воспользоваться положениями о поддержке нотариата в труднодоступных местностях, но это не освобождает от необходимости предоставления надлежащих документов.
-
Нотариус вправе отказать в удостоверении договора, если документы не соответствуют требованиям законодательства:
"Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 48)
Рекомендации:
- Обратитесь к кадастровому инженеру из ближайшего населенного пункта для проведения межевых работ
- Уточните у нотариуса, достаточно ли будет выписки из ЕГРН с установленными границами участка
- Рассмотрите возможность приглашения кадастрового инженера в ваш населенный пункт
- При невозможности решить вопрос самостоятельно обратитесь за помощью к адвокату, специализирующемуся на земельных вопросах
