Как оформить землю под многоквартирным домом и узаконить самовольную постройку бани при отказе из-за малой площади

Оформление земли под старым многоквартирным домом и легализация самовольно построенной бани

Анализ вашей ситуации

Вы являетесь собственником приватизированной квартиры в многоквартирном доме (старом бараке). При приватизации квартиры около 20 лет назад земельный участок под домом оформлен не был. Примерно 5 лет назад на этом участке была построена баня, также не оформленная надлежащим образом. Местная администрация отказала в предоставлении земельного участка (в собственность или аренду), ссылаясь на то, что его площадь меньше минимальной нормы в 4 сотки, и не предложила законных путей решения проблемы.

1. Правовой статус земельного участка под многоквартирным домом

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в силу закона входит в состав общего имущества собственников помещений в этом доме.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36.1)

Это означает, что с момента приватизации квартиры и регистрации права собственности на нее у вас и других собственников квартир уже возникло право общей долевой собственности на земельный участок под домом, даже если оно не было зарегистрировано в Росреестре. Это право является производным от права на квартиру.

"Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42.1)

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, ... а также земельный участок..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 290.1)

Таким образом, задача состоит не в "приватизации" или "получении" земли, а в официальном оформлении (государственном кадастровом учете и регистрации права) уже существующего права общей долевой собственности.

Вывод по первому вопросу: Земельный участок под МКД уже принадлежит вам и другим собственникам на праве общей долевой собственности в силу закона. Требуется его кадастровый учет и регистрация этого права.

2. Проблема минимального размера земельного участка (4 сотки)

Администрация сослалась на то, что участок меньше минимальной нормы. В предоставленном контексте прямого указания на минимальный размер в 4 сотки для земель под МКД нет. Такие минимальные и максимальные размеры устанавливаются градостроительным регламентом.

"Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков... Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь..." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 38.1)

"Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 36.8)

Ключевой момент: если участок сложился исторически и его размер меньше минимального, установленного правилами землепользования и застройки, это не является основанием для отказа в его оформлении. Он может использоваться в существующих границах.

"размер образуемого земельного участка ... не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных законом" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26.1, пункт 28)

Для земельных участков под существующими МКД, особенно старыми, часто делается исключение. Отказ администрации по этому основанию может быть оспорен.

Вывод по второму вопросу: Существующий участок под старым домом должен быть оформлен в тех границах, которые он фактически занимает, даже если его площадь меньше установленной местными нормативами минимальной нормы. Отказ по этому основанию неправомерен.

3. Правовой статус и риски, связанные с самовольно построенной баней

Баня, построенная без разрешительной документации на земельном участке, который на тот момент не был оформлен в собственность, является самовольной постройкой.

"Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 222.1)

Правовые последствия для самовольной постройки:

• Лицо, осуществившее строительство, не приобретает на нее право собственности.
• Распоряжаться ею (продавать, дарить и т.д.) нельзя.
• Постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями лицом, осуществившим строительство, либо за его счет.

Риски:

1. Административная ответственность:

   • "Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство... влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 9.5.1)

   • "Самовольное занятие земельного участка ... влечет наложение административного штрафа ... на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 7.1)

   • "Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме ... влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 7.21.2) (Может применяться по аналогии к постройке на общем имуществе).

2. Решение о сносе. Орган местного самоуправления или суд могут принять решение о сносе такой постройки.
3. Невозможность легальной продажи или иного распоряжения имуществом.

Возможность легализации (признания права собственности):
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:

"если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 222.3)

То есть, для легализации бани необходимо:

1. Оформить права на земельный участок (право общей долевой собственности).
2. Доказать, что баня соответствует градостроительным, строительным, пожарным, санитарным нормам.
3. Доказать, что она не нарушает права соседей (например, не затеняет их окна, не создает неудобств).

Вывод по третьему вопросу: Баня является самовольной постройкой, что влечет риски штрафов и сноса. Ее можно легализовать через суд, но только после оформления прав на землю и при условии соответствия всем нормам и отсутствия нарушений прав других лиц.

4. Порядок действий и рекомендации

Последовательность шагов:

Шаг 1. Организация собственников.
Поскольку земля и, вероятно, баня (если она построена на общем участке) являются общим имуществом, решать вопрос нужно сообща. Необходимо провести общее собрание собственников помещений в МКД.

"Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44.1)
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... принятие решений об определении лица, уполномоченного от имени собственников помещений в многоквартирном доме на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44.2, пункт 3.6)

На собрании нужно принять решения:

1. Об оформлении земельного участка в общую долевую собственность.
2. Об определении уполномоченного лица (это может быть один из собственников, управляющая организация или юрист/адвокат по доверенности) для взаимодействия с администрацией, кадастровым инженером и Росреестром.
3. По вопросу о бане (например, о намерении обратиться в суд для ее легализации после оформления земли, если она построена на общие средства или с общего согласия).

Шаг 2. Обращение в местную администрацию с требованием сформировать и поставить на кадастровый учет земельный участок.
Уполномоченное лицо от имени всех собственников обращается в администрацию с заявлением об образовании земельного участка под МКД и проведении кадастровых работ. Образование участка является обязанностью органов местного самоуправления.

"органа местного самоуправления, на которые на основании федерального закона возложена обязанность по образованию земельных участков, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах, - при государственном кадастровом учете земельных участков, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 15.2, пункт 2.4)

Если администрация отказывает, необходимо требовать письменный отказ с обоснованием. Этот отказ можно будет обжаловать в суде.

Шаг 3. Кадастровые работы.
Для постановки земли на учет потребуется межевой план, который готовит кадастровый инженер. Работы оплачиваются собственниками (решение о порядке финансирования также принимается на общем собрании).

Шаг 4. Государственный кадастровый учет и регистрация права.
После получения межевого плана и решения администрации (или решения суда, если пришлось обжаловать отказ) уполномоченное лицо подает документы в Росреестр (лично, через МФЦ или онлайн) для кадастрового учета участка и одновременной регистрации права общей долевой собственности на него.

"Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 18.1)

Шаг 5. Легализация бани (после оформления земли).
После регистрации права на земельный участок можно начинать процесс легализации бани. Это сложный процесс, который, скорее всего, потребует обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку (статья 222 ГК РФ). В суде нужно будет доказать соблюдение трех условий, указанных выше. Для этого потребуется:

• Технический план на баню, подготовленный кадастровым инженером.
• Заключения (или доказательства возможности получения) о соответствии бани строительным, пожарным, санитарным нормам.
• Доказательства того, что баня не нарушает права соседей (можно представить письменные согласия соседей или протокол общего собрания, где вопрос рассматривался).
• Доказательство того, что у вас как у собственника доли в земле было право ее застройки (это право возникает после оформления земли).

5. Краткий перечень документов для начала процесса

1. Протокол общего собрания собственников помещений в МКД с решениями (п. 1-3 Шага 1).
2. Доверенность на уполномоченного представителя (если он действует не как собственник).
3. Заявление в местную администрацию об образовании земельного участка.
4. Правоустанавливающие документы на квартиры (свидетельства о приватизации, выписки из ЕГРН).
5. Для судебного этапа (если понадобится): письменный отказ администрации, межевой план, технический план на баню, различные заключения и доказательства.

Итоговые выводы и рекомендации

1. Земля уже ваша. Вы не "приватизируете" землю, а оформляете уже принадлежащее вам и другим собственникам право общей долевой собственности на участок под домом.
2. Отказ администрации из-за малой площади, скорее всего, неправомерен. Исторически сложившийся участок под старым домом оформляется в фактических границах.
3. Баня — самовольная постройка. Это создает риски штрафов и сноса. Легализовать ее можно только через суд и только после оформления земли, доказав ее безопасность и соответствие нормам.
4. Действуйте сообща. Первый и ключевой шаг — проведите общее собрание собственников. Без решения собрания и уполномоченного лица эффективно двигаться дальше будет крайне сложно.
5. Подготовьтесь к судебным разбирательствам. Вероятно, придется обжаловать в суде отказ администрации в оформлении земли, а затем отдельно подавать иск о признании права собственности на баню. Рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном и жилищном праве, который поможет подготовить документы для собрания, взаимодействия с администрацией и последующих судебных процессов.

Начните с организации общего собрания собственников. Это основа для всех дальнейших действий.