Как действовать при требовании ТСЖ снести перегородку на лестничной клетке, если есть давние документы, но не оформленные надлежащим образом?

Самовольная установка перегородки на лестничной площадке и требования ТСЖ о её демонтаже

Анализ ситуации

Вы совместно с соседкой около 20 лет назад установили перегородку (дверь) на лестничной площадке в многоквартирном доме. Лестничная площадка, согласно законодательству, входит в состав общего имущества всех собственников помещений в доме. Установка такой конструкции без соблюдения установленного порядка является самовольным изменением общего имущества. Товарищество собственников жилья (ТСЖ), как орган управления домом, обязан обеспечивать сохранность и надлежащее содержание общего имущества, в связи с чем правомерно требует устранить нарушение.

Применимые правовые нормы

1. Правовой режим лестничной площадки как общего имущества

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36)

"В состав общего имущества включаются: ... помещения общего пользования, в том числе межквартирные лестничные площадки..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)

Вывод: Лестничная площадка является общим имуществом, и все собственники владеют им на праве общей долевой собственности. Ни один из собственников в отдельности не вправе самовольно изменять его.

2. Самовольное изменение общего имущества и его последствия

Установка перегородки на лестничной площадке представляет собой переустройство или перепланировку помещения общего пользования. Закон требует обязательного согласования таких работ.

"Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 26)

"Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 40)

Поскольку работы были проведены без какого-либо согласования, они являются самовольными.

"Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 29)

"Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 29)

"Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме... влекут наложение административного штрафа на граждан..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 7.21)

Обязанность ТСЖ: Товарищество собственников жилья обязано обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и принимать меры по прекращению действий, нарушающих права собственников.

"Товарищество собственников жилья обязано: ... обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме... принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования... собственников помещений общим имуществом..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 138)

3. Возможность применения сроков исковой давности

Общий срок исковой давности для защиты нарушенного права составляет три года.

"Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 196)

"Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 200)

В вашем случае ключевым является момент, когда ТСЖ (или иные собственники) узнали о наличии перегородки. Факт того, что конструкция существует более 20 лет, сам по себе не означает, что срок исковой давности истек. Срок начинает течь с момента обнаружения нарушения. Если ТСЖ или другие собственники только сейчас активно заявили о нарушении, срок давности может не считаться истекшим. Однако, если требования не предъявлялись десятилетиями, и ТСЖ знало о перегородке, в суде можно заявлять о пропуске срока давности.

"Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 199)

4. Возможность узаконивания (легализации) существующей конструкции

Процедура узаконивания самовольно произведенных изменений предусмотрена законом, однако в отношении общего имущества она крайне затруднена.

В судебном порядке можно попытаться сохранить перегородку, если она не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу их жизни или здоровью.

"На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 29)

Для этого потребуется доказать, что перегородка:

• Не препятствует эвакуации в случае пожара.
• Не нарушает права доступа других собственников к общему имуществу (например, к инженерным коммуникациям).
• Не ухудшает условия освещенности или вентиляции.
• Не создает иных угроз безопасности.

Однако, так как изменение было произведено за счет части общего имущества, решающее значение будет иметь получение согласия ВСЕХ собственников помещений в доме на общем собрании (ст. 40 ЖК РФ). Наличие у вас старого акта работ и проектной документации может служить доказательством того, что работы были выполнены, но не отменяет необходимости их согласования. Эти документы могут быть учтены судом при оценке ситуации, но не являются разрешительными.

Внимание: Отдельной "упрощенной" процедуры узаконивания подобных старых построек на общем имуществе, аналогичной "дачной амнистии", в представленном контексте не найдено. Основной путь — либо получение единогласного решения общего собрания собственников, либо обращение в суд с иском о сохранении переустроенного помещения.

Выводы и рекомендации

1. Ваша перегородка является самовольным переустройством общего имущества. С юридической точки зрения требования ТСЖ о её демонтаже обоснованы.

2. Срок исковой давности (3 года) может быть применен, но его течение начинается с момента, когда ТСЖ узнало о нарушении. Если председатель только сейчас начал активно действовать, срок может не истечь. В случае судебного разбирательства вам следует заявить о пропуске срока исковой давности, если у вас есть доказательства, что ТСЖ знало о перегородке давно и не реагировало.

3. Узаконить перегородку в административном порядке сейчас практически невозможно. Основным препятствием является необходимость получить согласие ВСЕХ собственников помещений в доме, что маловероятно.

4. Возможные варианты действий:

   • Добровольный демонтаж. Наименее конфликтный и затратный путь, позволяющий избежать судебных издержек и возможного административного штрафа.
   • Попытка договориться с ТСЖ и другими собственниками. Можно инициировать проведение общего собрания собственников с вопросом о сохранении перегородки. Для положительного решения по вопросу, затрагивающему общее имущество, требуется согласие всех собственников (ст. 40 ЖК РФ).
   • Ожидание иска ТСЖ в суд и защита в судебном процессе. В суде можно:
     • Заявлять о пропуске срока исковой давности.
     • Доказывать, что перегородка не нарушает права других лиц и требования безопасности (потребуется, возможно, экспертиза).
     • Ходатайствовать о сохранении перегородки на основании ст. 29 ЖК РФ.
     • Однако, риск проиграть дело и понести судебные расходы очень высок.

5. Рекомендация: Учитывая длительность существования конструкции и сложность её легализации, для оценки реальных судебных перспектив и подготовки грамотной правовой позиции настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве. Он поможет проанализировать ваши документы, оценит доказательственную базу по сроку давности и возможным нарушениям со стороны перегородки, а также представит ваши интересы в суде, если дело дойдет до разбирательства.