Проверка имущества перед покупкой: риски и необходимые документы
Анализ возможных рисков
При приобретении имущества могут существовать следующие виды обременений:
Недвижимое имущество может быть обременено:
- Ипотекой (залогом недвижимости): >"Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 19)
- Арестами, наложенными судебными приставами: >"Судебный пристав-исполнитель вправе совершать следующие исполнительные действия: в целях обеспечения исполнения исполнительного документа накладывать арест на имущество" (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", статья 64)
- Ограничениями прав на землю: >"Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 56)
- Сервитутами (правом ограниченного пользования): >"Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством" (Источник: Земельный кодекс РФ, статья 23)
Транспортные средства могут иметь:
- Запреты на регистрационные действия: >"К основаниям для отказа в совершении регистрационных действий относятся: наличие запретов и (или) ограничений, наложенных в соответствии с законодательством Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации транспортных средств", статья 20)
Документы для проверки
Для недвижимости необходимо проверить:
- Выписку из ЕГРН: >"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предоставляются по запросам любых лиц" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 62)
- Документы, подтверждающие право собственности продавца
- Техническую документацию на объект
Для транспортных средств:
- Свидетельство о регистрации ТС
- Паспорт транспортного средства
-
"Документы, устанавливающие основания для постановки транспортного средства на государственный учет и для внесения изменений в регистрационные данные транспортного средства в связи со сменой владельца транспортного средства, являются документы, удостоверяющие право собственности на транспортное средство" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации транспортных средств", статья 15)
Последствия приобретения обремененного имущества
При покупке имущества с неустановленными обременениями вы можете столкнуться с:
- Возможностью изъятия имущества третьими лицами: >"При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 461)
- Сохранением залога при переходе права собственности: >"Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 38)
Источники информации о обременениях
Для недвижимости:
- Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)
-
"Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 131)
Для транспортных средств:
- Государственный реестр транспортных средств
- База данных исполнительных производств ФССП
Для проверки долгов собственника:
- Реестр исполнительных производств: >"Общедоступными являются следующие сведения, содержащиеся в банке данных: сведения о должнике" (Источник: Федеральный закон "Об исполнительном производстве", статья 6.1)
Порядок оформления права собственности
Для недвижимости:
"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 551)
При наличии обременений:
"Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке" (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статья 37)
Выводы и рекомендации
- Обязательно получите актуальную выписку из ЕГРН для недвижимости или проверьте транспортное средство через официальные реестры
- Проверьте наличие запретов и арестов через банк данных исполнительных производств ФССП
- Убедитесь в правоспособности продавца и наличии у него всех необходимых документов
- При обнаружении обременений потребуйте от продавца их устранения до совершения сделки
- Обратитесь к адвокату для комплексной правовой проверки, если сумма сделки значительна или возникают сомнения в чистоте сделки
Помните, что >"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 460). Незнание об обременениях не освобождает от последствий их наличия.
