Документы и порядок оформления нотариального отказа от права пользования при продаже квартиры после приватизации

Нотариальное оформление отказа от права пользования приватизированной квартирой для её последующей продажи

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником квартиры, приватизированной в 2010 году. Ваш совершеннолетний сын, имевший право на участие в приватизации, от него отказался. В настоящее время для продажи квартиры требуется нотариально заверенный отказ сына от права пользования этим жилым помещением. Это связано с тем, что лица, отказавшиеся от приватизации, часто сохраняют право пожизненного проживания в квартире, которое может быть прекращено их добровольным волеизъявлением.

Применимые правовые нормы и порядок действий

1. Общие требования к нотариальному удостоверению

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма, а также по желанию сторон может удостоверять и другие сделки. >"Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 53)

При удостоверении отказа нотариус проверит дееспособность вашего сына, наличие его свободного волеизъявления и соответствие документа закону. >"При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 43)

2. Документы, необходимые для обращения к нотариусу

Для сына (отказывающегося лица):

• Паспорт гражданина РФ. Нотариус обязан установить личность обратившегося. >"При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина... Установление личности гражданина... должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности..." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 42)
• Письменный отказ от приватизации 2010 года (при наличии). Этот документ будет являться доказательством того, что сын имел право на приватизацию и от него отказался. Хотя нотариус может запросить сведения из ЕГРН, этот документ поможет подтвердить историю вопроса. В случае его утраты нотариус вправе отказать в совершении действия, если факты не подтверждены. >"Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: ...факты, изложенные в документах... не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке..." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 48)
• Документ, подтверждающий снятие с регистрационного учёта (выписка), если сын был зарегистрирован (прописан) в квартире на момент приватизации или после неё. Это критически важный момент. Если за ним сохранялась регистрация, её необходимо прекратить до оформления отказа, так как право пользования тесно связано с фактом проживания. В выписке из ЕГРН могут содержаться сведения о членах семьи собственника. >"В реестр прав на недвижимость вносятся следующие дополнительные сведения: ...8.6) сведения о членах семьи (бывших членах семьи) собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 9)

Для собственника (для полноты картины и подготовки к сделке):

• Документы на квартиру. Нотариус не вправе требовать их от вас для совершения самого отказа, так как он самостоятельно запросит необходимые сведения из ЕГРН. >"В случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, нотариусы не вправе требовать представления таких сведений от обратившихся за совершением данного нотариального действия гражданина..." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 47.1)
• Тем не менее, для будущей сделки купли-продажи вам понадобится актуальная выписка из ЕГРН. Она является документом, удостоверяющим государственную регистрацию права. >"Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав... удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 28)

3. Процедура у нотариуса

1. Личное присутствие: Сын должен явиться к нотариусу лично.
2. Оглашение и подписание: Содержание отказа будет зачитано вслух, после чего сын подпишет документ в присутствии нотариуса. >"Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 44)
3. Запрос сведений: Нотариус самостоятельно, в течение трёх рабочих дней, запросит и получит из ЕГРН сведения о квартире и, возможно, о правах членов семьи. >"...нотариус в порядке и способами, которые установлены Федеральным законом... в течение трех рабочих дней со дня обращения... запрашивает и получает... сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 47.1)

Правовые последствия

• Для сына: Нотариально удостоверенный отказ является окончательным и безусловным выражением его воли. После этого он утрачивает право пользования квартирой. В случае продажи квартиры в силу вступает норма: >"Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 292)
• Для сделки купли-продажи: Наличие такого отказа снимает потенциальные риски для покупателя, связанные с возможными претензиями со стороны лиц, ранее имевших право проживания. Это значительно упрощает процесс и делает сделку более безопасной.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Основной документ для сына — паспорт. Без него нотариальное действие невозможно.
2. Найдите старый отказ от приватизации 2010 года. Если он утрачен, попытайтесь получить его копию в архиве учреждения, где происходила приватизация (обычно Департамент жилищной политики или БТИ муниципалитета). Его наличие упростит процедуру.
3. Убедитесь, что сын снят с регистрационного учёта в этой квартире. Если он всё ещё зарегистрирован, сначала обратитесь в паспортный стол или МФЦ для снятия с учёта.
4. Обратитесь к любому нотариусу (государственному или частному) по месту нахождения квартиры или по месту жительства сына. Предварительно уточните перечень документов и стоимость услуги.
5. После получения нотариального отказа вы сможете спокойно приступить к оформлению договора купли-продажи квартиры. Для этой сделки вам обязательно потребуется свежая выписка из ЕГРН (действует 30 дней).
6. Если у нотариуса возникнут сомнения или сложности (например, из-за отсутствия старого отказа и противоречивых данных), он может запросить дополнительные доказательства. В исключительных случаях для подтверждения факта отказа от приватизации и непроживания может потребоваться обращение в суд, но это маловероятно при чётком следовании указанным шагам.