Вопрос о кадастровом номере на публичной карте и отображении другого идентификатора

Обнаружение нестандартного номера вместо кадастрового на публичной кадастровой карте

На публичной кадастровой карте отображаются сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Номер вида "23456/78" не является кадастровым номером в его стандартном формате (например, 50:20:123456:21). Скорее всего, это условный номер или иной ранее присвоенный учетный номер.

Анализ ситуации и применимые нормы

1. Какие идентификаторы используются для учета земельных участков?

Основным уникальным идентификатором объекта недвижимости в ЕГРН является кадастровый номер.

"Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 5, часть 1)

Однако в реестре также могут храниться сведения о других номерах, которые были присвоены объекту ранее.

"ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре), если такой номер был присвоен до присвоения... кадастрового номера... дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 8, часть 4, пункт 4)

Это объясняет, почему на карте может отображаться номер иного формата. Публичная карта может показывать именно этот "старый" условный номер, если объект является ранее учтенным.

2. Что такое ранее учтенный объект недвижимости?

К ранее учтенным относятся объекты, права на которые возникли или учет которых был проведен до вступления в силу современных законов о кадастре.

"Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости... права на которые зарегистрированы... и которым присвоены органом регистрации прав условные номера... также считаются ранее учтенными объектами недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 69, часть 4)

3. Юридическая значимость при сделках

Для совершения сделки купли-продажи земельного участка принципиально важно, прошел ли он государственный кадастровый учет.

"Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 37, пункт 1)

Если участок является ранее учтенным (имеет только условный номер), права на него признаются действительными. Однако для совершения сделки может потребоваться уточнение его границ и внесение актуальных сведений в ЕГРН, что приведет к присвоению кадастрового номера в современном формате. Отсутствие кадастрового номера в стандартном формате не делает сделку автоматически невозможной, но является серьезным сигналом о необходимости проверить состояние кадастрового учета объекта.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Скорее всего, это не ошибка. Вероятнее всего, вы смотрите на сведения о ранее учтенном земельном участке, которому в ЕГРН присвоен или сохранен условный (или иной ранее присвоенный) номер. Публичная кадастровая карта в таком случае может отображать именно этот номер.

2. Получите официальные сведения. Публичная карта — это справочный, но не официальный источник. Для получения достоверной информации и для подготовки к сделке необходимо заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на этот объект. Именно в этой выписке будет указано:

   • Какой номер значится как кадастровый.
   • Какой номер значится как условный/ранее присвоенный.
   • Статус записи об объекте ("ранее учтенный", "учтенный", "временный" и т.д.).
   • Актуальные сведения о границах, площади и правах.

3. Действуйте в зависимости от информации в выписке:

   • Если в выписке указан кадастровый номер в стандартном формате, а на карте отображается другой — это может быть техническая особенность отображения данных на карте. Для сделки ориентируйтесь на данные выписки.
   • Если в выписке объект имеет статус "ранее учтенный" и кадастровый номер отсутствует или совпадает с номером на карте (типа 23456/78), то для беспроблемного совершения сделки рекомендуется провести кадастровые работы (межевание) и поставить участок на кадастровый учет в современном порядке. Это исключит риски споров о границах и облегчит процесс регистрации перехода прав.

4. При возникновении сложностей с интерпретацией выписки или при необходимости оспорить сведения в ЕГРН, обратитесь за консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельном праве и недвижимости.