Нужен ли оригинал свидетельства о праве собственности при оформлении доверенности на прописку или можно обойтись копией?

Оформление доверенности на регистрацию по месту жительства при отсутствии оригинала свидетельства о собственности

Анализ ситуации

Собственник квартиры желает выдать нотариальную доверенность своему знакомому для регистрации (прописки) третьего лица в данном жилом помещении. Ключевая сложность заключается в отсутствии оригинала документа, подтверждающего право собственности (свидетельства или выписки из ЕГРН). В наличии имеется нотариально заверенная копия утраченного свидетельства. Вопрос состоит в том, примет ли нотариус эту копию для удостоверения доверенности и не возникнут ли впоследствии проблемы у представителя при обращении в органы регистрационного учета (МФЦ, ГУВМ МВД).

Применимые правовые нормы и их анализ

1. Полномочия нотариуса по удостоверению доверенностей и проверке прав.
   Нотариус уполномочен удостоверять доверенности от имени граждан.

   "Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 59)

   Для совершения нотариального действия нотариус обязан проверить соответствующие факты, в данном случае — право собственности доверителя на квартиру. Однако современное законодательство значительно упрощает эту процедуру для нотариуса.

   "В случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, нотариусы не вправе требовать представления таких сведений от обратившихся за совершением данного нотариального действия гражданина... Для совершения данного нотариального действия нотариус... запрашивает и получает... в органе регистрации прав сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 47.1)

   Это означает, что нотариус самостоятельно и в обязательном порядке запрашивает актуальные сведения о правах на недвижимость из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Таким образом, представление собственником любого документа о праве (оригинала или копии) носит скорее вспомогательный, информирующий характер. Основным источником информации для нотариуса будет официальный запрос в Росреестр.

2. Юридическая сила нотариально заверенной копии.
   Нотариус заверяет копии документов, но это удостоверение касается точности копии, а не содержания исходного документа.

   "Свидетельствуя верность копий документов и выписок из них, нотариус не подтверждает законность содержания документа, соответствие изложенных в нем фактов действительности..." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 77)

   Нотариально заверенная копия является надлежащим документом, подтверждающим факт существования и содержание оригинала на момент заверения. В контексте вашей ситуации она может быть принята нотариусом для установления личности обратившегося лица и в качестве ориентира. Окончательное же подтверждение права собственности произойдет через запрос в ЕГРН.

3. Особенности представления доверенности в регистрирующие органы.
   Для регистрации по месту жительства представитель должен предъявить нотариально удостоверенную доверенность.

   "Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя... при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 15, часть 4)
   "...представитель физического лица - ... нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 18, часть 8)

   Органы, осуществляющие регистрационный учет (как МФЦ, так и ГУВМ МВД), при принятии документов обязаны проверить полномочия представителя. Ключевое значение имеет сам факт наличия нотариально удостоверенной доверенности. Процесс ее удостоверения, включая проверку прав собственности нотариусом, остается "за кадром" для регистратора. Более того, для нотариально удостоверенных документов установлен упрощенный порядок.

   "При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки... проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется... через единую информационную систему нотариата..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 59, часть 2)

   Следовательно, для регистрирующего органа важно, чтобы доверенность была нотариальной. Какие документы легли в основу ее совершения, их проверяться не будет.

Выводы и рекомендации

1. Для нотариуса: Нотариально заверенной копии свидетельства о праве собственности, скорее всего, будет достаточно для начала процедуры оформления доверенности. Основным аргументом является обязанность нотариуса самостоятельно запросить актуальные сведения из ЕГРН (статья 47.1 Основ о нотариате). Копия поможет нотариусу идентифицировать объект и вас как лицо, обратившееся за выдачей такого документа ранее. Однако окончательное решение всегда остается за конкретным нотариусом на основании его внутренней проверки и требований профессиональных стандартов. Отказ возможен, если нотариус сочтет представленные документы не соответствующими требованиям (статья 48 Основ о нотариате), но в данной ситуации такие риски минимальны.

2. Для регистрационных органов (МФЦ/ГУВМ МВД): Не возникнет проблем, если доверенность будет нотариально удостоверена. Регистратор проверит только подлинность и действительность самой доверенности через электронную систему нотариата. Его не будут интересовать документы, на основании которых нотариус ее удостоверил.

Конкретные рекомендации собственнику:

1. Обратитесь к нотариусу, имея при себе:
   • Паспорт.
   • Нотариально заверенную копию утраченного свидетельства о праве собственности.
   • Данные паспортов вашего знакомого (представителя) и лица, которого планируется зарегистрировать.
   • Точный адрес квартиры.
2. Объясните нотариусу ситуацию. Сошлитесь на то, что он имеет право и обязанность самостоятельно запросить сведения из ЕГРН для проверки ваших прав.
3. Уточните у нотариуса перечень необходимых документов до визита. Практика может незначительно различаться.
4. Для будущего рекомендуется получить новую выписку из ЕГРН, которая является основным документом, подтверждающим право в настоящее время. Это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра.
5. В доверенности необходимо максимально четко и полно прописать полномочия представителя, включая право на подачу и получение документов, связанных с регистрацией и снятием с регистрационного учета по месту жительства/пребывания конкретного лица по указанному адресу.

Таким образом, шансы на успешное оформление доверенности на основании нотариальной копии очень высоки благодаря действующему порядку электронного взаимодействия нотариата с Росреестром.