Оформление доверенности на продажу недвижимости без личного присутствия представителя
Добрый вечер. Отвечаю на ваш вопрос по порядку, опираясь на действующее законодательство.
Анализ ситуации
Вы, как собственник магазина (недвижимого имущества), находясь в г. Сочи, хотите выдать нотариальную доверенность своей сестре, проживающей в г. Орле, чтобы она от вашего имени совершила сделку по продаже объекта, расположенного в Орле. Ключевой вопрос — можно ли оформить эту доверенность без личного присутствия вашей сестры (представителя) у нотариуса.
1. Обязательность нотариальной формы доверенности
Продажа недвижимости — это сделка, права на которую подлежат государственной регистрации. Следовательно, доверенность на её совершение требует обязательного нотариального удостоверения.
"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 185.1, пункт 1)
Это означает, что вам необходимо обратиться к нотариусу.
2. Личное присутствие представителя (сестры) при удостоверении доверенности
В предоставленном контексте не содержится прямого требования о личном присутствии лица, на имя которого выдается доверенность (представителя), при её удостоверении. Закон фокусируется на личности и волеизъявлении доверителя (вас).
Основные требования для нотариуса при удостоверении доверенности:
- Установить личность доверителя.
- Проверить его дееспособность и наличие свободного волеизъявления.
- Удостовериться, что содержание доверенности соответствует закону.
"При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 43)
"При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 42)
Таким образом, для удостоверения доверенности обязательно личное присутствие доверителя (вас) или его законного представителя, но не представителя по будущей доверенности (вашей сестры). Вы можете прийти к нотариусу одни, имея при себе паспорт и данные сестры (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
3. Дистанционное оформление доверенности (без вашего личного визита к нотариусу)
Закон предусматривает возможность совершения некоторых нотариальных действий удалённо. Однако в предоставленном контексте прямо указано, какие действия могут совершаться удалённо (например, обеспечение доказательств, выдача выписок, протест векселя и др.).
"Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия, предусмотренные статьями 81, 85.1, 86, 87, 88.1, 89, 97 (в части хранения электронных документов), 103, 103.7, 103.9-1, 103.14 настоящих Основ." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 44.3)
Удостоверение доверенностей (статья 59 Основ) не включено в этот перечень. Поэтому для первичного удостоверения доверенности на продажу недвижимости потребуется ваше личное взаимодействие с нотариусом. Возможен вариант, при котором вы лично обращаетесь к нотариусу по месту вашего фактического нахождения (в Сочи).
4. Необходимые документы и данные
Для удостоверения доверенности нотариусу потребуется:
- Ваш паспорт (для установления личности и проверки дееспособности).
- Паспортные данные вашей сестры: ФИО, серия и номер паспорта, дата выдачи, кем выдан, адрес регистрации. Сама сестра и её паспорт при этом не нужны.
- Данные об объекте недвижимости: чтобы точно идентифицировать магазин в доверенности, желательно иметь при себе выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с кадастровым номером и адресом. Однако нотариус может самостоятельно запросить эти сведения.
"В случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, нотариусы не вправе требовать представления таких сведений от обратившихся за совершением данного нотариального действия гражданина... нотариус ... запрашивает и получает ... сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 47.1)
5. Содержание доверенности и срок её действия
Доверенность на продажу недвижимости должна содержать четкий и исчерпывающий перечень полномочий. Рекомендуется включить права на:
- Подписание договора купли-продажи.
- Получение денежных средств за проданное имущество.
- Подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
- Получение зарегистрированных документов из Росреестра.
- Подписание всех необходимых сопутствующих документов (актов, расписок и т.д.).
Срок действия доверенности:
"Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 186, пункт 1)
Вы можете указать любой срок, например, 3 года. Максимальный срок по общему правилу не ограничен, но на практике нотариусы часто рекомендуют срок до 3 лет. Доверенность, выданная на совершение действий за границей без указания срока, действует до отмены.
6. Влияние местонахождения объекта недвижимости
Тот факт, что магазин находится в другом городе (Орёл), не влияет на место удостоверения доверенности. Вы можете обратиться к любому нотариусу на территории России.
"Нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных ... законодательством..." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 40)
Однако важно, чтобы сама сделка купли-продажи (договор) в дальнейшем была удостоверена нотариусом, осуществляющим деятельность в субъекте РФ, где находится недвижимость (Орловская область), или через специальную процедуру взаимодействия нотариусов.
"Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 56)
Ваша сестра с готовой доверенностью будет обращаться для удостоверения договора купли-продажи уже к нотариусу в Орле.
Выводы и рекомендации
- Можно оформить доверенность без присутствия сестры. При удостоверении доверенности личное присутствие требуется только от вас (доверителя). Присутствие вашей сестры (будущего представителя) не требуется.
- Дистанционно оформить первичную доверенность на продажу недвижимости нельзя. Вам необходимо лично обратиться к нотариусу. Вы можете сделать это в Сочи.
- Для оформления вам понадобится:
- Ваш паспорт.
- Паспортные данные и адрес регистрации сестры.
- Желательно иметь данные об объекте недвижимости (кадастровый номер, адрес). Нотариус может запросить их сам.
- В доверенности необходимо четко прописать все полномочия, связанные с продажей, получением денег и регистрацией перехода права.
- Обязательно укажите срок действия доверенности. Если не укажете, она будет действовать 1 год.
- Местонахождение объекта (Орёл) не препятствует оформлению доверенности у нотариуса в Сочи.
Рекомендация: Обратитесь к любому нотариусу в г. Сочи, имея при себе вышеуказанные документы и данные. Объясните нотариусу цель доверенности (продажа недвижимости в Орле), и он поможет составить документ с необходимым перечнем полномочий. После получения доверенности отправьте её оригинал сестре в Орёл.
