Вопрос о праве на новое жилье при расселении аварийной квартиры, если она находится в залоге у банка

Права на компенсацию при расселении аварийного жилья и вопросы, связанные с залогом

Анализ вашей ситуации

Вы с супругом приобрели квартиру, но право собственности зарегистрировано на вашего родственника. Теперь этот родственник (формальный собственник) планирует взять кредит под залог данной квартиры. При этом в будущем дом планируется признать аварийным и подлежащим сносу. Ваши вопросы касаются двух аспектов: права на получение нового жилья при расселении и влияния залога на эту процедуру.

Применимые правовые нормы и их анализ

1. Право на получение нового жилья или компенсации при расселении

В соответствии с жилищным законодательством, при изъятии жилого помещения для государственных или муниципальных нужд (включая расселение аварийного жилья) право на возмещение возникает у собственника изымаемого жилого помещения.

"Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка... для государственных или муниципальных нужд." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32)

"При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения... а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32, часть 7)

Вывод по первому вопросу: Формальным правообладателем, имеющим право на получение нового жилья или компенсации, является собственник — то есть ваш родственник, на которого оформлена квартира. Вы, как лица, чьи средства были использованы для приобретения, но не зарегистрированные как собственники, напрямую прав на возмещение при расселении не имеете.

2. Доказательство фактического участия супругов в приобретении

Чтобы претендовать на долю в праве собственности или на компенсацию, вам необходимо в судебном порядке доказать свои права. Это можно сделать путем:

• Признания права общей долевой собственности на квартиру.
• Признания сделки по приобретению квартиры на имя родственника притворной (если она была совершена для вида).
• Взыскания неосновательного обогащения с родственника.

"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 170)
"Лицо, которое без установленных законом... оснований приобрело или сберегло имущество... за счет другого лица... обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 1102)

Для этого потребуются доказательства перечисления ваших денежных средств за квартиру (выписки по счетам, расписки, договоры).

3. Влияние залогового обременения на процедуру расселения

Наличие залога (ипотеки) существенно влияет на процедуру расселения. Залог сохраняет силу даже при изъятии имущества для государственных нужд.

"Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям... вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд... и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 41)

Это означает, что:

1. При расселении и выплате компенсации за изымаемую квартиру банк (залогодержатель) имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований из суммы компенсации.
2. Оставшиеся после погашения долга перед банком средства (если таковые будут) получает собственник (родственник).
3. Снимать обременение до расселения не обязательно, так как закон предусматривает автоматический переход прав залогодержателя на предоставляемое взамен жилье или компенсацию.

4. Защита прав фактических приобретателей: варианты действий

Вам необходимо срочно предпринять шаги для защиты своих интересов:

1. Требования к родственнику: Потребовать в досудебном порядке оформления квартиры в вашу собственность или заключения соглашения, гарантирующего вам право на получение компенсации при расселении.
2. Судебная защита: В случае отказа родственника — обратиться в суд с иском:
   • О признании права общей долевой собственности на квартиру.
   • О признании сделки притворной и применении последствий ее недействительности.
   • О взыскании неосновательного обогащения.
3. Уведомление банка: Если кредит еще не получен, вы можете проинформировать банк о планируемом признании дома аварийным. Это может повлиять на решение банка о выдаче кредита под залог такого жилья, так как его стоимость вскоре может быть изъята.
4. Участие в процедуре расселения: На этапе принятия решения о расселении и определения выкупной цены вы можете заявить о своих имущественных интересах, но ваши требования будут рассматриваться только в случае признания ваших прав судом.

"Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права... признания оспоримой сделки недействительной..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 12)

5. Внесудебные механизмы урегулирования

Можно попытаться заключить трехстороннее соглашение между вами, родственником и банком, в котором будут определены порядок и условия распределения компенсации при расселении с учетом интересов всех сторон.

"Заключение мирового соглашения... по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 55.1)

Выводы и конкретные рекомендации

1. Право на компенсацию: По документам право на возмещение при расселении имеет ваш родственник как собственник. Чтобы претендовать на компенсацию, вам необходимо в судебном порядке доказать свои имущественные права на квартиру (фактическое финансирование покупки).
2. Влияние залога: Наличие ипотеки не является препятствием для расселения. При изъятии квартиры для государственных нужд залог (ипотека) переходит на предоставляемое взамен жилье или на сумму денежной компенсации. Банк будет иметь первоочередное право на удовлетворение своих требований из этой компенсации.
3. Рекомендуемый порядок действий:
   • Немедленно обратитесь к адвокату, специализирующемуся на жилищных и гражданских спорах, для подготовки правовой позиции и документов.
   • Предпримите попытку досудебного урегулирования с родственником, предложив оформить соглашение о распределении будущей компенсации или переоформить квартиру.
   • Подготовьте и подайте исковое заявление в суд о признании ваших прав на долю в собственности или о взыскании неосновательного обогащения с родственника. Это нужно сделать до момента фактического расселения и выплаты компенсации.
   • Рассмотрите возможность уведомления банка о планируемом сносе дома, если родственник еще только планирует брать кредит. Это может стать аргументом для банка в отказе от выдачи кредита под залог такого актива.
   • На этапе официального признания дома аварийным и начала процедуры расселения заявите о своих претензиях в орган, осуществляющий расселение, предоставив копии судебных документов (если суд к тому времени уже состоялся).

Промедление в данной ситуации крайне рискованно, так как после получения компенсации родственником и погашения им кредита взыскать с него средства будет значительно сложнее.