Требуется ли межевание дачного участка в СНТ при отсутствии схемы и пожилом возрасте владельца

Необходимость межевания земельного участка в СНТ при отсутствии общей схемы расположения участков

На основании предоставленной информации, вот юридический анализ вашей ситуации и рекомендации.

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником земельного участка и жилого дома в СНТ. Право собственности на землю возникло в 1992 году, в 2011 году была проведена перерегистрация с присвоением кадастровых номеров, и сведения о регистрации подтверждены. Таким образом, ваш участок является ранее учтенным объектом недвижимости. Основная проблема для потенциального межевания — отсутствие у товарищества схемы расположения всех земельных участков (утрачена или не составлялась).

Применимые правовые нормы и ответы на вопросы

1. Обязательность проведения межевания

Проведение межевания для земельного участка, право на который уже зарегистрировано, не является обязательным. Государственная регистрация прав на ранее возникшие права признается юридически действительной и без проведения межевания.

"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 69, часть 1)

Межевой план требуется для осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением границ или при образовании новых участков, но не для подтверждения уже зарегистрированного права.

"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков... государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади...)" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 14, часть 2, пункт 7)

2. Определение границ при отсутствии общей схемы СНТ

В случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории (схемы, проекта межевания), законодательство предусматривает иные способы определения границ территории садоводства и, соответственно, отдельных участков.

"В случае, если отсутствует утвержденная документация по планировке территории, определяющая границы территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд определяется: 1) в соответствии с проектом организации и застройки территории, утвержденным по ходатайству некоммерческой организации... или иного документа, на основании которого осуществлено распределение садовых или огородных земельных участков между членами указанной организации; 2) при отсутствии документов, указанных в пункте 1 настоящей части, в соответствии с границами земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" некоммерческой организации... или организации, при которой указанная организация была создана для ведения гражданами садоводства..." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", Статья 54, часть 28)

Кроме того, при уточнении границ конкретного участка кадастровый инженер использует правоустанавливающие документы или фактические границы, существующие длительное время.

"При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 43, часть 1.1)

3. Возможные правовые последствия отсутствия межевания

• Для совершения сделок (продажа, дарение): Если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении границ, это может стать основанием для приостановки или отказа в регистрации перехода права.

  "В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается... если... в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26, часть 1, пункт 21.1)

• Для избежания споров с соседями: Наличие установленных в соответствии с законом границ является лучшей профилактикой земельных споров. В случае возникновения спора его придется решать в судебном порядке.

  "Земельные споры рассматриваются в судебном порядке." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 64, часть 1)

• Для наследования: Отсутствие межевания само по себе не препятствует наследованию, так как право собственности зарегистрировано. Однако наследникам могут впоследствии возникнуть те же сложности при распоряжении имуществом.

4. Упрощенные процедуры и возрастные исключения

В предоставленном контексте не содержится специальных норм, устанавливающих упрощенный порядок или исключения для уточнения границ земельных участков для лиц старше 70 лет. Процедура межевания для них общая.

5. Восстановление или разработка схемы расположения участков

При отсутствии схемы (проекта межевания территории) его может подготовить и утвердить орган местного самоуправления. Инициатором может выступить само товарищество.

"Подготовка документации по планировке территории осуществляется... садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом применительно к территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 45, часть 1.1, пункт 5)

Однако этот процесс требует времени и финансовых затрат, которые не подлежат возмещению из бюджета.

"...подготовка документации по планировке территории осуществляется указанными лицами за счет их средств... Расходы... не подлежат возмещению за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 45, часть 1.2)

Учитывая, что в товариществе осталось около 10 человек, коллективная инициатива по разработке проекта межевания всей территории может быть затруднительной.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Межевание необязательно, но целесообразно. Поскольку ваше право зарегистрировано, вы не обязаны проводить межевание. Однако для минимизации рисков при будущих сделках (продажа, дарение) и для исключения споров с соседями проведение межевания настоятельно рекомендуется.

2. Обратитесь к кадастровому инженеру. Отсутствие общей схемы СНТ — проблема, но не непреодолимое препятствие. Найдите квалифицированного кадастрового инженера, заключите с ним договор подряда на выполнение кадастровых работ.

   "Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого... договора подряда на выполнение кадастровых работ..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 35, часть 1)

3. Предоставьте инженеру все имеющиеся документы. Для определения границ вашего участка кадастровый инженер вправе и обязан использовать:

   • Ваше свидетельство о праве собственности 1992 года и документы 2011 года.
   • Любые сохранившиеся у вас документы, связанные с выделением участка (решение общего собрания, справки от правления СНТ и т.д.).
   • Сведения о фактическом расположении границ (заборы, межевые знаки), существующих более 15 лет.

4. Согласуйте границы с соседями. Обязательной частью межевания является согласование местоположения границ с владельцами смежных участков. Кадастровый инженер организует эту процедуру.

   "Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном... порядке обязательному согласованию... с лицами... обладающими смежными земельными участками..." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 39, часть 1, 3)

5. Будьте готовы к судебному порядку в случае споров. Если мирное согласование границ с каким-либо соседом окажется невозможным, кадастровый инженер зафиксирует возражения, и вопрос придется решать в суде. Межевание будет возможно на основании судебного решения.

   "Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ... разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке." (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", статья 40, часть 5)

6. Рассмотрите вариант комплексных кадастровых работ. Вы можете инициировать перед правлением СНТ вопрос об обращении в органы местной власти для включения территории вашего товарищества в программу выполнения комплексных кадастровых работ, которые могут финансироваться из бюджета.

   "Уполномоченные органы вправе обеспечить выполнение комплексных кадастровых работ в целях уточнения границ земельных участков..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 69.1, часть 19)

Итог: Отсутствие общей схемы СНТ осложняет, но не делает невозможным процедуру межевания вашего конкретного участка. Ключевым шагом является обращение к профессиональному кадастровому инженеру, который, руководствуясь законом, определит границы на основании ваших документов и фактического землепользования. Для подробной консультации по документам и процедуре рекомендуется также обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве.