Письмо-требование арендодателю об устранении грызунов в общем имуществе здания
Анализ вашей ситуации
Вы, как арендатор, используете помещение под аптеку. Наличие грызунов в подвале, который является общим имуществом здания, создает прямую угрозу вашей деятельности, так как нарушает санитарно-эпидемиологические требования. Основная обязанность по содержанию общего имущества лежит на его собственнике (вашем арендодателе).
Применимые правовые нормы
-
Содержание общего имущества. Общее имущество многоквартирного дома (включая подвалы с инженерными коммуникациями) должно содержаться в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан.
"В состав общего имущества включаются: ... технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36).
"Общее имущество должно содержаться ... в состоянии, обеспечивающем: ... безопасность для жизни и здоровья граждан" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 10).
-
Обязанность арендодателя. Арендодатель обязан передать имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению, и отвечает за его недостатки.
"Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 611).
"Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им... Арендатор вправе ... потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 612).
-
Санитарно-эпидемиологические требования и ответственность. Деятельность должна осуществляться с соблюдением санитарных правил. Их нарушение влечет административную ответственность.
"Индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны ... выполнять требования санитарного законодательства" (Источник: Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", статья 11).
"Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации ... общественных помещений, зданий, сооружений ... влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 6.4).
Рекомендации и шаблон письма
Вам необходимо направить арендодателю официальное письмо (претензию) с требованием устранить нарушение. Это документ, который фиксирует факт вашего обращения и запускает отсчет срока для принятия мер. В дальнейшем оно может быть использовано как доказательство в случае спора.
Рекомендуемый срок для устранения: Укажите разумный, но сжатый срок (например, 10 календарных дней), так как проблема носит систематический характер и создает непосредственную угрозу вашей деятельности и риски проверок.
Способ отправки: Направьте письмо заказным письмом с уведомлением о вручении или вручите лично под подпись на вашем экземпляре.
Шаблон официального письма
Арендодателю: [Полное наименование организации-арендодателя или ФИО индивидуального предпринимателя, адрес]
От Арендатора: [Ваше полное наименование/ФИО ИП, адрес]
Договор аренды № _____ от «»_____ ____ г.
ПИСЬМО-ТРЕБОВАНИЕ
о неоднократном нарушении санитарно-эпидемиологического режима
и необходимости проведения дератизационных мероприятий в общем имуществе здания
Настоящим письмом уведомляем Вас о систематическом нарушении санитарно-эпидемиологических требований в здании, расположенном по адресу: [адрес торгового центра], что создает прямую угрозу нашей деятельности как аптечной организации и нарушает наши права по договору аренды.
В подвальном помещении указанного здания, которое относится к общему имуществу на основании статьи 36 Жилищного кодекса РФ, неоднократно и в настоящее время фиксируется наличие грызунов (крыс и мышей). Данный факт является нарушением:
- Ваших обязанностей по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии, возложенных на Вас как на собственника.
- Санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации общественных зданий и помещений, установленных законодательством РФ.
Наличие грызунов в общем имуществе, смежном с аптечным помещением, делает невозможным его использование по прямому назначению в полном объеме, создает реальный риск проверок Роспотребнадзора и наложения административных санкций в виде крупных штрафов или приостановления деятельности нашей организации по статье 6.4 КоАП РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 612 Гражданского кодекса РФ (об ответственности арендодателя за недостатки имущества), условиями Договора аренды и требованиями санитарного законодательства,
ТРЕБУЕМ:
- Немедленно организовать и провести силами специализированной организации полный комплекс дератизационных мероприятий в подвальном помещении и иных общих зонах здания.
- Устранить указанный недостаток в срок до «»_____ 20__ г. (рекомендуется установить срок 10 календарных дней с момента получения письма).
- Предоставить нам по итогам проведения работ документальное подтверждение (акт выполненных работ, договор со специализированной организацией, отчет о проведенной дератизации).
В случае неисполнения данного требования в установленный срок мы будем вынуждены:
- Обратиться с жалобой в Управление Роспотребнадзора по [Вашему региону] для проведения внеплановой проверки.
- Рассматривать Ваше бездействие как существенное нарушение условий Договора аренды со всеми вытекающими последствиями, включая право на возмещение убытков и понесенных расходов в соответствии со статьей 15 ГК РФ.
- Поставить вопрос о соразмерном уменьшении арендной платы до момента полного устранения нарушения.
Просим рассмотреть настоящее требование в приоритетном порядке и проинформировать нас о принятых мерах в письменной форме.
Приложение: [При наличии: фотографии, записи предыдущих устных обращений].
«»_____ 20__ г.
[Должность, подпись, ФИО руководителя арендатора]
[Печать]
