Дарение дома с земельным участком двумя собственниками одному родственнику
Анализ ситуации
Вы рассматриваете возможность безвозмездной передачи жилого дома и земельного участка, находящихся в общей собственности двух лиц, одному родственнику (сыну или племяннику) по договору дарения. Ключевые вопросы: форма договора, порядок регистрации, налоговые последствия и правовой статус объектов.
1. Возможность заключения одного договора с несколькими дарителями
Да, два собственника могут выступить дарителями по одному договору дарения. Закон этого не запрещает. Однако необходимо соблюсти правила распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности.
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 246, пункт 1)
"Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 576, пункт 2)
ВАЖНО: Форма договора. Поскольку объектами дарения являются недвижимые вещи (дом и земельный участок), договор между гражданами требует обязательного нотариального удостоверения.
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574, пункт 3)
Таким образом, вы можете составить один нотариально удостоверенный договор дарения, в котором будут указаны оба дарителя и один одаряемый.
2. Порядок государственной регистрации в Росреестре
Переход права собственности на недвижимость по договору дарения подлежит государственной регистрации. Право возникает у одаряемого именно с момента этой регистрации.
"Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора... дарения..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 218, пункт 2)
"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 223, пункт 2)
Проблем с регистрацией перехода прав от двух дарителей к одному одаряемому не будет. Регистрация проводится на основании нотариально удостоверенного договора, что упрощает и ускоряет процедуру.
"При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки... проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 59, пункт 2)
Для регистрации потребуется заявление и необходимые документы. Государственная пошлина за регистрацию права собственности уплачивается одаряемым.
3. Налогообложение у одаряемого
Обязанность по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при дарении напрямую зависит от степени родства дарителя и одаряемого.
- Если одаряемый — сын (близкий родственник): Доход в виде полученного имущества не облагается НДФЛ.
- Если одаряемый — племянник (не является близким родственником по Семейному кодексу): Он обязан самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ по ставке 13% (для резидентов) от кадастровой стоимости подаренного имущества, а также представить налоговую декларацию.
"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными... братьями и сестрами)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217, пункт 18.1)
"Исчисление и уплату налога... производят... физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 228, пункт 1, подпункт 7)
Обратите внимание: Племянники в перечень близких родственников для целей налогообложения не входят. Налог рассчитывается от кадастровой стоимости имущества на момент дарения.
4. Дом и земельный участок как объекты дарения
Жилой дом и земельный участок — это самостоятельные объекты недвижимости.
"К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 130, пункт 1)
Однако при отчуждении они следуют единой судьбе. Если дом и земля принадлежат одним и тем же лицам на праве собственности, отчуждение дома влечет за собой одновременное отчуждение земельного участка, необходимого для его использования.
"Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком... Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 35, пункт 4)
"При государственной регистрации перехода права собственности на здание... одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику... на праве собственности." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 57, пункт 1)
На практике это означает, что в одном договоре дарения вы описываете два объекта: жилой дом и земельный участок. При подаче документов на регистрацию будет осуществлен единый учет перехода прав на оба объекта.
Выводы и рекомендации
- Один договор возможен. Вы можете оформить единый нотариальный договор дарения, где дарителями будут оба собственника, а одаряемым — родственник.
- Обратитесь к нотариусу. Для удостоверения договора дарения недвижимости между гражданами обязательна нотариальная форма. Нотариус поможет составить корректный текст договора, включающий оба объекта.
- Регистрация. После подписания договора у нотариуса можно подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности (часто нотариус сам направляет документы в электронном виде). Право у одаряемого возникнет после внесения записи в ЕГРН.
- Налоги. Если одаряемый — сын, налог платить не нужно. Если одаряемый — племянник, он обязан будет заплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости полученного имущества и отчитаться перед налоговой инспекцией.
- Объекты. Дом и земля оформляются в одном договоре, но как самостоятельные объекты. Регистрация перехода прав на них пройдет одновременно.
Конкретные шаги:
- Получите актуальные выписки из ЕГРН на дом и земельный участок.
- Запишитесь на прием к нотариусу для удостоверения договора дарения.
- После удостоверения договора нотариус разъяснит порядок регистрации (чаще всего он сам направляет документы в Росреестр).
- Одаряемому (племяннику) после регистрации права в случае необходимости — рассчитать, уплатить НДФЛ и подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дара.
Для окончательной проверки возможности сделки (например, обременений) и точного расчета госпошлины и потенциального налога рекомендую обратиться к нотариусу и/или адвокату, специализирующемуся на недвижимости.
