Помощь в составлении юридического письма арендодателю по поводу грызунов в подвале арендованного под аптеку помещения

Ответ на вопрос о необходимости дератизации в арендуемом помещении аптеки и составлении письма арендодателю

Анализ ситуации

Вы являетесь арендатором нежилого помещения, используемого под аптеку, с подвалом для хранения товаров. Обнаружение грызунов (крыс и мышей) в подвале создает прямую угрозу соблюдению строгих санитарно-эпидемиологических требований, предъявляемых к аптечным организациям и помещениям для хранения лекарственных средств. Данная ситуация уже приводит к жалобам клиентов и создает реальный риск привлечения к административной ответственности и наложения крупных штрафов на вашу организацию.

Поскольку в договоре аренды прямо закреплена обязанность арендодателя поддерживать санитарные нормы, его бездействие является нарушением договорных обязательств.

Применимые правовые нормы и последствия

1. Обязанности арендодателя по содержанию имущества и обеспечению санитарного состояния

"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 210)

"Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 616, пункт 1)

"Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 612, пункт 1)

Наличие грызунов является серьезным недостатком переданного имущества, препятствующим его использованию по назначению (хранение товаров аптечного ассортимента). Устранение такого недостатка (проведение дератизации) входит в бремя содержания имущества, которое, исходя из условий вашего договора, лежит на арендодателе.

2. Санитарные требования и ответственность за их нарушение

"При эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами..." (Источник: Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", статья 24, пункт 1)

"Индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны... выполнять требования санитарного законодательства... обеспечивать безопасность для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг..." (Источник: Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", статья 11)

Нарушение санитарно-эпидемиологических требований влечет административную ответственность.

"Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации... общественных помещений, зданий, сооружений... влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток." (Источник: Кодекс об административных правонарушениях РФ, статья 6.4)

"Нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, выразившееся в нарушении действующих санитарных правил... влечет... наложение административного штрафа на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток." (Источник: Кодекс об административных правонарушениях РФ, статья 6.3, пункт 1)

Для аптеки как субъекта обращения лекарственных средств нарушения могут повлечь и специальную ответственность.

"Нарушение законодательства Российской Федерации при обращении лекарственных средств влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон "Об обращении лекарственных средств", статья 68, пункт 1)

3. Права арендатора при неисполнении арендодателем своих обязанностей

В случае бездействия арендодателя вы имеете право самостоятельно устранить недостаток и взыскать с него понесенные расходы.

"В случае неисполнения должником обязательства... кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами... и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 397)

Эта норма коррелирует с положениями статьи 612 ГК РФ, которая прямо предоставляет арендатору право потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Выводы и рекомендации

1. Требование о проведении дератизации является правомерным и обоснованным. Обязанность обеспечить санитарное состояние помещений, если иное не предусмотрено договором, лежит на арендодателе как на собственнике.
2. Бездействие арендодателя создает для вас прямые риски: административные штрафы, приостановление деятельности, репутационные потери и возможную порчу товаров.
3. Письменное уведомление (претензия) — обязательный досудебный этап. Оно фиксирует факт обращения и начало течения срока для реагирования.

Текст письма (претензии) арендодателю

[Наименование вашей организации]
[ИНН, адрес]

Исх. № ______ от «_» ________ 20 г.
Арендодателю: [ФИО/Наименование арендодателя]
[Адрес арендодателя]

ПРЕТЕНЗИЯ
о необходимости срочного устранения нарушения санитарных норм в арендуемом помещении

Уважаемый [ФИО арендодателя / Наименование организации]!

Настоящим письмом, являющимся досудебной претензией, [Наименование вашей организации] (далее — Арендатор) уведомляет Вас о серьезном нарушении условий договора аренды от [Дата договора] № [Номер договора] (далее — Договор).

В подвальном помещении, арендуемом по указанному Договору по адресу: [Адрес помещения] и используемом для хранения товаров аптечного ассортимента, обнаружено массовое присутствие грызунов (крыс и мышей). Данное обстоятельство является грубым нарушением санитарно-эпидемиологических требований, обязательных для аптечных организаций, и создает следующие риски и негативные последствия:

1. Прямую угрозу безопасности хранения лекарственных средств, что может привести к их порче и причинению вреда здоровью потребителей.
2. Реальную опасность наложения на Арендатора крупных административных штрафов и приостановления деятельности контролирующими органами (Роспотребнадзор) на срок до 90 суток.
3. Поступление обоснованных жалоб от клиентов на неприятный запах, что наносит ущерб деловой репутации Арендатора.

Согласно пункту [Указать точный номер пункта] Договора, Арендодатель обязан обеспечивать поддержание санитарных норм в помещении. Наличие грызунов свидетельствует о неисполнении Вами данной обязанности.

На основании изложенного, а также руководствуясь статьями 210, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, требуем в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента получения настоящей претензии организовать и провести силами профессиональной организации полный комплекс мероприятий по дератизации (уничтожению грызунов) в подвальном помещении по адресу: [Адрес].

В случае неисполнения указанного требования в установленный срок, мы будем вынуждены:

1. Самостоятельно провести дератизацию с привлечением специализированной организации. Все понесенные необходимые расходы будут взысканы с Вас в судебном порядке на основании статьи 612 Гражданского кодекса РФ, с удержанием их из сумм арендной платы после письменного уведомления.
2. Обратиться с жалобой в Управление Роспотребнадзора по [Название вашего региона] для проведения внеплановой проверки и привлечения к ответственности за нарушение санитарного законодательства (ст. 6.3, 6.4 КоАП РФ).
3. Рассмотреть вопрос об обращении в суд с иском о досрочном расторжении Договора и взыскании причиненных убытков.

Просим Вас в трехдневный срок сообщить о принятых мерах в наш адрес.

Приложения (желательно приложить для убедительности):

1. Фотографии, подтверждающие наличие грызунов и/или следов их пребывания (распечатанные или на электронном носителе).

С уважением,

[Должность руководителя]
[Подпись]
[Расшифровка подписи]
[Печать организации]

Рекомендации по отправке и дальнейшим действиям:

1. Отправьте претензию заказным письмом с уведомлением о вручении через почту России. Сохраните почтовую квитанцию и полученное уведомление о вручении. Это будет доказательством направления претензии и даты ее получения арендодателем.
2. Если договором или перепиской предусмотрен обмен документами по электронной почте, продублируйте отправку скана претензии на известные вам адреса.
3. Точно отсчитывайте 14-дневный срок с момента получения письма арендодателем (по отметке на уведомлении о вручении).
4. Если реакции не последует, выполните свои угрозы последовательно: обратитесь в Роспотребнадзор и/или начните готовить документы для обращения в суд. В такой ситуации настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на арендных и предпринимательских спорах.

Данный подход позволит вам действовать в рамках закона, зафиксировать все этапы переговоров и защитить свои права и интересы.