Оформление дарственной на квартиру в новых регионах при отсутствии кадастровой стоимости в выписке ЕГРН

Оформление дарственной на квартиру при отсутствии кадастровой стоимости в ЕГРН

Вы столкнулись с практической проблемой, характерной для новых регионов: отсутствие сведений о кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) блокирует возможность нотариального удостоверения договора дарения. Нотариусы правы в своих опасениях, так как кадастровая стоимость необходима как для расчета нотариального тарифа, так и для корректного определения налоговых последствий сделки. Ситуация разрешима, и ваши дальнейшие действия должны быть следующими.

Анализ ситуации

1. Обязательность нотариальной формы. Для договора дарения недвижимости между гражданами законом установлена обязательная нотариальная форма.

   "Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574)

2. Требования к нотариальному удостоверению. При удостоверении сделки нотариус обязан проверить ряд обстоятельств, а также рассчитать нотариальный тариф, который зависит от суммы договора.

   "За удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей;" (Источник: НК РФ, статья 333.24)

   Отсутствие в ЕГРН кадастровой стоимости лишает нотариуса объективного критерия для оценки предмета договора (квартиры) и расчета тарифа.

3. Налоговые последствия. Кадастровая стоимость является ключевой для определения налогообложения при дарении.

   • Для близких родственников (супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры) налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не уплачивается.

     "Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками..." (Источник: НК РФ, статья 217)

   • Для всех остальных одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13%. Налоговой базой в этом случае является кадастровая стоимость квартиры.

     "В целях пункта 6 настоящей статьи при определении налоговой базы доходы налогоплательщика при получении в порядке дарения объекта недвижимого имущества принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости..." (Источник: НК РФ, статья 214.10)

   Без сведений о кадастровой стоимости налоговый орган не сможет корректно исчислить налог.

Применимые нормы и порядок действий

1. Внесение сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН

Кадастровая стоимость устанавливается в результате государственной кадастровой оценки и вносится в ЕГРН уполномоченным органом.

"В кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества: 1) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 8)

Для внесения отсутствующих сведений собственник вправе обратиться с соответствующим заявлением.

"Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется: ... 6) в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)
"При осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению: ... 4) собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 15)

Что делать:

• Обратиться в орган регистрации прав (Росреестр) напрямую или через многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением о государственном кадастровом учете в связи с необходимостью внесения сведений о кадастровой стоимости.
• Подать необходимые документы: заявление, паспорт, документы на квартиру (выписка из ЕГРН, документ-основание права собственности).
• Уплатить государственную пошлину за внесение сведений в кадастр (350 рублей для физических лиц).

После рассмотрения заявления Росреестр инициирует процедуру определения кадастровой стоимости и внесет ее в ЕГРН. Вы получите новую выписку, содержащую эти сведения.

2. Удостоверение договора дарения у нотариуса

После получения выписки ЕГРН с указанной кадастровой стоимостью препятствия для нотариуса будут устранены. Нотариус рассчитает тариф и удостоверит договор.

3. Государственная регистрация перехода права

Удостоверенный нотариусом договор является основанием для государственной регистрации перехода права собственности к одаряемому. Нотариус может самостоятельно направить документы на регистрацию.

Выводы и рекомендации

1. Первоочередная задача – получение кадастровой стоимости. Обратитесь в Росреестр (через МФЦ) с заявлением о внесении сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Это обязательный и решающий шаг.
2. Обратитесь к нотариусу только после получения актуальной выписки из ЕГРН с указанной кадастровой стоимостью.
3. Оцените налоговые последствия для одаряемого:
   • Если одаряемый является вашим близким родственником, налог на доходы (НДФЛ) ему платить не нужно.
   • Если одаряемый не является близким родственником, он обязан будет декларировать доход и уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры. Имейте это в виду.
4. Не обращайтесь к независимым оценщикам для определения рыночной стоимости с целью предоставления нотариусу. Нотариус и налоговый орган в данном случае руководствуются именно кадастровой стоимостью, устанавливаемой государственным органом.

Проблема носит технический характер и решается путем взаимодействия с Росреестром. После устранения недостатка сведений в ЕГРН процедура дарения пройдет в стандартном порядке.