Оформление дарственной на квартиру при отсутствии кадастровой стоимости в ЕГРН
Вы столкнулись с практической проблемой, характерной для новых регионов: отсутствие сведений о кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) блокирует возможность нотариального удостоверения договора дарения. Нотариусы правы в своих опасениях, так как кадастровая стоимость необходима как для расчета нотариального тарифа, так и для корректного определения налоговых последствий сделки. Ситуация разрешима, и ваши дальнейшие действия должны быть следующими.
Анализ ситуации
-
Обязательность нотариальной формы. Для договора дарения недвижимости между гражданами законом установлена обязательная нотариальная форма.
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574)
-
Требования к нотариальному удостоверению. При удостоверении сделки нотариус обязан проверить ряд обстоятельств, а также рассчитать нотариальный тариф, который зависит от суммы договора.
"За удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей;" (Источник: НК РФ, статья 333.24)
Отсутствие в ЕГРН кадастровой стоимости лишает нотариуса объективного критерия для оценки предмета договора (квартиры) и расчета тарифа.
-
Налоговые последствия. Кадастровая стоимость является ключевой для определения налогообложения при дарении.
- Для близких родственников (супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры) налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не уплачивается.
"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками..." (Источник: НК РФ, статья 217)
- Для всех остальных одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13%. Налоговой базой в этом случае является кадастровая стоимость квартиры.
"В целях пункта 6 настоящей статьи при определении налоговой базы доходы налогоплательщика при получении в порядке дарения объекта недвижимого имущества принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости..." (Источник: НК РФ, статья 214.10)
Без сведений о кадастровой стоимости налоговый орган не сможет корректно исчислить налог.
Применимые нормы и порядок действий
1. Внесение сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН
Кадастровая стоимость устанавливается в результате государственной кадастровой оценки и вносится в ЕГРН уполномоченным органом.
"В кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества: 1) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 8)
Для внесения отсутствующих сведений собственник вправе обратиться с соответствующим заявлением.
"Государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется: ... 6) в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)
"При осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению: ... 4) собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 15)
Что делать:
- Обратиться в орган регистрации прав (Росреестр) напрямую или через многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением о государственном кадастровом учете в связи с необходимостью внесения сведений о кадастровой стоимости.
- Подать необходимые документы: заявление, паспорт, документы на квартиру (выписка из ЕГРН, документ-основание права собственности).
- Уплатить государственную пошлину за внесение сведений в кадастр (350 рублей для физических лиц).
После рассмотрения заявления Росреестр инициирует процедуру определения кадастровой стоимости и внесет ее в ЕГРН. Вы получите новую выписку, содержащую эти сведения.
2. Удостоверение договора дарения у нотариуса
После получения выписки ЕГРН с указанной кадастровой стоимостью препятствия для нотариуса будут устранены. Нотариус рассчитает тариф и удостоверит договор.
3. Государственная регистрация перехода права
Удостоверенный нотариусом договор является основанием для государственной регистрации перехода права собственности к одаряемому. Нотариус может самостоятельно направить документы на регистрацию.
Выводы и рекомендации
- Первоочередная задача – получение кадастровой стоимости. Обратитесь в Росреестр (через МФЦ) с заявлением о внесении сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Это обязательный и решающий шаг.
- Обратитесь к нотариусу только после получения актуальной выписки из ЕГРН с указанной кадастровой стоимостью.
- Оцените налоговые последствия для одаряемого:
- Если одаряемый является вашим близким родственником, налог на доходы (НДФЛ) ему платить не нужно.
- Если одаряемый не является близким родственником, он обязан будет декларировать доход и уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры. Имейте это в виду.
- Не обращайтесь к независимым оценщикам для определения рыночной стоимости с целью предоставления нотариусу. Нотариус и налоговый орган в данном случае руководствуются именно кадастровой стоимостью, устанавливаемой государственным органом.
Проблема носит технический характер и решается путем взаимодействия с Росреестром. После устранения недостатка сведений в ЕГРН процедура дарения пройдет в стандартном порядке.
