Выдел долей при приватизации квартиры и выкупе доли родственника за материнский капитал

Приватизация квартиры и последующий выкуп доли у родственника с использованием материнского капитала

Анализ вашей ситуации

Вы являетесь нанимателем и членами семьи по договору социального найма и намерены приватизировать занимаемую квартиру. После приватизации планируется выкуп доли одного из новых собственников (брата вашего супруга) с использованием средств материнского (семейного) капитала. Ключевые вопросы касаются распределения долей при приватизации, условий использования маткапитала и юридического оформления последующей сделки.

Применимые правовые нормы и рекомендации

1. Распределение долей при приватизации

При приватизации жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, право общей собственности возникает у всех граждан, постоянно проживающих в этом помещении и имеющих право пользования им, если они не отказались от участия в приватизации. Размер долей определяется соглашением сторон.

"Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 245, пункт 1)

"Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 245, пункт 2)

Вывод и рекомендация: Закон не обязывает вас устанавливать равные доли при приватизации. Вы можете и целесообразно сразу в договоре передачи жилого помещения в собственность (или в решении о приватизации) определить доли с учетом будущей сделки. Например, можно предусмотреть, что брату мужа достается минимальная доля (например, 1/100), а остальные доли распределяются между супругом и его несовершеннолетним сыном. Это упростит последующий выкуп и снизит размер госпошлины при регистрации перехода этой доли. При этом применяется специальное правило:

"Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе ... в случаях приватизации жилых помещений." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 30, часть 1.1)

Это означает, что при приватизации не действует ограничение о минимальном размере доли в 6 кв.м. общей площади на каждого сособственника.

2. Использование материнского капитала и выделение долей детям

При направлении средств материнского капитала на улучшение жилищных условий (включая выкуп доли в праве собственности на жилье) законодательство устанавливает строгое требование по оформлению права собственности на приобретаемое жилое помещение.

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, часть 4)

Вывод и рекомендация:

• Обязанность выделить доли: Вы обязаны оформить квартиру (после выкупа доли у брата) в общую собственность всех членов семьи, включая несовершеннолетнего сына. Средства маткапитала направляются на выкуп, а результатом является улучшение жилищных условий всей семьи.
• Момент выделения долей: Закон требует оформления жилья в общую собственность с использованием средств маткапитала. На практике Пенсионный фонд РФ (ПФР) может принять один из двух вариантов:
  1. Сразу при регистрации права после выкупа. Вы заключаете договор купли-продажи доли с братом, где покупателями указываете всех будущих собственников (вас, вашего супруга и его несовершеннолетнего сына) с определением конкретных долей для каждого. ПФР перечисляет средства продавцу (брату) после проверки проекта договора.
  2. Через обязательство. Вы выкупаете долю у брата, оформляя квартиру пока, например, в собственность супругов. Одновременно вы даете нотариальное обязательство перед ПФР выделить доли детям (включая несовершеннолетнего сына) в определенный срок (обычно 6 месяцев). Затем вы исполняете это обязательство, заключая соглашение о выделении долей. Первый вариант (сразу) является более надежным и избавляет от лишних процедур.

3. Сделка по выкупу доли и ее последствия

Выкуп доли у брата после приватизации оформляется договором купли-продажи.

"По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 454, пункт 1)

"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 551, пункт 1)

Особенности такой сделки:

• Нотариальное удостоверение: Поскольку отчуждается доля в праве общей собственности на недвижимость, договор купли-продажи этой доли в большинстве случаев подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

  "Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1.1)
  В вашем случае отчуждает долю только брат, поэтому нотариальное удостоверение договора потребуется.

• Преимущественное право покупки: При продаже доли постороннему лицу другие участники долевой собственности имеют преимущественное право ее купить. Однако в вашей ситуации покупателями, скорее всего, будут являться другие сособственники (супруг и, возможно, вы, если будете включены в число покупателей), поэтому это правило применяться не будет или его соблюдение будет формальным.
• Влияние на общую собственность: После государственной регистрации перехода права, доля, принадлежавшая брату, перейдет к покупателям (вам). Размер долей в праве общей собственности на квартиру изменится. Если вы изначально при приватизации закрепили за братом небольшую долю, то ее переход к вам приведет к увеличению ваших с супругом долей. Если несовершеннолетний сын также является покупателем по договору, то доля будет закреплена сразу и за ним.
• Участие несовершеннолетнего: Если несовершеннолетний сын является стороной договора купли-продажи (покупателем), то от его имени действуют законные представители (родители). Для совершения сделки, направленной на уменьшение имущества ребенка (например, если его доля в результате сделки каким-либо образом уменьшится), требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Если же он только приобретает долю, такое разрешение не нужно.

Конкретные рекомендации и алгоритм действий

1. Подготовка к приватизации: Обратитесь в местную администрацию (департамент имущества) для получения консультации и списка документов. В заявлении на приватизацию и в проекте договора передачи сразу предусмотрите неравное распределение долей с закреплением за братом мужа минимальной, символической доли (например, 1/100), а остальное — за супругом и его несовершеннолетним сыном. Получите от всех участников письменные согласия.
2. Оформление приватизации: Пройдите всю процедуру, получите выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права общей долевой собственности.
3. Подготовка к использованию маткапитала:
   • Получите в ПФР подробную консультацию о возможности использования средств на выкуп доли у родственника.
   • Подготовьте проект договора купли-продажи доли с участием всех будущих собственников (вы, супруг, несовершеннолетний сын) в качестве покупателей. Определите в договоре размер долей, которые перейдут к каждому.
   • ВАЖНО: Если в сделке участвует несовершеннолетний, получите консультацию в органе опеки о необходимости их разрешения.
4. Согласование с ПФР: Предоставьте проект договора в ПФР для предварительной проверки и получения разрешения на использование средств.
5. Нотариальное удостоверение и регистрация: После одобрения ПФР, заключите договор купли-продажи у нотариуса. Нотариус также поможет с подготовкой необходимого пакета документов для регистрации.
6. Государственная регистрация: Подайте нотариально удостоверенный договор и другие документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр (через МФЦ). После регистрации вы получите новые выписки из ЕГРН с измененным составом и размером долей.

Основные документы для всего процесса (помимо паспортов, свидетельств о рождении и браке):

• Для приватизации: Договор соцнайма, выписка из лицевого счета, техническая документация на квартиру, заявления.
• Для использования маткапитала: Сертификат на МСК, заявление в ПФР о распоряжении средствами, нотариальное обязательство (если доли выделяются не сразу), проект договора купли-продажи.
• Для сделки купли-продажи доли: Нотариально удостоверенный договор, выписка из ЕГРН о праве собственности после приватизации, возможно, разрешение органа опеки, документ об уплате госпошлины за регистрацию.

ВАЖНОЕ ЗАМЕЧАНИЕ: Данный ответ является общей юридической консультацией. Учитывая сложность процедуры, участие несовершеннолетнего и необходимость нотариального удостоверения, настоятельно рекомендую обратиться за очной консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве и вопросах использования материнского капитала. Он поможет составить грамотные документы, проконтролирует соблюдение прав ребенка и взаимодействие с ПФР и органами опеки.