Возможность сделать доверенность на квартиру онлайн без походов к нотариусу

Оформление доверенности на квартиру для сдачи в аренду и продажи в дистанционном порядке

Анализ ситуации

Вы планируете оформить доверенность на свою квартиру, чтобы ваш родственник мог ею распоряжаться (сдавать или продавать) во время вашего отсутствия. Вопрос касается возможности сделать это в онлайн-формате, избежав личного визита к нотариусу, а также юридической силы такой доверенности при регистрации сделок.

Применимые правовые нормы и порядок действий

1. Обязательная нотариальная форма доверенности на недвижимость

Для совершения действий, которые вы планируете, доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это прямое требование закона.

"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 185.1, пункт 1)

Продажа квартиры и регистрация перехода права собственности, а также сдача в аренду на срок год и более с регистрацией обременения — это действия, связанные с распоряжением правами, зарегистрированными в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

2. Возможность оформления нотариальной доверенности в электронной форме

Законодательство прямо допускает совершение нотариальных действий путем изготовления документа в электронной форме.

"По просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие путем изготовления нотариального документа в электронной форме." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 44.2)

Более того, предусмотрена возможность совершения нотариальных действий удаленно, без личной явки.

"Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия..." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 44.3)

3. Порядок дистанционного удостоверения доверенности

Для оформления доверенности удаленно необходимо:

• Подать заявление через единую информационную систему нотариата или портал госуслуг.
• Подписать его усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя или его представителя.
• Приложить необходимые документы в электронной форме (удостоверение личности, возможно, выписку из ЕГРН).
• Идентифицироваться удаленно. Это можно сделать с помощью УКЭП или через единую биометрическую систему.

"Установление личности (идентификация) гражданина, его представителя или представителя юридического лица, обратившихся за совершением нотариального действия удаленно, осуществляется одним из следующих способов: с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи обратившегося лица; с использованием ... единой системы идентификации и аутентификации и единой биометрической системы." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 42, часть шестая)

При дистанционном оформлении доверитель подписывает документ простой электронной подписью, которую ему необходимо заранее получить и настроить в соответствии с правилами Федеральной нотариальной палаты. Нотариус подписывает итоговый документ своей квалифицированной электронной подписью.

"В случае, если нотариальный документ должен быть подписан лицом, обратившимся за совершением нотариального действия, это лицо обязано подписать документ в присутствии нотариуса простой электронной подписью, требования к которой устанавливаются законодательством Российской Федерации..." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 44.2, часть вторая)

4. Юридическая сила и использование электронной доверенности

Электронная нотариальная доверенности имеет ту же юридическую силу, что и бумажная.

"Информация в электронной форме, подписанная квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, и может применяться в любых правоотношениях в соответствии с законодательством Российской Федерации..." (Источник: Федеральный закон "Об электронной подписи", статья 6, пункт 1)

Такая доверенность может быть использована для подачи документов в Росреестр как в электронном виде, так и в виде бумажной распечатки. Государственная регистрация прав на основании нотариального документа обладает рядом преимуществ, в том числе упрощенной проверкой.

"При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки ... проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 59, пункт 2)

5. Недопустимость простой письменной формы

Использование простой письменной формы (шаблона из интернета) для доверенности на продажу или долгосрочную аренду квартиры недопустимо и повлечет серьезные последствия.

• Такая доверенность не будет иметь юридической силы для совершения требуемых действий.
• Росреестр откажет в государственной регистрации сделки, совершенной по такой доверенности.
• Сделка, требующая нотариальной формы, но совершенная с нарушением этого требования, может быть признана ничтожной.

"Если нотариальное удостоверение сделки ... является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 163, пункт 3)

Выводы и рекомендации

1. Оформление онлайн возможно и законно. Вы можете оформить нотариальную доверенность на квартиру дистанционно, без посещения нотариальной конторы.
2. Простая письменная форма не подходит. Скачать и подписать бланк из интернета для целей продажи или сдачи в аренду на длительный срок категорически нельзя. Это приведет к невозможности зарегистрировать сделку.
3. Что потребуется для оформления онлайн:
   • Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) или запись биометрических данных в удостоверяющем центре для удаленной идентификации.
   • Простая электронная подпись, оформленная по правилам нотариата, для подписания самого документа в ходе электронной встречи с нотариусом.
   • Электронные копии паспорта и, возможно, выписки из ЕГРН.
4. Порядок действий:
   • Обратитесь к нотариусу, оказывающему услуги в электронном виде, через официальный сайт Федеральной нотариальной палаты или портал госуслуг.
   • Пройдите процедуру удаленной идентификации.
   • Согласуйте текст доверенности с нотариусом, четко указав полномочия (например, "на право продажи, сдачи в аренду, подписания договоров, подачи документов на регистрацию").
   • Оплатите нотариальный тариф.
   • В назначенное время в режиме онлайн-встречи подпишите доверенность простой электронной подписью. Нотариус удостоверит ее своей квалифицированной электронной подписью.
   • Получите готовый электронный документ, заверенный УКЭП нотариуса. При необходимости его можно распечатать — на таком экземпляре будет QR-код для проверки подлинности.

Рекомендация: Для корректного оформления всех технических аспектов (получение нужных подписей, настройка программ) на начальном этапе может быть полезно проконсультироваться с нотариусом или адвокатом, специализирующимся на электронном документообороте.