Основания для сообщения управляющей компании о расторжении договоров на коммунальные ресурсы и изменении исполнителя услуг с 2020 года

Правомерность перехода на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями и действия управляющей компании

Анализ ситуации

Управляющая компания (ООО «Управление жильем») информирует собственников о том, что с 01.07.2020 договоры ресурсоснабжения с АО «Водоснабжение» и АО «Теплоэнерго» расторгнуты. На этом основании УК утверждает, что исполнителем коммунальных услуг теперь являются непосредственно ресурсоснабжающие организации (РСО) в соответствии с разделом IV Правил №354. При этом собственники не заключали прямых договоров с РСО и не принимали соответствующих решений на общем собрании.

Применимые правовые нормы и анализ

1. Основания для перехода на прямые договоры с РСО

Согласно законодательству, переход на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями возможен по двум основным основаниям:

а) Решение общего собрания собственников:

"принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, ... договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, ... отопления (теплоснабжения ...) с ресурсоснабжающей организацией и об определении даты заключения соответствующих договоров" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44, часть 2, пункт 4.4)

"Ресурсоснабжающая организация приступает к предоставлению коммунальной услуги ... при условии поступления в ее адрес копий решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации" (Источник: Постановление Правительства РФ №354, пункт 17(1))

б) Расторжение договора ресурсоснабжения между УК и РСО:

"Ресурсоснабжающая организация ... приступает к предоставлению коммунальной услуги ... собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, в отношении которого договор о приобретении коммунальных ресурсов ... заключенный между ресурсоснабжающей организацией и управляющей организацией ... считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги" (Источник: Постановление Правительства РФ №354, пункт 17, подпункт "е")

Правила также предусматривают специальное основание для одностороннего отказа РСО от исполнения договора:

"для ресурсоснабжающей организации - на односторонний отказ от исполнения договора ресурсоснабжения с исполнителем в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальной услуги ... в случае наличия у исполнителя признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате" (Источник: Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 N 124, пункт 30, подпункт "а")

2. Документы, подтверждающие факт и правомерность расторжения

Для подтверждения правомерности расторжения договора ресурсоснабжения между УК и РСО должны существовать следующие документы:

1. Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, направленное РСО УК.
2. Документы, подтверждающие наличие задолженности УК перед РСО в размере, предусмотренном законом (не менее двух среднемесячных платежей).
3. Акт сверки расчетов или судебный акт, подтверждающий задолженность.
4. Уведомление собственникам о переходе на прямые расчеты:

   "Ресурсоснабжающая организация одновременно с уведомлением ... доводит до сведения собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме информацию ... путем размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, на официальном сайте ресурсоснабжающей организации в сети Интернет, в общедоступных местах" (Источник: Постановление Правительства РФ №354, пункт 17(3))

3. Роль общего собрания собственников

Общее собрание собственников играет ключевую роль в изменении порядка расчетов:

1. При инициативе собственников переход на прямые договоры возможен ТОЛЬКО по решению общего собрания:

   "принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, ... договора с ресурсоснабжающей организацией" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44, часть 2, пункт 4.4)

2. При расторжении договора по инициативе РСО из-за задолженности УК решение собрания не требуется, так как переход происходит в силу закона. Однако УК обязана информировать собственников о своей задолженности и последствиях ее неоплаты.

3. Решения общего собрания являются обязательными для всех собственников:

   "Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 46, часть 5)

4. Правовой статус и ответственность УК после расторжения договоров

Даже после расторжения договоров ресурсоснабжения в части предоставления коммунальных услуг собственникам, УК сохраняет значительные обязанности:

1. УК продолжает управлять домом на основании договора управления:

   "По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений ...) ... обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 162, часть 2)

2. УК обязана заключить и поддерживать договоры на ресурсы для содержания общего имущества:

   "Управляющая организация, товарищество или кооператив ... обязаны заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме" (Источник: Постановление Правительства РФ №354, пункт 31(1), подпункт "а")

   "Управляющие организации ... не вправе отказываться от заключения ... договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 161, часть 12)

3. УК несет ответственность за техническое состояние инженерных систем:

   "Управляющая организация ... обязаны ... самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю" (Источник: Постановление Правительства РФ №354, пункт 31(1), подпункт "б")

5. Тарифы и перерасчеты за прошлые периоды

При переходе на прямые расчеты с РСО:

1. Тарифы устанавливаются РСО в соответствии с законодательством о государственном регулировании тарифов:

   "стоимость коммунального ресурса ... рассчитывается по тарифам, установленным в порядке, определенном законодательством Российской Федерации о государственном регулировании цен (тарифов)" (Источник: Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 N 124, пункт 22, подпункт "а")

2. Перерасчеты за периоды до перехода остаются обязанностью того, кто был исполнителем коммунальных услуг на тот момент (УК до 01.07.2020).

3. УК обязана передать РСО информацию для корректного начисления платежей:

   "предоставлять ресурсоснабжающей организации информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета ... и коллективных (общедомовых) приборов учета" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 161, часть 11, пункт 1)

Выводы и рекомендации

Основные выводы:

1. Управляющая компания может правомерно утверждать о переходе на прямые расчеты с РСО, если договоры ресурсоснабжения были расторгнуты по инициативе РСО из-за задолженности УК.
2. Переход не требует решения общего собрания собственников, если произошел по указанному основанию.
3. УК обязана предоставить документальное подтверждение расторжения договоров и наличия задолженности.
4. УК продолжает нести ответственность за содержание общего имущества и должна сохранить договоры на ресурсы для этих целей.

Конкретные рекомендации собственникам:

1. Запросите у УК письменно копии документов, подтверждающих:

   • Факт расторжения договоров ресурсоснабжения с АО «Водоснабжение» и АО «Теплоэнерго»
   • Причину расторжения (задолженность, ее размер и подтверждающие документы)
   • Уведомления, направленные РСО УК и собственникам

2. Обратитесь непосредственно в РСО (АО «Водоснабжение» и АО «Теплоэнерго») для:

   • Подтверждения факта расторжения договоров с УК
   • Уточнения даты начала прямых расчетов
   • Получения информации о порядке передачи показаний приборов учета и оплаты

3. Проверьте, проводилось ли общее собрание собственников по вопросу прямых договоров с РСО. Если такое собрание не проводилось, а задолженность УК не подтверждена, действия УК могут быть неправомерными.

4. По вопросам перерасчетов за периоды до 01.07.2020 обращайтесь к УК как к бывшему исполнителю коммунальных услуг.

5. В случае сомнений в правомерности действий УК или отсутствия документооборота, подтверждающего расторжение, обращайтесь:

   • В Государственную жилищную инспекцию с жалобой на действия УК
   • К адвокату для подготовки претензии и возможного судебного разбирательства

6. Помните, что даже при переходе на прямые расчеты УК продолжает отвечать за содержание общего имущества, техническое обслуживание инженерных систем и должна иметь действующие договоры на ресурсы для этих целей.