Отказ от доли в семейной недвижимости: документы и расходы

Отказ от доли в праве общей долевой собственности на жилой дом

Анализ ситуации

Гражданин (Алексей) желает прекратить свое право собственности на долю в жилом доме, которым он владеет совместно с родителями на праве общей долевой собственности. Прямой "отказ от доли" в классическом понимании (простое заявление) для недвижимого имущества, влекущее прекращение права без перехода его к другому лицу, законодательством не предусмотрен. Право собственности на недвижимость прекращается в результате сделки по его отчуждению (например, дарение, продажа) либо в иных установленных законом случаях (гибель имущества, принудительное изъятие). Следовательно, Алексею необходимо совершить сделку, направленную на отчуждение его доли.

"Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 235, пункт 1).

"Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 236, абзац второй).

Таким образом, для достижения цели Алексею следует передать свою долю в собственность другим лицам – в данном случае, скорее всего, своим родителям. Наиболее подходящим способом является заключение договора дарения или купли-продажи.

Применимые нормы и порядок действий

1. Выбор способа отчуждения и необходимость нотариального удостоверения

Поскольку объектом является доля в праве общей собственности на недвижимое имущество (жилой дом), к сделке по ее отчуждению применяются специальные правила.

"Сделки по отчуждению... долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении... всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, пункт 1.1).

Это означает, что договор дарения или купли-продажи доли Алексея должен быть обязательно удостоверен нотариусом. Исключение (п. 1) здесь неприменимо, так как не все сособственники отчуждают свои доли по одной сделке – отчуждает долю только Алексей.

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574, пункт 3).

Таким образом, вне зависимости от выбора договора (дарение или купля-продажа), его нотариальная форма является обязательной.

2. Необходимость согласия других сособственников (родителей)

При распоряжении долей в общей собственности необходимо учитывать права других участников.

"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 246, пункт 1).

Если Алексей дарит свою долю родителям, то они, как сторона договора (одаряемые), своим участием в сделке выражают согласие на ее совершение. Дополнительного отдельного согласия не требуется.

Если бы Алексей продавал долю постороннему лицу, ему пришлось бы соблюдать преимущественное право покупки других участников долевой собственности (родителей). Однако в контексте заданной ситуации (отказ от доли в пользу родителей) это правило не актуально.

3. Государственная регистрация перехода права

Право собственности на недвижимость возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 8.1, пункт 2).

"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 131, пункт 1).

Следовательно, после удостоверения договора у нотариуса необходимо подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на долю от Алексея к его родителям.

Перечень необходимых документов

Для совершения сделки и ее регистрации потребуются:

1. Паспорта всех участников сделки (Алексея и родителей).
2. Документы, подтверждающие родство (если выбран договор дарения между близкими родственниками для целей налогообложения): свидетельства о рождении, свидетельство о браке и т.д.
3. Выписка из ЕГРН на жилой дом. Нотариус, как правило, запрашивает ее самостоятельно через единую информационную систему.
4. Правоустанавливающий документ, на основании которого Алексей владеет долей (например, предыдущий договор, свидетельство о праве на наследство и т.п.). Нотариус проверит историю возникновения права.
5. Заявление о государственной регистрации перехода права. Важное преимущество нотариально удостоверенной сделки: нотариус обязан самостоятельно направить все документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

"После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав..." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 55, часть вторая).

Финансовые затраты

1. Нотариальный тариф (услуги нотариуса). Состоит из фиксированной государственной пошлины (аналог — федеральный тариф) и платы за правовую и техническую работу (ПТР), размер которой устанавливается нотариальной палатой субъекта РФ.

   • За удостоверение договора дарения доли: Федеральный тариф рассчитывается исходя из кадастровой стоимости доли (п. 5 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ). В предоставленном контексте точный размер тарифа не указан, его необходимо уточнять на момент обращения.
   • За удостоверение договора купли-продажи доли: Федеральный тариф также рассчитывается от кадастровой или договорной стоимости доли.

2. Государственная пошлина за государственную регистрацию права.

   • За государственную регистрацию перехода права собственности к родителям (каждому из них) госпошлина составляет по 2000 рублей с каждого нового собственника (физического лица).

   "за государственную регистрацию прав... для физических лиц... в отношении... доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость... не определена, ... кадастровая стоимость... не превышает 20 000 000 рублей, - 2000 рублей" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 333.33, пункт 1, подпункт 22).

   • Алексей, как сторона, чье право прекращается, госпошлину за регистрацию прекращения своего права не уплачивает. Основанием для этого служит прямое указание НК РФ.

   "льготы для отдельных категорий... за государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прекращения прав в связи с... отказом от права собственности на объект недвижимого имущества, переходом права к новому правообладателю" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 333.35, пункт 3, подпункт 8.1).

Сроки процедуры

1. Подготовка документов и обращение к нотариусу: 1-2 рабочих дня (зависит от скорости получения выписки из ЕГРН).
2. Государственная регистрация перехода права: При подаче документов нотариусом в электронной форме регистрация осуществляется в сокращенные сроки.

   "три рабочих дня... на основании нотариально удостоверенной сделки... а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 16, пункт 1, подпункт 9).

Общий срок процедуры от момента обращения к нотариусу до внесения записи в ЕГРН может составить от 3 до 7 рабочих дней.

Дополнительные аспекты и рекомендации

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ). При дарении доли близкому родственнику (родителю) доход в виде полученной доли не облагается НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). При продаже доли, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения (3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения), у Алексея может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ (13%) с суммы дохода от продажи.
• Имущественный налог. Алексей будет обязан уплатить налог на имущество физических лиц за свою долю до конца того налогового периода (года), в котором было зарегистрировано прекращение его права.
• Рекомендация. Наиболее простым и безвозмездным способом является оформление договора дарения доли. Это избавляет от необходимости доказывать факт оплаты при продаже и от потенциальных налоговых обязательств у Алексея. Родителям, как одаряемым, налог платить не нужно.
• Обязательно проверьте актуальность выписки из ЕГРН и наличие обременений. Нотариус сделает это в рамках проверки законности сделки.
• Убедитесь в дееспособности всех участников сделки. Нотариус обязан это проверить.

Выводы и итоговые рекомендации

1. Способ: Для прекращения права собственности на долю Алексею необходимо заключить с родителями договор дарения или договор купли-продажи этой доли.
2. Нотариус: Выбранный договор обязательно должен быть удостоверен нотариусом.
3. Согласие: Согласие родителей как сособственников выражается их непосредственным участием в сделке в качестве одаряемых/покупателей.
4. Документы: Основной пакет — паспорта, документы о родстве (для дарения), выписка из ЕГРН (запрашивает нотариус). Нотариус самостоятельно направит документы на регистрацию.
5. Затраты:
   • Нотариальный тариф (зависит от стоимости доли).
   • Госпошлина за регистрацию: 2000 рублей с каждого родителя (новых собственников). Алексей госпошлину не платит.
6. Срок: Вся процедура (нотариус + регистрация) займет около недели, при этом сама государственная регистрация после обращения нотариуса длится 1 рабочий день.
7. Налоги: Дарение между близкими родственниками не влечет обязанности по уплате НДФЛ.

Рекомендуемый алгоритм действий для Алексея:

1. Обсудить с родителями условия и выбрать договор дарения.
2. Обратиться к любому нотариусу в пределах субъекта РФ, где расположен дом, имея при себе паспорта.
3. Нотариус проверит документы, удостоверит договор дарения, рассчитает и примет оплату тарифа.
4. Нотариус самостоятельно направит электронные документы на государственную регистрацию в Росреестр.
5. После регистрации (в течение 1 рабочего дня) права родителей на долю Алексея будут зарегистрированы, а право Алексея — прекращено. Выписку из ЕГРН можно будет получить в электронном виде.