Отказ в принятии проекта межевания 2000 года для кадастрового учета
Анализ ситуации
Вы столкнулись с отказом регистрирующего органа принять для кадастрового учета проект межевания, утвержденный местной администрацией в 2000 году, на том основании, что он "устарел" и не соответствует действующим правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Ключевой вопрос — сохраняет ли такой документ юридическую силу и можно ли обязать орган принять его для учета.
Применимые правовые нормы и их анализ
1. Юридическая сила документов, утвержденных до изменения законодательства
Закон прямо устанавливает, что документы, оформленные по ранее действовавшим правилам, сохраняют силу.
"Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", статья 47, часть 2)
Это означает, что ваш проект межевания, утвержденный в 2000 году в установленном тогда порядке, не утратил юридической силы только потому, что позже изменилось законодательство.
2. Основания для кадастрового учета
Перечень оснований для учета включает документы, изданные по правилам, действовавшим на момент их выпуска.
"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; ... 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14, часть 2)
Ваш проект межевания, утвержденный местной администрацией, подпадает под это основание.
3. Особенности регулирования для старых документов
Существуют специальные переходные положения, касающиеся документов, подготовленных до изменения законодательства.
"Подготовка и утверждение проектов планировки территории и проектов межевания территории, государственный или муниципальный контракт на подготовку которых заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, осуществляются в соответствии с требованиями к указанным проектам, установленными Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона)." (Источник: Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ, Статья 34, часть 24)
Это подтверждает, что к проектам, подготовленным по старым правилам, должны применяться нормы, действовавшие на момент их разработки и утверждения.
4. Соотношение старого вида разрешенного использования с новыми ПЗЗ
Даже если вид разрешенного использования из старого проекта (ИЖС) теперь не соответствует действующему градостроительному регламенту, это не является безусловным основанием для отказа.
"Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия." (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 8)
Таким образом, несоответствие ПЗЗ само по себе не лишает ваш участок ранее установленного вида использования и не делает проект межевания недействительным.
Выводы и рекомендации
На основании представленных правовых норм можно сделать вывод, что отказ регистрирующего органа не является законным и обоснованным. Ваш проект межевания 2000 года сохраняет юридическую силу и должен быть принят в качестве основания для кадастрового учета.
Рекомендуемый порядок действий:
-
Получите письменный отказ. Запросите у регистрирующего органа официальное решение об отказе в осуществлении кадастрового учета с указанием конкретных, ссылочных оснований. Это необходимо для дальнейшего обжалования.
-
Досудебное обжалование. Вы вправе обжаловать отказ:
- В вышестоящий орган (например, в управление Росреестра по субъекту РФ).
- В апелляционную комиссию при Росреестре. Закон предусматривает такую возможность.
"Для обжалования решения о приостановлении лицом, указанным в части 12.1 статьи 29 настоящего Федерального закона, в апелляционную комиссию в течение пятнадцати рабочих дней с даты принятия решения о приостановлении представляется заявление об обжаловании решения о приостановлении." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 31.2, часть 1)
-
Обращение в суд. Если досудебное обжалование не принесет результата, вы можете подать административное исковое заявление в суд.
- Требование: признать отказ незаконным и обязать орган осуществить кадастровый учет на основании вашего проекта межевания.
- Срок: три месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении прав.
"Административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов." (Источник: Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, Статья 219, часть 1)
- Бремя доказывания: Обоснованность отказа будет обязан доказывать регистрирующий орган.
"Обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо." (Источник: Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, Статья 62, часть 2)
-
В случае судебной победы: Если суд удовлетворит ваши требования, регистрирующий орган будет обязан осуществить кадастровый учет на основании решения суда без повторной подачи вами документов.
"Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным... указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 27, часть 2)
Важно: Процесс обжалования требует тщательной подготовки доказательств (копии проекта межевания, решения о его утверждении, всех отказов). Для грамотного составления административного искового заявления и представления интересов в суде настоятельно рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном и административном праве.
