Подготовка нотариальной доверенности для банка на покупку квартиры в новостройке

Оформление нотариальной доверенности для приобретения квартиры в новостройке через банк

На основании предоставленной информации, вы планируете приобрести квартиру в строящемся доме в Самаре с расчетами через Банк ВТБ и для этого вам требуется наделить представителя необходимыми полномочиями. Ниже представлен юридический анализ и рекомендации по составлению доверенности.

Анализ вашей ситуации

Вы являетесь участником долевого строительства. Сделка регулируется специальным законом и требует совершения ряда последовательных действий: заключение договора, внесение денежных средств, приемка объекта и регистрация права собственности. Поскольку вы не можете лично участвовать во всех этапах, выдача доверенности — правильное решение.

Применимые нормы права и требования к доверенности

1. Обязательная нотариальная форма доверенности

Доверенность на совершение сделок с недвижимостью и на распоряжение зарегистрированными правами должна быть нотариально удостоверена.

"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 185.1)

2. Полномочия на взаимодействие с банком и внесение денежных средств

Если расчеты по договору долевого участия (ДДУ) проводятся через банк, скорее всего, деньги вносятся на специальный счет эскроу. Ваш представитель должен иметь четкие полномочия на распоряжение вашими средствами в банке.

"Списание денежных средств со счета осуществляется банком на основании распоряжения клиента." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 854)
"Права лиц, осуществляющих от имени клиента распоряжения о перечислении и выдаче средств со счета, удостоверяются клиентом путем представления банку документов, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и договором банковского счета." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 847)

Для операций с номинальным или эскроу-счетом, открытым для расчетов по ДДУ, доверенность должна прямо разрешать:

• Открытие и ведение счета эскроу в указанном банке (Банк ВТБ).
• Внесение денежных средств на этот счет.
• Дачу распоряжений банку в соответствии с условиями договора эскроу и ДДУ.

3. Полномочия на заключение договора и приемку объекта

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) подлежит государственной регистрации.

"Договор участия в долевом строительстве ... подлежат государственной регистрации" (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 17)
"Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 8)

Поэтому в доверенности необходимо прямо предусмотреть полномочия:

• На подписание от вашего имени договора участия в долевом строительстве (ДДУ) с застройщиком.
• На подписание передаточного акта или иного документа о передаче объекта (ключами от квартиры распоряжается лицо, принявшее объект по акту).

4. Полномочия на государственную регистрацию прав

Для подачи документов в Росреестр (МФЦ) представителю потребуется нотариальная доверенность.

"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц... при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 15)

В доверенность следует включить полномочия:

• На подачу и получение документов в органах Росреестра, МФЦ.
• На подписание заявлений о государственной регистрации ДДУ и права собственности на квартиру.
• На уплату государственных пошлин и сборов.

5. Полномочия на страхование

В вашем договоре может быть условие о страховании. Если обязанность застраховать объект лежит на вас как на покупателе, это полномочие также стоит прямо предусмотреть.

"Договором купли-продажи может быть предусмотрена обязанность продавца или покупателя страховать товар." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 490)

Рекомендуется включить полномочие на заключение договора страхования объекта недвижимости (или связанных с ним рисков) в соответствии с условиями основного договора.

6. Срок действия и возможность передоверия

Если в доверенности не указан срок, она действует один год. Для такой сложной сделки рекомендуется установить достаточный срок (например, 3 года).

"Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 186)

Передоверие полномочий другому лицу допускается только если это прямо разрешено в доверенности.

"Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 187)

Выводы и конкретные рекомендации

1. Обратитесь к нотариусу. Только нотариус может удостоверить такую доверенность. Он проверит законность ее содержания и разъяснит вам последствия.

   "Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 54)

2. Подготовьте проект доверенности с максимально подробным перечнем полномочий. Включите в текст доверенности следующие конкретные формулировки (адаптируя под ваши нужды):

   • На взаимодействие с банком: "Заключать договоры банковского счета, в том числе договор счета эскроу, с Банком ВТБ (ПАО) или его филиалами для расчетов по договору участия в долевом строительстве. Вносить денежные средства на указанные счета, давать поручения банку о списании и перечислении средств в соответствии с условиями договора. Получать выписки и документы, связанные с операциями по счетам."
   • На сделку с застройщиком: "Заключать от моего имени договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с [Наименование застройщика] на приобретение квартиры по адресу: [Адрес]. Подписывать все дополнительные соглашения к указанному договору."
   • На приемку объекта: "Принимать завершенный строительством объект долевого строительства, подписывать передаточный акт или иной документ о передаче, получать ключи."
   • На регистрацию: "Подавать в орган регистрации прав (Росреестр) или через МФЦ заявления и документы для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и перехода права собственности на указанную квартиру. Получать зарегистрированные документы и выписки из ЕГРН."
   • На страхование (опционально, но рекомендуется): "Заключать от моего имени договоры страхования объекта недвижимости, гражданской ответственности и иных рисков, связанных с приобретением и владением квартирой."
   • Прочие полномочия: "Уплачивать необходимые государственные пошлины, сборы и платежи. Совершать иные действия, необходимые для исполнения данного поручения."

3. Определите срок и возможность передоверия. Установите реалистичный срок действия доверенности (до завершения регистрации права собственности + запас). Четко укажите, разрешено ли представителю передоверить полномочия (обычно в таких сделках это не требуется и не рекомендуется).

4. Предоставьте нотариусу точные данные. Вам понадобятся паспортные данные ваш и вашего представителя, точные наименования организаций (Банк ВТБ, застройщик), адрес объекта.

5. Согласуйте проект доверенности с банком. Перед визитом к нотариусу покажите проект доверенности сотруднику банка ВТБ, который курирует расчеты по новостройкам. У банков часто есть особые требования к формулировкам полномочий по операциям со счетами эскроу.

Для минимизации рисков и учета всех нюансов сделки, особенно связанных с банковскими операциями и регистрацией, рекомендуется перед обращением к нотариусу проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на недвижимости и долевом строительстве. Он поможет составить оптимальный текст доверенности.