Продажа земельного участка, находящегося в долевой собственности, с участием представителя по доверенности
Анализ ситуации
Вы планируете приобрести земельный участок, который находится в общей долевой собственности двух лиц. Один из собственников выдал другому нотариально удостоверенную доверенность, позволяющую заключать договор купли-продажи его доли, подписывать документы и получать деньги. Ключевые вопросы касаются правильного оформления договора и соблюдения процедур для беспроблемной регистрации перехода права.
Применимые правовые нормы
1. Оформление сторон в договоре и полномочия представителя
Договор купли-продажи недвижимости является многосторонней сделкой, где продавцами выступают два лица: один – от своего имени, второй – как представитель другого собственника по доверенности.
"Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности... непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 182)
"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 185.1)
Таким образом, в договоре необходимо указать обоих собственников как продавцов, но одного – в качестве лица, действующего лично, а второго – как представителя доверителя.
Как это оформить в договоре:
В преамбуле (шапке) договора следует указать:
- Продавец 1: ФИО, паспортные данные, действующий лично как участник долевой собственности.
- Продавец 2: ФИО, паспортные данные, действующий от имени Продавца 3 (ФИО доверителя) на основании нотариально удостоверенной доверенности от [дата], реестровый номер [номер], выданной нотариусом [ФИО нотариуса, нотариальный округ].
Обязательно нужно приложить к договору оригинал или нотариально заверенную копию этой доверенности.
2. Формулировка предмета договора
Предмет договора продажи недвижимости должен быть определен максимально четко.
"В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору... При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 554)
Предметом данного договора является земельный участок, находящийся в общей долевой собственности. В договоре нужно указать:
- Кадастровый номер и адрес участка.
- Что продается 100% (целый) земельный участок.
- Что на момент заключения договора право собственности на него принадлежит:
- Продавцу 1 (действующему лично) на X/Y доли.
- Продавцу 3 (в лице его представителя — Продавца 2) на Z/Y доли.
- Цель продажи — прекращение долевой собственности и переход права собственности на весь участок к покупателю.
Таким образом, продаются не просто "две доли", а весь участок, каждая доля в котором принадлежит разным лицам, одно из которых действует через представителя.
3. Преимущественное право покупки (важный аспект)
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу другие участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки.
"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 250)
Однако, в вашем случае это правило не применяется.
Поскольку продается весь земельный участок целиком и продавцами выступают все сособственники (один лично, второй через представителя), посторонних лиц среди продавцов нет. Сделка совершается "всем миром". Следовательно, уведомлять кого-либо о продаже доли и соблюдать месячный срок ожидания не требуется. Это подтверждается логикой закона: преимущественное право существует для того, чтобы другие сособственники могли сохранить общую собственность, а здесь она прекращается полностью.
4. Особенности государственной регистрации
Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.
"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 551)
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42)
Это крайне важное исключение! Поскольку вы покупаете весь участок у всех его собственников по одному договору, данная сделка НЕ требует обязательного нотариального удостоверения. Она может быть заключена в простой письменной форме. Нотариальная доверенность нужна только для подтверждения полномочий представителя.
Для регистрации в Росреестре потребуется предоставить, помимо заявления и договора, оригинал доверенности, подтверждающей полномочия представителя на совершение сделки и подачу документов на регистрацию.
Выводы и рекомендации
- Стороны в договоре: Укажите всех собственников. Один — как лицо, действующее лично, второй — как представитель второго собственника по нотариальной доверенности. Приведите все реквизиты доверенности в тексте договора и приложите ее копию.
- Предмет договора: Четко опишите земельный участок (кадастровый номер, адрес). Укажите, что продается 100% права собственности на него, принадлежащие двум разным лицам на праве долевой собственности, с указанием размера долей.
- Преимущественное право покупки: В вашем случае (продажа всего участка всеми сособственниками по одной сделке) соблюдать процедуру уведомления других сособственников не нужно.
- Нотариальное удостоверение: Договор не требует обязательного нотариального удостоверения, так как все сособственники отчуждают свои доли по одной сделке. Но доверенность представителя уже является нотариальной, что правильно.
- Расчеты: Поскольку доверенность дает право на получение денег, в договоре можно предусмотреть, что расчет производится с Продавцом 2 (представителем), который действует в интересах доверителя. Для безопасности рекомендуется использовать акт приема-передачи денег или банковскую ячейку с условием выдачи денег представителю.
- Регистрация: Для регистрации перехода права потребуется подать в Росреестр подписанный договор, нотариальную доверенность (или ее заверенную копию), заявления сторон и другие необходимые документы.
Конкретные рекомендации для договора:
- В разделе "Предмет договора" укажите: "Продавцы обязуются передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить земельный участок с кадастровым номером: _____, расположенный по адресу: _____, общей площадью ____ кв. м. Участок на момент заключения договора принадлежит Продавцам на праве общей долевой собственности: Продавцу 1 (ФИО) на / доли, Продавцу 3 (ФИО в лице представителя Продавца 2) на / доли. В результате исполнения настоящего договора право общей долевой собственности прекращается, и Покупатель приобретает право собственности на указанный земельный участок в полном объеме (100%)."
- В преамбуле и разделе о расчетах сделайте ссылки на доверенность и полномочия представителя на получение денежных средств.
Важно: Перед подписанием договора убедитесь в действительности доверенности (она не отозвана) и ее соответствии заявленным полномочиям. Если возникают сомнения, рекомендуется обратиться к адвокату для проверки документов и составления/проверки проекта договора.
