Как правильно оформить дарственную на комнату в квартире, которая раньше была общежитием, от матери дочери: шаги и нужные бумаги

Дарение комнаты в квартире, расположенной в здании бывшего общежития

Анализ вашей ситуации

Вы (одаряемый) хотите принять в дар от своей матери (дарителя) комнату в квартире, которая находится в здании, ранее использовавшемся как общежитие. Это сделка дарения недвижимости между близкими родственниками. Ключевые этапы: проверка документов, заключение договора, его нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода права собственности.

Применимые правовые нормы и порядок действий

1. Обязательность нотариального удостоверения договора

Для договора дарения недвижимости, заключаемого между гражданами, установлена обязательная нотариальная форма.

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 574)

Более того, если комната является долей в праве общей собственности на квартиру (что типично для комнат), то такая сделка также требует нотариального удостоверения.

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)

Вывод: Договор дарения комнаты в вашем случае обязательно нужно удостоверить у нотариуса. Без этого он будет считаться ничтожным, и переход права не зарегистрируют.

2. Последовательность действий и необходимые документы

Шаг 1: Подготовка и проверка документов на комнату

Перед обращением к нотариусу вашей матери необходимо убедиться в наличии и корректности всех правоустанавливающих документов. Нотариус сам запросит основные сведения, но подготовиться стоит.

• Выписка из ЕГРН: Подтверждает право собственности матери, отсутствие обременений (ареста, ипотеки). Её нотариус запросит самостоятельно.
• Документ-основание возникновения права: Например, договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство.
• Техническая документация: Технический паспорт БТИ или технический план помещения. Этот документ особенно важен, так как подтверждает, что комната является изолированным жилым помещением.

  "К жилым помещениям относятся: ... 3) комната." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 16)
  Если комната не изолирована, в государственной регистрации может быть отказано.
  "34) жилое помещение не изолировано и не обособлено ..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 26) – это основание для приостановления или отказа в регистрации.
  Для зданий бывших общежитий, введенных в эксплуатацию давно, можно использовать старый технический паспорт БТИ.
  "...сведения о помещении ... указываются в техническом плане также на основании представленных ... технического паспорта помещения ... изготовленного до 1 января 2013 года..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 71)

• Документы, удостоверяющие личности дарителя (матери) и одаряемого (вас).
• Свидетельство о браке матери и, если она состоит в браке, нотариальное согласие супруга на дарение (если комната приобретена в браке и является совместной собственностью супругов).
• Справка о лицах, зарегистрированных в комнате. Хотя право собственности не зависит от прописки, этот вопрос может возникнуть.

Шаг 2: Обращение к нотариусу и удостоверение договора

Нотариус:

1. Проверит дееспособность сторон, права матери на комнату и отсутствие препятствий для сделки.
2. Составит и удостоверит договор дарения.
3. Уплатит государственную пошлину за удостоверение договора (рассчитывается от кадастровой стоимости комнаты).

   "За удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно ... - 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, Статья 333.24)

Шаг 3: Государственная регистрация перехода права собственности

Право собственности у вас как у одаряемого возникает только после государственной регистрации в Росреестре.

"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи ... подлежат государственной регистрации..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 131)
"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 223)

Как проходит регистрация:
Чаще всего нотариус самостоятельно и без дополнительной платы направляет нотариально удостоверенный договор и заявление о регистрации в электронном виде в Росреестр.

"После удостоверения договора ... нотариус обязан незамедлительно ... представить ... заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав..." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 55)

Если нотариус этого не делает, вы можете подать документы самостоятельно через МФЦ или онлайн. Срок регистрации по нотариальной сделке сокращен.

"...три рабочих дня ... на основании нотариально удостоверенной сделки ..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 16)

Госпошлина за регистрацию: Составляет 2000 рублей.

"за государственную регистрацию прав ... для физических лиц: ... - 2000 рублей;" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, Статья 333.33)

3. Налоговые последствия для одаряемого (дочери)

Поскольку вы и ваша мать являетесь близкими родственниками, вы освобождаетесь от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученного дара.

"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 217)
"Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются ... лица, состоящие в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 20)

Вам не нужно: декларировать этот доход в налоговой инспекции и платить 13% НДФЛ.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Договор дарения комнаты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Начинать нужно с визита к нотариусу.
2. Подготовьте документы: паспорта, свидетельство о браке матери, ее правоустанавливающий документ на комнату (нотариус запросит выписку из ЕГРН сам). Особое внимание уделите техническому паспорту (плану) БТИ, чтобы подтвердить изолированность комнаты.
3. Налог платить не нужно, так как вы с матерью — близкие родственники.
4. Право собственности перейдет к вам только после государственной регистрации в Росреестре. Эту процедуру часто берет на себя нотариус.
5. Бюджет расходов:
   • Нотариальный тариф за удостоверение договора (0.5% от кадастровой стоимости комнаты, мин. 300, макс. 20 000 руб.).
   • Госпошлина за регистрацию права — 2000 руб.
   • Услуги нотариуса за составление договора и техническую работу (устанавливаются нотариальной палатой региона).
   • Стоимость выписки из ЕГРН и технического паспорта (если его нет).

Рекомендация: Перед походом к нотариусу позвоните в нотариальную контору и уточните перечень необходимых документов с учетом специфики комнаты в бывшем общежитии. Если возникнут сложности с документами (например, по техническому описанию помещения), может потребоваться консультация адвоката, специализирующегося на недвижимости.