Дарение доли в квартире бабушке: обязательность нотариуса, согласие супруга и налоговые последствия
Анализ ситуации
Вы намерены подарить принадлежащую вам 1/3 долю в квартире своей бабушке, которая уже владеет 2/3 долями в этом же объекте. Вы являетесь близкими родственниками (внук и бабушка). Бабушка состоит в браке, но её супруг не является собственником доли в данной квартире, хотя она была приобретена в период брака.
1. Обязательность нотариального удостоверения договора дарения
Да, договор дарения доли в квартире обязательно требует нотариального удостоверения. Согласно гражданскому законодательству, к дарению недвижимого имущества применяются специальные правила.
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574, пункт 3)
Следовательно, оформление договора только через МФЦ в простой письменной форме невозможно. Нотариальное удостоверение является обязательным условием действительности такой сделки.
"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 163, пункт 1)
"Если нотариальное удостоверение сделки... является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 163, пункт 3)
Вывод: Для оформления дарения доли 1/3 в квартире бабушке необходимо обратиться к нотариусу для удостоверения договора дарения.
2. Необходимость согласия супруга бабушки (вашего дедушки)
Согласия супруга бабушки на принятие ею дара не требуется.
Имущество, полученное одним из супругов в период брака по безвозмездной сделке (в том числе в порядке дарения или наследования), является его личной собственностью, а не совместной собственностью супругов.
"Имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, статья 36, пункт 1)
Таким образом, получаемая бабушкой в дар 1/3 доля станет её личным имуществом. Поскольку распоряжение личным имуществом не требует согласия супруга, а сделка дарения направлена на получение имущества (а не на распоряжение общим имуществом супругов), нотариально удостоверенное согласие дедушки не нужно.
Примечание: Это правило действует независимо от того, как бабушка приобрела первоначальные 2/3 доли (по безвозмездной сделке или нет). Важен характер текущей сделки — дарение.
3. Налоговые обязательства бабушки (одаряемого)
При дарении доли в недвижимости между близкими родственниками у одаряемого не возникает обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками.
"Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения... освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217, пункт 18.1)
Бабушка и внук относятся к категории близких родственников. Следовательно, полученная ею доля в квартире не будет считаться налогооблагаемым доходом. Бабушке не нужно декларировать этот доход и платить 13% НДФЛ, который обычно возникает при получении имущества в дар от лиц, не являющихся близкими родственниками.
4. Порядок государственной регистрации перехода права
Переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности у бабушки на подаренную долю возникнет с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 223, пункт 2)
Упрощенный порядок регистрации при нотариальном удостоверении:
После удостоверения договора нотариус обязан самостоятельно представить документы на государственную регистрацию в орган регистрации прав (Росреестр).
"После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество... нотариус обязан незамедлительно... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав..." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 55)
Срок регистрации по нотариальной сделке сокращен.
"...три рабочих дня с даты приема... заявления на осуществление государственной регистрации прав... на основании нотариально удостоверенной сделки... а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 16, пункт 1, подпункт 9)
Таким образом, вам и бабушке достаточно подписать договор у нотариуса. Нотариус проверит сделку, удостоверит её и сам направит документы на регистрацию. Вам лишь останется оплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права.
Выводы и рекомендации
- Нотариус обязателен. Договор дарения доли в квартире между гражданами (даже близкими родственниками) должен быть нотариально удостоверен. Без этого он будет ничтожным.
- Согласие дедушки не нужно. Получаемая бабушкой доля станет её личной собственностью, поэтому согласие её супруга на принятие дара не требуется.
- Налог платить не надо. В связи с близким родством бабушка освобождается от уплаты НДФЛ (13%) с полученного дохода в виде доли в квартире.
- Регистрацию инициирует нотариус. После удостоверения договора нотариус сам отправит документы в Росреестр для регистрации перехода права. Вам нужно будет предоставить нотариусу документы (паспорта, свидетельства о праве собственности на доли) и оплатить его услуги и государственную пошлину за регистрацию.
Рекомендуемые действия:
- Обратиться к любому нотариусу на территории РФ (не обязательно по месту нахождения квартиры).
- Предоставить нотариусу:
- Свои паспорта (дарителя и одаряемого).
- Свидетельства о праве собственности (или выписки из ЕГРН) на вашу 1/3 долю и на доли бабушки.
- Документы на саму квартиру (выписку из ЕГРН, где она идентифицирована).
- Нотариус подготовит проект договора дарения, разъяснит его условия, проверит дееспособность сторон и удостоверит сделку.
- Оплатить услуги нотариуса и государственную пошлину за регистрацию.
- Получить у нотариуса удостоверенный договор. Регистрация права произойдет автоматически в течение 1-3 рабочих дней, после чего бабушка может заказать новую выписку из ЕГРН, подтверждающую её право на всю квартиру (3/3 или 1/1).
