Консультация по оформлению коммерческого помещения на нескольких собственников при покупке у дольщика

Покупка коммерческого помещения у дольщика на двух собственников: правовой анализ и рекомендации

Анализ ситуации

Вы с сестрой планируете приобрести коммерческое помещение в строящемся торговом центре у участника долевого строительства (дольщика) и желаете оформить право общей долевой собственности. Вам сообщили о наличии правила, требующего оформления права собственности только на одно физическое лицо, что отражено в предварительных документах. Вам необходимо понять, является ли это требование обязательным по закону, и найти возможные пути решения.

Применимые нормы права и их анализ

1. Отсутствие прямого законодательного запрета на нескольких приобретателей.
Законодательство Российской Федерации не содержит прямого запрета на приобретение объекта долевого строительства несколькими лицами в общую долевую собственность. Напротив, Гражданский кодекс РФ устанавливает возможность возникновения общей собственности:

"Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 244, пункт 1)

"Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Обная собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 244, пункт 4)

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве..." (№214-ФЗ) регулирует отношения между застройщиком и дольщиком, но не содержит норм, ограничивающих количество лиц, которые могут стать правообладателями по договору уступки прав требования (цессия) или при последующей регистрации права собственности.

2. Возможные основания для требования о единственном приобретателе.
Требование оформить право на одного человека, скорее всего, продиктовано не законом, а следующими причинами:

• Внутренние правила или технические сложности застройщика/дольщика: Продавец (дольщик) может стремиться упростить сделку, избежав необходимости согласовывать условия с несколькими покупателями и оформлять договор уступки с множественностью лиц на стороне цессионария (приобретателя).
• Сложности при государственной регистрации: Хотя закон прямо не запрещает регистрацию права на нескольких лиц, процедура может быть немного сложнее в части сбора подписей и документов. Однако закон прямо предусматривает такую возможность:

"Если иное не установлено федеральным законом, с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права... на объект недвижимости, который приобретается в общую долевую собственность, обращаются все лица, которые приобретают такой объект в общую долевую собственность." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 15, часть 4.1)

• Ограничения, связанные с самой конструкцией договора уступки прав требования по договору долевого участия (ДДУ): Основное содержание прав дольщика — это единое требование к застройщику о передаче конкретного объекта. Теоретически это требование может быть уступлено нескольким лицам совместно, что приведет к возникновению у них общей долевой собственности на это право требования, а впоследствии — на сам объект.

3. Альтернативные правовые механизмы для достижения совместного владения.
Если оформить сделку изначально на двух лиц не удается, можно рассмотреть следующие варианты:

Вариант 1: Оформление на одного с последующим отчуждением доли (например, по договору дарения).

• Механизм: Один из вас становится единственным покупателем по договору уступки и единственным собственником после регистрации права. После этого он безвозмездно дарит часть помещения (например, 1/2 доли) второму.
• Правовая основа: >"По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 572, пункт 1).
• Налоговые последствия: При дарении доли недвижимости между близкими родственниками (родители, дети, полнородные братья и сестры) не возникает налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Поскольку вы с сестрой являетесь родными, это правило, вероятно, применяется. Однако важно точное определение родства в НК РФ. Для полнородных братьев и сестер налога не будет.

  • "взаимозависимыми лицами признаются: ... физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 105.1, пункт 2, подпункт 11).

  • Регистрационные последствия: Договор дарения доли подлежит нотариальному удостоверению, если он совершен не всеми сособственниками по одной сделке.

    "Сделки по отчуждению... долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении... всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1.1).
    Так как в момент дарения собственник будет один, это исключение не действует, и нотариальное удостоверение потребуется. Также необходимо будет уплатить госпошлину за регистрацию перехода доли (до 500 000 руб. в зависимости от кадастровой стоимости).

Вариант 2: Создание юридического лица (например, ООО).

• Механизм: Вы вместе создаете общество с ограниченной ответственностью, которое становится покупателем помещения. Вы будете владеть долями в уставном капитале ООО, а не напрямую долями в недвижимости.
• Плюсы: Упрощение управления коммерческим объектом, ограничение рисков.
• Минусы: Затраты на создание и содержание юрлица (налоги, отчетность), двойное налогообложение при распределении прибыли (налог на прибыль/УСН у ООО и НДФЛ у участников при выплате дивидендов).

Вариант 3: Договор простого товарищества (о совместной деятельности).

• Механизм: После оформления помещения на одного из вас заключается договор простого товарищества, по которому вы объединяете вклады (деньги, имущество) для совместной деятельности (например, сдачи в аренду) с целью извлечения прибыли.
• Ограничение: >"Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 1041, пункт 2).
  Если вы не зарегистрированы как ИП, использовать этот договор для предпринимательских целей нельзя. Для иных целей (например, совместное использование без цели прибыли) он возможен, но не создаст право собственности у сестры.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Требование о единственном собственнике, скорее всего, не основано на законе. Оно, вероятно, является условием, введенным продавцом (дольщиком) или застройщиком для упрощения сделки.
2. Попытайтесь изменить условие через переговоры. До подписания договора уступки прав требования попробуйте согласовать с продавцом (дольщиком) возможность указать в договоре двух приобретателей (цессионариев). Объясните, что законодательство этого не запрещает, а технические вопросы регистрации решаемы. Ваша позиция усиливается принципом свободы договора:

   "Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 421, пункт 4).

3. Если переговоры не увенчаются успехом, оптимальным запасным вариантом является последующее дарение доли. При условии, что вы с сестрой являетесь близкими родственниками (полнородными сестрами), это позволит минимизировать налоговые последствия. Однако учтите обязательность нотариального удостоверения договора дарения доли и дополнительные расходы на госпошлину за регистрацию.
4. Тщательно проверьте все документы. Внимательно изучите не только договор уступки, но и первоначальный договор долевого участия (ДДУ) на предмет каких-либо необычных условий, которые могут ограничивать последующие сделки.
5. Рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и долевом строительстве. Он поможет:
   • Проанализировать конкретный договор уступки и предварительные бумаги.
   • Подготовить аргументированную позицию для переговоров с продавцом.
   • Правильно оформить выбранный альтернативный вариант (договор дарения с нотариусом) с учетом всех налоговых и регистрационных нюансов.
   • Проконтролировать процесс государственной регистрации перехода права.

Итог: Прямого законодательного запрета на покупку объекта долевого строительства двумя лицами не существует. Ваша задача — убедить контрагента изменить свое внутреннее правило. Если это невозможно, путь через последующее дарение доли между родными сестрами является законным и относительно безопасным с налоговой точки зрения способом достичь желаемого результата — общей долевой собственности.