Выделение долей в недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала: обязательность нотариуса и стоимость процедуры
Анализ ситуации
Вы с супругом и двумя детьми приобрели жилое помещение в сельской местности за счет средств материнского (семейного) капитала. Теперь необходимо исполнить обязанность по оформлению права общей долевой собственности на всех членов семьи. Рассмотрим ключевые вопросы: обязательность нотариального удостоверения соглашения о выделении долей, структуру расходов и ориентировочную сумму.
1. Обязательно ли нотариальное удостоверение соглашения о выделении долей?
Прямого требования об обязательном нотариальном удостоверении соглашения о выделении долей при использовании материнского капитала в представленных нормах нет.
Основанием для выделения долей является соглашение, заключаемое во исполнение части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей":
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению" (Источник: Федеральный закон № 256-ФЗ, статья 10, часть 4).
При этом закон не указывает, что такое соглашение должно быть удостоверено нотариально.
Общие правила о нотариальном удостоверении сделок содержатся в Основах законодательства РФ о нотариате:
"Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма" (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 53).
Нотариальная форма обязательна для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, но с исключением:
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке" (Источник: Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 42, часть 1.1).
Выделение долей по материнскому капиталу не является отчуждением — это первичное определение долей (возникновение права общей долевой собственности). Следовательно, нотариальное удостоверение не является обязательным. Вы можете составить соглашение в простой письменной форме и подать его на регистрацию в Росреестр (через МФЦ или онлайн). Однако на практике многие семьи обращаются к нотариусу для дополнительной защиты, особенно при наличии несовершеннолетних детей. Если вы решите обратиться к нотариусу, это будет вашим добровольным выбором.
2. Расходы при обращении к нотариусу (добровольное удостоверение)
Если вы решите удостоверить соглашение у нотариуса, придется уплатить нотариальный тариф и, скорее всего, дополнительную плату за услуги правового и технического характера (УПТХ).
2.1. Нотариальный тариф (федеральная и региональная части)
Для сделок, не являющихся обязательными для нотариального удостоверения, нотариус, занимающийся частной практикой, взимает единый нотариальный тариф, который состоит из федерального и регионального тарифов.
Федеральный тариф за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (даже если удостоверение не обязательно), составляет:
"супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки)" (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 22.1, часть 1, пункт 1).
Однако соглашение о выделении долей не является договором отчуждения, поэтому нотариусы часто применяют иной размер — установленный Налоговым кодексом для "прочих договоров":
"за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 333.24, часть 1, пункт 5).
Обратите внимание: если удостоверение необязательно, фактически применяется тариф, установленный для аналогичных действий частным нотариусом, который может отличаться. В любом случае, для расчета берется кадастровая или рыночная стоимость объекта недвижимости (по выбору плательщика):
"При исчислении размера государственной пошлины за удостоверение договоров, подлежащих оценке, принимается сумма договора, указанная сторонами, но не ниже суммы, определенной в соответствии с подпунктами 7 - 10 настоящего пункта. ... По выбору плательщика для исчисления государственной пошлины может быть представлен документ с указанием рыночной, кадастровой либо иной (номинальной) стоимости имущества" (Источник: НК РФ, статья 333.25, часть 1, пункт 5).
Региональный тариф устанавливается нотариальной палатой субъекта РФ и может составлять от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей. Точный размер необходимо уточнять у конкретного нотариуса.
2.2. Плата за услуги правового и технического характера (УПТХ)
Нотариус вправе взимать дополнительную плату за оказание услуг, связанных с совершением нотариального действия — составление документа, консультации, проверку документов, подачу заявления в Росреестр и т.д. Размер УПТХ не регламентирован федеральным законом и устанавливается региональными нотариальными палатами. Обычно она составляет от 5 000 до 15 000 рублей, но может быть выше в зависимости от сложности.
Также:
"При осуществлении нотариусом... обязанностей и полномочий, предусмотренных законодательством в связи с совершением нотариального действия, нотариусу оплачиваются необходимые для осуществления этих обязанностей и полномочий расходы, в том числе расходы по оплате государственных пошлин, в связи с получением информации и документов, предоставляемых за плату, услуг оценщиков, аудиторов, экспертов, иных специалистов, услуг, связанных с передачей юридически значимых сообщений, если указанные расходы не были осуществлены заявителем или третьим лицом самостоятельно" (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 22, часть одиннадцатая).
Поэтому уточните у нотариуса, включена ли в его тариф подача документов в Росреестр и получение выписок, или это будет оплачиваться отдельно.
3. Государственная пошлина за регистрацию права общей долевой собственности
Госпошлина за регистрацию права собственности в Росреестре уплачивается в соответствии с НК РФ:
"за государственную регистрацию прав... для физических лиц: в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей" (Источник: НК РФ, статья 333.33, часть 1, подпункт 22).
Важные нюансы:
- Госпошлина уплачивается однократно за регистрацию права общей долевой собственности (а не за каждого участника).
- Если кадастровая стоимость объекта превышает 20 млн рублей, размер госпошлины рассчитывается как 0,02% от кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 рублей.
- Если несколько плательщиков обращаются за регистрацией, они могут уплатить госпошлину в равных долях, но обычно можно оплатить одной квитанцией от одного из участников (с пометкой о регистрации за всех).
Документ об уплате госпошлины не обязательно прилагать к заявлению — информация будет проверена через Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП):
"Представление документа об уплате государственной пошлины за осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав вместе с заявлением... не требуется" (Источник: Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 18, часть 7).
4. Дополнительные платежи
4.1. Выписка из ЕГРН
Если вы подаете документы самостоятельно (без нотариуса), вам может потребоваться подтверждение кадастровой стоимости или получение выписки из ЕГРН. Плата за выписку для физических лиц составляет:
- о кадастровой стоимости — бесплатно (по запросу);
- иная выписка (о правах, о характеристиках) — платно, размер устанавливается органом нормативно-правового регулирования.
Если же вы обращаетесь к нотариусу, он может получить выписку бесплатно:
"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предоставляются бесплатно по запросам... нотариуса в связи с совершаемыми нотариальными действиями" (Источник: Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 63, часть 1, пункт 10).
Поэтому дополнительная плата за выписку при удостоверении у нотариуса не взимается.
4.2. Техническая работа нотариуса
Как указано выше, УПТХ (услуги правового и технического характера) — это отдельный платеж, который может включать составление соглашения, проверку документов, подачу заявления в Росреестр. Его размер нужно уточнять при записи к нотариусу.
4.3. Иные возможные расходы
- Если потребуется оценка недвижимости (для расчета нотариального тарифа), вы можете воспользоваться кадастровой стоимостью из ЕГРН (бесплатно) или заказать отчет об оценке (платно, обычно 3-5 тыс. руб.).
- Транспортные расходы нотариуса при выезде (если актуально) — возмещаются по факту.
5. Итоговая ориентировочная стоимость процедуры
| Статья расходов |
Примерная сумма |
| Если соглашение в простой письменной форме (без нотариуса) |
|
| Госпошлина за регистрацию права |
4 000 руб. |
| Выписка из ЕГРН (при необходимости) |
350–750 руб. (если заказывать) |
| Всего (без нотариуса) |
4 000 – 4 750 руб. |
| Если соглашение удостоверяется у нотариуса (добровольно) |
|
| Федеральный тариф (0,5% от кадастровой стоимости, но не более 20 000 руб.) |
2 000 – 20 000 руб. (зависит от стоимости жилья) |
| Региональный тариф |
3 000 – 10 000 руб. (уточнять в регионе) |
| Услуги правового и технического характера |
5 000 – 15 000 руб. |
| Госпошлина за регистрацию (если не включена в тариф) |
4 000 руб. |
| Всего (с нотариусом) |
14 000 – 49 000 руб. (в зависимости от стоимости недвижимости и региона) |
Рекомендация: Для точного расчета обратитесь к нотариусу по месту нахождения недвижимости — он назовет конкретную сумму с учетом региональных тарифов. Если хотите сэкономить, вы вправе составить соглашение в простой письменной форме и зарегистрировать его в Росреестре самостоятельно (через МФЦ или онлайн). Однако учтите, что при наличии несовершеннолетних детей у нотариуса больше опыта в проверке законности распределения долей, что снижает риски отказа в регистрации.
Если у вас остались вопросы или потребуется помощь в составлении соглашения, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах и сделках с недвижимостью.
