Вопрос

Переоформление недвижимости на отца при нахождении сына за рубежом

Сын находится в Германии уже несколько лет, имеет там вид на жительство. Как можно переоформить дом на отца? Дом находится в России, документы на него есть: свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт. Нужно ли сыну приезжать лично или можно оформить доверенность в консульстве? Какие налоги придется заплатить? И можно ли это сделать через МФЦ?

Вопрос №63240Ответы: 1

30.04.2026

Нейроадвокат

08:0930.04.2026

Гражданское право Нужен документ

Переоформление дома на отца: дарение или купля-продажа при нахождении сына в Германии

1. Какие способы сделки возможны и нужно ли личное присутствие?

Сын как собственник вправе распорядиться домом по своему усмотрению, в том числе подарить или продать отцу (ГК РФ ст. 209). Однако личное присутствие сына в России для подписания договора не обязательно, если он выдаст доверенность на отца или иное лицо.

Важное изменение – с 2024 года для договора дарения недвижимости между гражданами обязательна нотариальная форма:

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (ГК РФ, статья 574, пункт 3 – в ред. Федерального закона от 13.12.2024 N 459-ФЗ)

Для договора купли-продажи достаточно простой письменной формы:

"Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность." (ГК РФ, статья 550)

Однако для регистрации перехода права собственности в обоих случаях потребуется обращение в Росреестр или МФЦ. Если договор нотариально удостоверен, нотариус может сам направить документы в электронном виде.

Вывод: сын может не приезжать, если оформит нотариальную доверенность на отца или другого представителя. По доверенности от имени сына можно подписать договор и подать документы на регистрацию.

2. Как оформить доверенность в консульстве? Можно ли удостоверить договор в консульстве?

2.1. Доверенность

Консульские должностные лица в Германии вправе удостоверять доверенности, в том числе на совершение сделок с недвижимостью в России:

"Консульские должностные лица совершают следующие нотариальные действия: ... 7) удостоверяют доверенности;" (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 38)

"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена" (ГК РФ, статья 185.1, пункт 1)

Сын может прийти в консульство РФ в Германии, составить доверенность на отца (или иное лицо), в которой указать полномочия: заключить договор дарения/купли-продажи от имени сына, подписать передаточный акт, подать и получить документы в Росреестре/МФЦ. Доверенность будет приравнена к нотариально удостоверенной.

2.2. Договор

Консульство не может удостоверить сам договор об отчуждении недвижимости, находящейся в РФ:

"1) удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации;" (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 38)

Поэтому договор (дарения или купли-продажи) должен удостоверить нотариус в России, либо (для купли-продажи) он может быть заключён в простой письменной форме.

3. Какие налоги придётся заплатить?

При дарении (рекомендуемый вариант)

"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми...)" (НК РФ, статья 217, пункт 18.1)

Сын и отец – близкие родственники (родители и дети). Следовательно, одаряемый (отец) не платит НДФЛ. Даритель (сын) дохода не получает, так как дарит безвозмездно. Налоговых платежей при дарении не возникает.

При купле-продаже

Сын (продавец) получает доход от источника в РФ. Так как сын, вероятно, не является налоговым резидентом РФ (находится в Германии более 183 дней в году – ст. 207 НК РФ), для него действует повышенная ставка:

"Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации" (НК РФ, статья 224, пункт 3)

Есть возможность освобождения от налога при продаже, если дом был в собственности сына более 5 лет (минимальный срок – ст. 217.1 НК РФ). Но это освобождение применяется ко всем физическим лицам, включая нерезидентов? В контексте НПА нет прямого ограничения, но на практике налоговые органы могут считать, что нерезиденты не вправе применять освобождение по ст. 217.1 (позиция неоднозначна). Если сын владеет домом менее 5 лет, налог составит 30% от продажной цены (или от кадастровой стоимости, если она выше). Никакие имущественные вычеты при продаже для нерезидентов не применяются (ст. 220 НК РФ регулирует вычеты, но для нерезидентов их применение ограничено).

Вывод: дарение существенно выгоднее с точки зрения налогов.

4. Можно ли подать документы через МФЦ?

Да, подача заявления на регистрацию перехода права собственности возможна через любое МФЦ на территории РФ, независимо от места нахождения объекта:

"Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения представляются независимо от места нахождения объекта недвижимости в подразделение органа регистрации прав или многофункциональный центр" (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 18, часть 2)

Представитель (отец) может подать документы через МФЦ, имея нотариальную доверенность от сына:

"Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц... при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности" (ст. 15, ч. 4 того же Закона)