Проблемы с доверенностью от иностранного нотариуса и копией свидетельства о смерти при продаже квартиры

Продажа квартиры двумя собственниками-гражданами РФ, постоянно проживающими в Казахстане: вопросы легализации документов

1. Анализ ситуации

В рассматриваемой ситуации два собственника-гражданина РФ постоянно проживают в Казахстане. На сделку прибыл один собственник, который действует от себя лично и по доверенности от второго собственника. Документы оформлены у нотариуса Казахстана, переведены на русский язык, перевод удостоверен российским нотариусом.

Ключевой вопрос — требуется ли дополнительная легализация (апостиль или консульская легализация) документов, выданных в Казахстане.

2. Применимые нормы международного права

Между Российской Федерацией и Республикой Казахстан действует Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Минск, 22 января 1993 года) (далее — Минская конвенция 1993 года). Оба государства являются участниками данной Конвенции.

Статья 13 Минской конвенции устанавливает принципиально важное правило:

"Документы, которые на территории одной из Договаривающихся Сторон были изготовлены или засвидетельствованы учреждением или специально на то уполномоченным лицом в пределах их компетенции и по установленной форме и скреплены гербовой печатью, принимаются на территориях других Договаривающихся Сторон без какого-либо специального удостоверения." (Конвенция о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Минск, 22 января 1993 года), статья 13)

Также статья 13 устанавливает:

"Документы, которые на территории одной из Договаривающихся Сторон рассматриваются как официальные документы, пользуются на территориях других Договаривающихся Сторон доказательной силой официальных документов." (там же)

3. Ответы на вопросы

Вопрос 1: Требуется ли легализация доверенности

Нет, легализация не требуется.

Поскольку Казахстан и Россия являются участниками Минской конвенции 1993 года, доверенность, удостоверенная нотариусом Казахстана, скрепленная гербовой печатью, принимается на территории РФ без какого-либо специального удостоверения (апостиля или консульской легализации).

Вопрос 2: Требуется ли легализация копии свидетельства о смерти

Нет, легализация не требуется, однако есть важный нюанс.

Согласно Минской конвенции, документы, выданные компетентными органами Казахстана, принимаются без легализации. Однако в данном случае представлена копия свидетельства о смерти. В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости":

"Документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки... а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике." (Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 21, часть 3)

⚠️ Риск: Регистратор может приостановить регистрацию, если сочтет, что требуется подлинник, а не копия. Рекомендуется представить оригинал свидетельства о смерти или его нотариально заверенную копию, выданную компетентным органом Казахстана.

Вопрос 3: Достаточна ли юридическая сила заявления об отсутствии брака

Да, заявление, удостоверенное казахстанским нотариусом, имеет юридическую силу без дополнительной легализации, поскольку оно подпадает под действие Минской конвенции.

Однако необходимо учитывать, что заявление об отсутствии брака — это документ, подтверждающий фактическое состояние, а не официальный акт гражданского состояния. Для целей регистрации перехода права собственности нотариус или регистратор могут потребовать дополнительное подтверждение, например, справку из органа ЗАГС.

Согласно Семейному кодексу РФ:

"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью... необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (Семейный кодекс РФ, статья 35, пункт 3)

Если второй собственник на момент приобретения квартиры не состоял в браке, то заявление об этом, удостоверенное нотариусом, может быть принято. Однако для большей надежности рекомендуется также получить справку из органа ЗАГС Казахстана об отсутствии записи акта о заключении брака.

Вопрос 4: Достаточно ли нотариального удостоверения перевода

Да, достаточно. Нотариально заверенный перевод придает документам юридическую силу на территории РФ.

"Документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, представляемые на бумажном носителе, должны быть исполнены на русском языке. Если документы составлены на иностранном языке, к ним прилагается нотариально заверенный перевод на русский язык." (Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 21, часть 5)

"Нотариус свидетельствует верность перевода с одного языка на другой, если нотариус владеет соответствующими языками. Если нотариус не владеет соответствующими языками, перевод может быть сделан переводчиком, подлинность подписи которого свидетельствует нотариус." (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 81)

Вы правильно сделали, что заверили перевод у российского нотариуса. Этого достаточно.

Вопрос 5: Дополнительные требования к документам

Основные требования:

1. Доверенность должна содержать:

   • Дату совершения (иначе ничтожна)
   • Полномочия на совершение конкретных действий (продажа квартиры, подписание договора, регистрация права)
   • Срок действия (если не указан — действует 1 год)

2. Свидетельство о смерти рекомендуется представить в подлиннике или заверенной копии, выданной компетентным органом Казахстана.

3. Заявление об отсутствии брака — желательно дополнить справкой из органа ЗАГС.

4. Все документы должны быть переведены на русский язык с нотариальным заверением перевода.

4. Выводы и рекомендации

1. Легализация (апостиль/консульская) не требуется для документов, выданных на территории Казахстана, в силу Минской конвенции 1993 года.

2. Нотариально заверенный перевод документов на русский язык является обязательным и достаточным.

3. Основная рекомендация: перед сделкой проконсультируйтесь с нотариусом, который будет удостоверять сделку, по вопросу приема копии свидетельства о смерти и заявления об отсутствии брака. Некоторые нотариусы могут потребовать оригинал свидетельства о смерти или его официально заверенную копию.

4. Обратите внимание: при подаче документов через нотариуса в электронном виде, риск отказа ниже, так как нотариус несет ответственность за достоверность документов.

5. В случае сомнений рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на сделках с недвижимостью с участием граждан, проживающих за рубежом, для предварительного анализа документов.