Здравствуйте. В суде мы заключили мировое соглашение об изменении координат смежной границы между участками из-за того, что фактический забор не совпадает с данными регистрационной службы. Регистратор требует для внесения изменений согласие банка, так как участок соседа в ипотеке. Сосед отказывается писать заявление в банк на согласие. Есть ли судебный порядок принуждения? Что делать?
НейроадвокатВ вашей ситуации сложилась следующая правовая коллизия: с одной стороны, имеется утвержденное судом мировое соглашение, которое обязательно для сторон и подлежит исполнению; с другой стороны, для реализации его условий (внесения изменений в ЕГРН) требуется согласие залогодержателя (банка), которое ваш сосед-залогодатель отказывается получить.
Да, возможно, но с определенными особенностями. Мировое соглашение, утвержденное судом, по своей юридической силе приравнивается к судебному акту и подлежит принудительному исполнению.
Правовая основа принудительного исполнения:
«Мировое соглашение, не исполненное добровольно, подлежит принудительному исполнению по правилам раздела VII настоящего Кодекса на основании исполнительного листа, выдаваемого судом по ходатайству лица, заключившего мировое соглашение» (Источник: ГПК РФ, статья 153.11)
Что можно сделать в рамках принудительного исполнения:
«В случае неисполнения должником требований, содержащихся в исполнительном документе, в срок, установленный для добровольного исполнения, а также неисполнения им исполнительного документа, подлежащего немедленному исполнению, в течение суток с момента получения копии постановления судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании исполнительского сбора» (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», статья 105, часть 1)
«При неисполнении должником требований, содержащихся в исполнительном документе, без уважительных причин во вновь установленный срок должностным лицом службы судебных приставов составляется в отношении должника протокол об административном правонарушении в соответствии с Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях и устанавливается новый срок для исполнения» (Источник: там же, статья 105, часть 2)
Однако есть важное ограничение: выдача исполнительного листа и возбуждение исполнительного производства эффективны, если в мировом соглашении прямо предусмотрена обязанность вашего соседа обратиться в банк за получением согласия. Если такой обязанности нет, принудительное исполнение будет затруднительно — судебный пристав не сможет понудить соседа писать заявление в банк, поскольку это действие может совершить только он лично как залогодатель.
К сожалению, нет. Закон прямо предусматривает необходимость согласия залогодержателя при внесении изменений в сведения о заложенном имуществе.
«Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 53, часть 4)
Также:
«В случае, когда предмет ипотеки изменяется, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке» (Источник: Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 43)
Вывод: мировое соглашение само по себе не отменяет требований законодательства об ипотеке. Росреестр законно требует согласие банка, и это не является его «капризом».
Для вашего соседа наступают следующие последствия:
а) Исполнительский сбор — денежное взыскание за неисполнение требований исполнительного документа в добровольном порядке:
«В случае неисполнения исполнительного документа неимущественного характера исполнительский сбор с должника-гражданина или должника - индивидуального предпринимателя устанавливается в размере десяти тысяч рублей» (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», статья 112, часть 3)
б) Административная ответственность за неисполнение требований неимущественного характера:
«Неисполнение должником содержащихся в исполнительном документе требований неимущественного характера в срок, установленный судебным приставом-исполнителем после вынесения постановления о взыскании исполнительского сбора, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч пятисот рублей» (Источник: КоАП РФ, статья 17.15, часть 1)
При повторном неисполнении — штраф возрастает до 2 000 - 2 500 рублей.
в) Временное ограничение на выезд из Российской Федерации:
«Судебный пристав-исполнитель вправе по заявлению взыскателя или собственной инициативе вынести постановление о временном ограничении на выезд должника из Российской Федерации при неисполнении должником-гражданином ... требований неимущественного характера» (Источник: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», статья 67, часть 1, пункт 2)
г) Судебная неустойка (астрент) — суд может присудить в вашу пользу денежную сумму на случай неисполнения судебного акта:
«В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения» (Источник: ГК РФ, статья 308.3, часть 1)
д) Возмещение убытков — вы вправе требовать от соседа возмещения убытков, причиненных его уклонением:
«Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере» (Источник: ГК РФ, статья 15, часть 1)
Учитывая сложность ситуации, рекомендую следующие альтернативные правовые механизмы:
На основании статьи 308.3 ГК РФ (цитирована выше) вы можете обратиться в суд с иском об обязании вашего соседа обратиться в банк с заявлением о получении согласия на изменение предмета ипотеки (координат границ участка). В этом иске также можно требовать взыскания судебной неустойки (астрента) на случай неисполнения решения.
«В случае, если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 27, часть 2)
Стратегия: Вы можете подать иск к Росреестру о признании незаконным требования о предоставлении согласия банка, обосновывая это тем, что изменение координат границ не является отчуждением или обременением имущества, а лишь уточнением его характеристик, и что это не ухудшает положение залогодержателя. Однако этот путь рискованный, так как закон в статье 53 прямо требует согласия.
Вы можете подать иск, в котором просить суд признать, что изменение координат границ земельного участка в соответствии с утвержденным судом мировым соглашением не является основанием для прекращения или изменения ипотеки, а также не ухудшает положение залогодержателя. Если суд согласится, это решение может быть представлено в Росреестр как основание для регистрации без отдельного согласия банка.
Если несоответствие границ возникло из-за реестровой ошибки, возможно инициировать процедуру ее исправления:
«Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы ... подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав» (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 61, часть 3)
Однако исправление реестровой ошибки возможно в упрощенном порядке только если это не влечет прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права.
Проверьте текст мирового соглашения — включено ли в него условие об обязанности соседа получить согласие банка. Если нет, это может быть препятствием для принудительного исполнения.
Обратитесь в суд за исполнительным листом — на основании статьи 153.11 ГПК РФ вы имеете право на выдачу исполнительного листа для принудительного исполнения мирового соглашения.
Параллельно подайте в суд иск об обязании соседа обратиться в банк за получением согласия на изменение границ, а также о взыскании судебной неустойки (астрента) на случай неисполнения решения суда.
В рамках того же или отдельного иска просите суд признать, что изменение координат границ в соответствии с мировым соглашением не является изменением предмета ипотеки (если площадь и конфигурация участка существенно не меняются) и не требует согласия залогодержателя, либо что ипотека не препятствует внесению изменений в ЕГРН.
Рассмотрите возможность привлечения банка к делу в качестве третьего лица — возможно, банк не будет возражать против изменения границ, если это не ухудшает его положение как залогодержателя.
Взыскивайте убытки — если промедление причиняет вам ущерб, вы вправе требовать от соседа их возмещения.
Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельных и ипотечных спорах, для выработки оптимальной стратегии с учетом конкретных обстоятельств вашего дела.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
