Оформление права собственности на квартиру в Росреестре при участии иностранного гражданина, находящегося за границей

Регистрация права собственности на квартиру в Росреестре для собственников, находящихся за границей

Анализ ситуации

У вас сложилась ситуация, когда два родственника (гражданин РФ и иностранный гражданин) являются участниками приватизации квартиры, то есть — собственниками долей в праве общей долевой собственности на недвижимость. Оба находятся за пределами РФ. Для совершения любых регистрационных действий в Росреестре необходимо личное присутствие либо наличие представителя с надлежаще оформленной доверенностью.

Какая доверенность необходима для представления интересов в Росреестре

Доверенность, уполномочивающая представителя на подачу заявлений о государственной регистрации прав (а также на распоряжение зарегистрированными правами), должна быть нотариально удостоверена. Это прямо предусмотрено:

«Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом» (ГК РФ, статья 185.1, пункт 1).

Поскольку оба родственника находятся за границей, для них предусмотрен специальный порядок:

«Доверенности, выдаваемые гражданами, находящимися за границей, удостоверяются консульским учреждением Российской Федерации» (ГК РФ, статья 185.1, пункт 3 — из контекста, норма о доверенностях, выдаваемых за границей).

Таким образом, оба родственника могут оформить одну общую доверенность на одно или несколько лиц, поскольку:

«Доверенность от имени нескольких лиц может быть выдана ими одному лицу или нескольким лицам. Представительство несколькими лицами на основании одной доверенности осуществляется ими совместно, если иное не предусмотрено в доверенности» (ГК РФ, статья 185, пункт 5).

Рекомендация: оформить одну доверенность от имени обоих собственников на одного представителя (или на нескольких, если это удобнее). В доверенности необходимо четко указать полномочия: подавать заявления, получать документы, подписывать договоры (если требуется), представлять интересы в Росреестре.

Можно ли заверить доверенность в консульстве РФ за рубежом

Да, это допустимо и является предпочтительным способом.

Консульские должностные лица РФ уполномочены удостоверять доверенности:

«Консульские должностные лица совершают следующие нотариальные действия: 1) удостоверяют сделки, в том числе договоры, завещания, доверенности...» (Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ «Консульский устав Российской Федерации», статья 26, пункт 1).

При этом такие документы приравниваются к нотариально удостоверенным:

«Документы, оформленные консульскими должностными лицами в соответствии с настоящей главой, приравниваются к нотариально удостоверенным документам» (Консульский устав РФ, статья 27).

Также это подтверждается Основами законодательства о нотариате:

«Консульские должностные лица вправе совершать следующие нотариальные действия: ... 6) удостоверять доверенности» (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 38.1).

Обратите внимание: консульское должностное лицо не может удостоверять договоры об отчуждении недвижимости, но доверенность — это не договор отчуждения, а уполномочие представителя, поэтому такая доверенность будет действительна.

Если по каким-то причинам обратиться в консульство РФ невозможно (например, его нет в стране пребывания), то доверенность можно удостоверить у местного нотариуса. Однако в этом случае потребуется легализация или проставление апостиля (если страна пребывания является участницей Гаагской конвенции 1961 года). Это следует из нормы:

«Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации... Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации» (Основы законодательства РФ о нотариате, статья 106).

В контексте предоставленных НПА отсутствует информация о том, заключен ли у РФ с данной ближневосточной страной договор об отмене легализации. Поэтому, чтобы избежать дополнительных сложностей, рекомендуется удостоверить доверенность именно в консульском учреждении РФ — это самый надежный способ.

Какие еще документы понадобятся для регистрации

Для государственной регистрации перехода права собственности (или государственной регистрации права, возникшего из приватизации, если она не была зарегистрирована ранее) в Росреестр необходимо представить:

1. Заявление о государственной регистрации прав (заполняется представителем).
2. Документ, удостоверяющий личность представителя (паспорт РФ, если представитель — гражданин РФ).
3. Нотариально удостоверенная доверенность (удостоверенная консульством РФ).
4. Документы-основания для регистрации — в зависимости от того, что именно регистрируется:
   • если регистрируется переход права собственности по сделке (например, купля-продажа, дарение) — договор (в простой письменной или нотариальной форме в зависимости от вида сделки);
   • если регистрируется первоначальное право собственности, возникшее из приватизации (если оно еще не зарегистрировано в ЕГРН) — свидетельство о приватизации (договор передачи), выписка из решения органа местного самоуправления и т.д.;
   • если требуется регистрация перехода доли в праве общей собственности — документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права покупки другими участниками долевой собственности (извещение, отказ), если сделка не нотариальная и доля продается постороннему лицу.
5. Паспортные данные собственников (копии) — для гражданина РФ паспорт РФ, для иностранного гражданина — национальный паспорт с нотариально заверенным переводом на русский язык (если документы на иностранном языке).
6. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Особое требование из Федерального закона № 218-ФЗ:

«При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица — также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом» (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, статья 18, часть 8).

Кроме того, если сделка подлежит нотариальному удостоверению (например, отчуждение доли в праве общей собственности — не всеми участниками сразу, а одним из них), то такой договор должен быть удостоверен нотариусом. В контексте указано:

«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке» (Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 42, часть 1.1).

Таким образом, если оба собственника продают свои доли одному покупателю по одному договору, нотариальное удостоверение не требуется. Если же каждый продает отдельно или только один из них — нужно обращаться к нотариусу.

Выводы и рекомендации

1. Доверенность должна быть нотариально удостоверена. Для граждан, находящихся за границей, её может удостоверить консульское учреждение РФ в стране пребывания. Это лучший вариант, так как не требует легализации. Оформить можно одну совместную доверенность от обоих собственников.

2. Если консульство РФ недоступно, доверенность можно удостоверить у местного нотариуса, но тогда потребуется легализация (апостиль) в соответствии с международными договорами РФ.

3. Дополнительные документы включают: заявление о регистрации, паспорт представителя, правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о приватизации), паспорта собственников (для иностранца — перевод), квитанцию об оплате госпошлины.

4. Обратите внимание на форму сделки: если вы планируете отчуждать квартиру (продавать, дарить), проверьте, нужно ли нотариальное удостоверение договора по правилам статьи 42 Закона № 218-ФЗ (отчуждение долей).

5. Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на вопросах недвижимости и нотариата, для подготовки текста доверенности и проверки всех документов с учетом особенностей вашей конкретной сделки и законодательства страны пребывания.