Оформление дарения доли в недвижимости от родственника, проживающего за границей
Здравствуйте! Ваша ситуация вполне разрешима, несмотря на то, что Ваш брат находится за пределами России. Для успешного завершения сделки необходимо последовательно решить несколько ключевых вопросов: форма договора, его удостоверение за границей, легализация документов и непосредственно регистрация перехода права собственности.
1. Форма договора дарения доли
Дарение доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (земельный участок и садовый дом) требует строгого соблюдения формы сделки. Исходя из законодательства, здесь необходима обязательная нотариальная форма.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Это прямо следует из закона:
"1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42)
Кроме того, это требование подтверждается и Гражданским кодексом применительно к самому договору дарения недвижимости:
"3. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: ГК РФ Статья 574. Форма договора дарения)
Таким образом, составить договор в простой письменной форме и затем подать его на регистрацию не получится. Это ключевой момент, который определяет все последующие шаги.
2. Удостоверение договора и документы брата за границей
Поскольку Ваш брат находится в Нидерландах, он может обратиться к местному нотариусу. Российское законодательство это допускает. Нотариус в России сможет принять такой документ.
"Нотариус в соответствии с законодательством Российской Федерации, международными договорами Российской Федерации применяет нормы иностранного права. Нотариус принимает документы, составленные в соответствии с требованиями международных договоров, а также совершает удостоверительные надписи в форме, предусмотренной законодательством других государств, если это не противоречит международным договорам Российской Федерации." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", Статья 104)
Однако для того чтобы документ, составленный за границей, имел силу в России, необходимо выполнить процедуру его легализации. Самый распространенный способ для стран-участниц Гаагской конвенции (к которым относятся и Нидерланды) — проставление апостиля.
"Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации ... Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", Статья 106)
На практике это будет выглядеть так: брат удостоверяет договор дарения у нотариуса в Нидерландах. Затем на этом документе проставляется апостиль уполномоченным органом этой страны. После этого договор вместе с апостилем необходимо перевести на русский язык, а верность перевода должен засвидетельствовать российский нотариус.
3. Регистрация перехода права в Росреестре: самое важное
Это главный вопрос — как зарегистрировать переход права без личного визита дарителя в Росреестр. Закон предоставляет несколько ясных путей, и лучший из них напрямую связан с нотариальной формой сделки.
Самый простой и надежный способ — поручить подачу документов нотариусу, удостоверившему сделку. Это его прямая обязанность по закону.
"После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", Статья 55)
Это означает, что наиболее логичным действием будет обратиться к российскому нотариусу, которому Вы передадите уже готовый, переведенный и апостилированный договор от брата. Нотариус может удостоверить сделку дистанционно (удаленно) в описанном Вами порядке. После этого он сам направит документы в Росреестр в электронном виде. Личного присутствия Вашего брата для подачи заявления не потребуется.
Можете ли Вы, как одаряемый, подать документы самостоятельно?
Да, это также возможно. Поскольку сделка нотариальная, закон позволяет подать заявление о регистрации любой ее стороне.
"3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена... Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса." (Источник: ГК РФ Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество)
Более конкретно это разъяснено и в законе о регистрации недвижимости:
"При государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки заявление о государственной регистрации прав может быть представлено в орган регистрации прав в форме документа на бумажном носителе лично одаряемым при наличии у него нотариально удостоверенного договора дарения." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 15)
То есть, имея на руках оригинал нотариально удостоверенного договора, Вы можете сами пойти в МФЦ и подать заявление на регистрацию перехода права собственности. Присутствие дарителя (брата) для этого не требуется.
4. Необходимость согласия супруга дарителя
Это очень важный момент. Если Ваш брат состоит в браке, то на отчуждение его доли в недвижимости, скорее всего, потребуется нотариально удостоверенное согласие его супруги.
"3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (Источник: "Семейный кодекс Российской Федерации", Статья 35)
Доля в недвижимости, приобретенная братом в браке, является совместной собственностью супругов (если иное не установлено брачным договором). Поэтому для дарения требуется согласие второй половины. Даже если брак зарегистрирован за границей, и применяется иностранное право, сам факт нахождения имущества в России и необходимость регистрации перехода права здесь, с высокой вероятностью, потребует соблюдения этого требования. Его игнорирование может привести к приостановке регистрации:
"15) в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки... третьего лица... если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 26)
Согласие супруги также должно быть нотариально удостоверено (в Нидерландах или российским нотариусом), легализовано и переведено. Исключение — если доля была получена братом в дар или по наследству уже во время брака, либо приобретена до его заключения — тогда это его личное имущество, и согласие не нужно.
Рекомендации и выводы
- Ключевое действие — найти нотариуса в России. Обратитесь к нотариусу по месту нахождения недвижимости. Он проконсультирует по точному перечню и форме документов и в дальнейшем сможет принять их от Вас.
- Действия для брата в Нидерландах:
- Обратиться к местному нотариусу для удостоверения договора дарения доли в праве на недвижимость. Текст договора лучше всего предварительно согласовать с российским нотариусом, чтобы он соответствовал всем требованиям.
- Также удостоверить нотариально согласие своей супруги на сделку (если он в браке, и его доля не является личным имуществом, согласно ст. 36 СК РФ).
- Проставить апостиль на обоих документах в уполномоченном органе Нидерландов.
- Сделать нотариально заверенный перевод этих документов на русский язык (это можно сделать в консульстве РФ или у нотариуса в России).
- Завершение в России:
- Передать полученные от брата документы российскому нотариусу.
- Далее есть два пути, которые Вам разъяснит нотариус:
- Самый простой: Нотариус на основании предоставленных документов оформляет сделку и сам направляет полный пакет в Росреестр в электронном виде.
- Резервный: Нотариус проверит и оформит документы так, что Вы (или мама, как третий сособственник) сможете самостоятельно подать заявление в МФЦ на регистрацию перехода права.
- Уведомлять третьего сособственника (маму) о дарении по закону не требуется. Ее преимущественное право покупки здесь не действует.
Если консультация с нотариусом покажет какие-либо нестандартные сложности или возникнет спорная ситуация, для защиты Ваших интересов имеет смысл обратиться к адвокату.
