Оформление доверенности на продажу доли в квартире от супруга, находящегося в колонии
Проанализировав описанную вами ситуацию и нормы законодательства, могу сообщить, что отказ нотариуса в удостоверении доверенности без личной явки вашего супруга правомерен, однако это не означает, что выхода из положения нет. Закон прямо предусматривает альтернативный и абсолютно законный способ решения вашего вопроса.
Почему нотариус прав в своем отказе?
Нотариус действует в строгом соответствии с законом. Для удостоверения любой сделки, включая доверенность, он обязан совершить ряд обязательных действий, которые невозможно выполнить без личного присутствия самого доверителя.
"Содержание нотариально удостоверяемой сделки, а также заявления и иных документов должно быть зачитано вслух участникам. Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", Статья 44)
"При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", Статья 43)
Таким образом, нотариус обязан лично убедиться в дееспособности вашего мужа и его истинном волеизъявлении на выдачу доверенности. Ваши свидетельства или наличие на руках его паспорта не могут заменить эту процедуру. Нотариус не вправе оформить доверенность в отсутствие доверителя.
Главный путь решения: доверенность, удостоверенная начальником колонии
Вы совершенно правы в том, что слышали о таком механизме. Гражданский кодекс РФ напрямую приравнивает доверенности, удостоверенные начальниками мест лишения свободы, к нотариально удостоверенным. Это ваш основной и самый надежный вариант.
"К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы;" (Источник: ГК РФ, Статья 185.1, пункт 2)
Эта доверенность будет иметь точно такую же юридическую силу, как если бы ее удостоверил нотариус. Это прямо указано в законе.
Будет ли такая доверенность действительна для Росреестра?
Да, безусловно. Поскольку доверенность приравнивается к нотариальной, она полностью соответствует требованиям законодательства для регистрации сделок с недвижимостью. Закон о регистрации недвижимости требует, чтобы представитель действовал на основании нотариально удостоверенной доверенности для подачи заявлений и совершения регистрационных действий по сделкам, требующим нотариальной формы. Доверенность от начальника колонии этим требованиям удовлетворяет.
"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом." (Источник: ГК РФ, Статья 185.1, пункт 1)
Ваша ситуация как раз попадает в «случаи, предусмотренные законом», которые регулируются пунктом 2 той же статьи.
Более того, должностное лицо Росреестра проверяет документы на соответствие требованиям законодательства. Отсутствие нотариально удостоверенной доверенности или документа, к ней приравниваемого, является основанием для приостановки регистрации. Ваш документ будет полностью соответствовать требованиям.
"1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
...
5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
...
7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26)
Порядок действий и необходимые документы
Для реализации этого механизма необходим следующий порядок действий:
- Заявление вашего мужа. Осужденный должен обратиться к администрации исправительного учреждения с заявлением об удостоверении доверенности.
- Текст доверенности. Вам необходимо подготовить четкий текст доверенности. Его можно передать мужу через администрацию колонии (порядок передачи уточните в учреждении). В тексте обязательно должны быть указаны:
- Полные паспортные данные доверителя (вашего мужа).
- Полные паспортные данные представителя (ваши).
- Четкий перечень полномочий: «продать принадлежащую [ФИО мужа] долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [полный адрес], за цену и на условиях по своему усмотрению, для чего предоставляю право подавать и получать любые необходимые документы, справки и заявления, расписываться за меня и совершать все иные действия, связанные с выполнением данного поручения».
- Дата и место составления.
- Указание на срок действия доверенности. Если срок не указать, доверенность будет действительна один год (Статья 186 ГК РФ).
- Удостоверение начальником колонии. Начальник исправительного учреждения удостоверяет доверенность, проверяя личность вашего мужа, его дееспособность и волеизъявление. Он ставит свою подпись и печать учреждения.
- Передача доверенности вам. Ваш муж пересылает вам оригинал доверенности.
Важнейшее дополнение: преимущественное право покупки
Вам необходимо помнить, что при продаже доли в квартире постороннему лицу у других участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. Это значит, что перед продажей вы обязаны предложить купить долю мужа другим собственникам.
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса." (Источник: ГК РФ, Статья 246)
Несоблюдение этого порядка также послужит основанием для приостановления государственной регистрации сделки в Росреестре.
Выводы и рекомендации
- Единственный законный путь для получения доверенности от мужа, находящегося в колонии, — это ее оформление начальником исправительного учреждения. Не тратьте время на других нотариусов или попытки оформить документ без его личного участия.
- Такая доверенность имеет полную юридическую силу, приравнивается к нотариальной и будет беспрепятственно принята в Росреестре для регистрации перехода права собственности на долю.
- Начните с контакта с мужем. Ему необходимо обратиться к администрации колонии с просьбой удостоверить доверенность. Заранее подготовьте и передайте ему максимально полный и грамотный текст доверенности.
- Не забудьте о других сособственниках. Перед регистрацией сделки с покупателем вам необходимо будет представить в Росреестр доказательства соблюдения преимущественного права покупки (нотариально заверенный отказ других собственников или документы, подтверждающие их надлежащее извещение о продаже).
Если возникнут сложности в общении с администрацией учреждения, рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на вопросах недвижимости и уголовно-исполнительного права.
