Дарение квартиры с сохранением права пожизненного проживания дарителя и его супруги
Вы запланировали передачу квартиры от отца к сыну (Вам) с условием, что отец и его супруга сохранят право проживать в ней до конца жизни. Ниже разбираю все Ваши вопросы с опорой на действующие правовые нормы, которые применимы к данной ситуации.
1. Можно ли включить условие о пожизненном проживании прямо в договор дарения?
Да, можно и нужно. Закон прямо разрешает включать в договор дарения обременение в виде права пользования жилым помещением для дарителя и (или) иных лиц. Это вытекает из принципа свободы договора:
«Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами» (ГК РФ, статья 421, пункты 1, 2, 4).
Собственник вправе обременять свое имущество:
«Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом» (ГК РФ, статья 209, пункт 2).
Таким образом, в одном договоре дарения можно одновременно и передать квартиру в собственность сыну, и установить обременение в пользу отца и его супруги – право пожизненного проживания. Отдельное соглашение не требуется, но его можно заключить дополнительно. Рекомендую всё оформлять в едином документе – это проще и исключает разночтения.
Договор не должен содержать встречной обязанности сына (одаряемого) по содержанию отца или его супруги. Если такая обязанность появится, сделка может быть квалифицирована как притворная:
«Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила» (ГК РФ, статья 170, пункт 2).
В Вашем случае намерение – именно безвозмездное дарение квартиры с сохранением права проживания, что полностью соответствует закону.
2. Форма договора и необходимые документы для регистрации
Обязательное нотариальное удостоверение. Договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению. Это прямо установлено Гражданским кодексом:
«Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению» (ГК РФ, статья 574, пункт 3 в действующей редакции).
Обременение (право пожизненного проживания) также подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), поскольку оно относится к вещным правам или иным обременениям недвижимости. На основании нотариально удостоверенного договора нотариус сам подаст документы на регистрацию перехода права собственности и обременения в Росреестр (если стороны не возразят).
Какие документы потребуются:
- Паспорта дарителя (отца) и одаряемого (сына).
- Правоустанавливающий документ на квартиру – договор дарения, по которому отец получил квартиру, и выписка из ЕГРН, подтверждающая его право собственности.
- Письменное согласие супруги дарителя на дарение не требуется (см. раздел 3).
- Квитанция об уплате госпошлины за регистрационные действия (нотариус рассчитает точную сумму).
Нотариус проверит дееспособность сторон, принадлежность имущества и отсутствие ограничений, удостоверит сделку, после чего отправит документы на регистрацию. Срок регистрации – до 7 рабочих дней (для нотариальных сделок – часто сокращённый).
3. Нужно ли согласие супруги отца на дарение?
Нет, нотариально удостоверенное согласие супруги не требуется, и вот почему. Квартира получена отцом по договору дарения до заключения брака с нынешней супругой. Такое имущество в силу закона является личной собственностью дарителя:
«Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью» (СК РФ, статья 36, пункт 1; аналогичная норма в ГК РФ, статья 256, пункт 2).
Поскольку квартира не является совместной собственностью отца и его супруги, правила о необходимости получения нотариального согласия супруга на распоряжение недвижимостью не применяются. Эти правила касаются только общего имущества супругов, нажитого в браке (СК РФ, статья 35, пункт 3).
Таким образом, отец вправе единолично распоряжаться своей личной квартирой, в том числе дарить её и обременять правом проживания в пользу супруги.
4. Риски для одаряемого (сына). Можно ли будет продать квартиру с обременением?
Право пожизненного проживания сохраняется при любой последующей продаже. Это обременение носит «вещный» характер, то есть следует за объектом недвижимости, а не за конкретным собственником. Как только право будет зарегистрировано в ЕГРН, оно становится обязательным для всех третьих лиц, включая будущих покупателей. Закон прямо говорит:
«Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество» (ГК РФ, статья 216, пункт 3).
То есть если Вы в будущем продадите квартиру, новый собственник получит её с тем же обременением – в ней сохранят право проживания отец и его супруга (до их смерти). По аналогии с сервитутом: «Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу» (ГК РФ, статья 275) – эти принципы применимы и к жилым помещениям.
Поэтому продажа такой квартиры технически возможна, но её рыночная стоимость будет значительно ниже, а круг потенциальных покупателей – крайне ограничен. Это главный риск для одаряемого. Вы не сможете свободно распоряжаться квартирой без учета интересов проживающих лиц.
Если отец и супруга согласятся на продажу, потребуется их нотариальное согласие на снятие обременения или на то, чтобы они добровольно выписались. В противном случае принудительно лишить их права проживания нельзя, пока они живы.
5. Может ли супруга отца после его смерти оспорить сделку или претендовать на квартиру?
Риск минимален, но не нулевой. После смерти отца его супруга сохранит право пожизненного проживания, установленное договором дарения в её пользу как третьего лица. Наследственных прав на саму квартиру у неё не возникает, потому что квартира уже не входит в состав наследства – она была подарена Вам при жизни отца.
Оспорить договор дарения или само обременение супруга могла бы только в следующих случаях:
-
Если она докажет, что квартира стала совместной собственностью из-за значительных вложений в неё в период брака. Например, за счёт общих средств или её личного труда был сделан дорогостоящий капитальный ремонт, существенно увеличивший стоимость жилья. Тогда суд может признать квартиру (или её часть) совместной собственностью (СК РФ, статья 37; ГК РФ, статья 256, пункт 2). В таком случае сделка дарения всей квартиры без её согласия могла бы быть частично оспорена. Но в описанной ситуации риск крайне мал, если таких вложений не было.
-
Если сделка дарения будет признана мнимой или притворной (например, с целью лишить супругу прав на единоличное жильё при разводе, хотя здесь цель иная – обеспечить проживание обоих).
-
Если супруга докажет, что она не давала согласия на обременение, но поскольку обременение установлено в её же пользу, она фактически его принимает. Отказ от обременения – её право, но в интересах отца оно сохранится.
В целом, пока квартира оставалась личной собственностью отца, а обременение зарегистрировано, супруга сможет спокойно проживать в ней и после смерти мужа. Основанием для этого будет не наследство, а договорное право, зарегистрированное в ЕГРН.
6. Договор пожизненного содержания с иждивением – альтернатива?
Да, это альтернативный способ, но он не подходит для Вашего случая, так как налагает на Вас дополнительные финансовые обязательства.
Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает, что получатель ренты (отец) передаёт квартиру в собственность плательщика ренты (сына), а плательщик обязуется содержать получателя и, возможно, указанное им третье лицо (супругу):
«По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)» (ГК РФ, статья 601, пункт 1).
Объём содержания включает обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, а стоимость этого содержания в месяц не может быть менее двух величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем регионе (ГК РФ, статья 602). Кроме того, такой договор также подлежит нотариальному удостоверению (ГК РФ, статья 584).
В отличие от этого, договор дарения с обременением не предполагает никаких денежных выплат или иной помощи со стороны одаряемого – только обязанность не препятствовать проживанию. Именно этот вариант полностью соответствует желанию отца: «просто подарить и остаться жить», без возникновения алиментных обязательств.
Рекомендации и порядок действий
-
Составьте единый договор дарения квартиры с условием о пожизненном праве проживания дарителя и его супруги. В текст включите пункт примерно такого содержания: «Даритель и его супруга (ФИО, паспортные данные) сохраняют право пожизненного пользования и проживания в указанной квартире. Это право является обременением и подлежит государственной регистрации в ЕГРН».
-
Обратитесь к нотариусу для удостоверения сделки. Нотариус проверит все документы, удостоверит договор и отправит его в Росреестр. Это обязательное требование закона.
-
Подготовьте документы: паспорта всех участников, документ-основание права собственности отца (прежний договор дарения), выписку из ЕГРН на квартиру. Согласие супруги на дарение не нужно.
-
После регистрации Вы станете собственником квартиры, а в ЕГРН будет внесена запись об обременении – пожизненном праве проживания отца и его супруги. С этого момента даже при последующей продаже квартиры право проживания сохранится за ними.
-
Если в будущем отец или супруга решат отказаться от этого права, они смогут подать совместное заявление о погашении обременения в Росреестр, и квартира станет «чистой».
-
Риски для Вас как одаряемого сводятся к невозможности заселить других лиц без согласия проживающих и к значительному снижению рыночной стоимости квартиры на весь период жизни отца и его супруги. Учитывайте это при планировании.
Если у Вас возникнут дополнительные сомнения относительно возможных притязаний со стороны супруги в будущем, рекомендую проконсультироваться у адвоката по семейному и наследственному праву непосредственно перед подписанием договора. В остальном схема дарения с обременением полностью легальна и соответствует описанным желаниям отца.
