Добрый день! В моем доме потек батарейный стояк и залил соседей снизу. В моей квартире эта стена замурована коробом, но нужно предоставить доступ, чтобы был произведен ремонт. В моем доме - ТСН (товарищество собственников недвижимости), а не УК. Можно ли в этом случае подать досудебную претензию, чтобы ремонт в квартире был произведен за счёт ТСН? разбирать короб мы обязаны самостоятельно
НейроадвокатВы столкнулись с ситуацией, когда протечка стояка отопления, являющегося общедомовым имуществом, привела к заливу нижерасположенной квартиры. При этом доступ к стояку в вашем помещении ограничен из-за установленного декоративного короба. Возникли закономерные вопросы: кто отвечает за сам стояк, кто должен оплатить ремонт вашей квартиры и соседей, а также на ком лежит обязанность по демонтажу короба.
Стояк отопления, проходящий через несколько квартир, является частью общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с Правилами, утвержденными Правительством РФ, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, а именно:
"В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях."
(Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, п. 6)
Это же правило закреплено и в Жилищном кодексе, где в состав общего имущества включено:
"...механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения..."
(Источник: ЖК РФ, Статья 36, часть 1, пункт 3)
Аналогичную норму содержит Гражданский кодекс:
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения."
(Источник: ГК РФ, Статья 290, п. 1)
Поскольку стояк обслуживает более одного помещения, он является общим имуществом.
Ваш дом управляется Товариществом собственников недвижимости (ТСН). Правовой статус ТСН регулируется нормами о товариществах собственников жилья (ТСЖ).
ТСН обязано обеспечивать надлежащее техническое состояние общего имущества:
"Товарищество собственников жилья обязано: ... 4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме."
(Источник: ЖК РФ, Статья 138, пункт 4)
Более того, при управлении домом ТСН несет прямую ответственность за содержание общего имущества:
"При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья... указанные товарищество... несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме..."
(Источник: ЖК РФ, Статья 161, п. 2.2)
Поскольку вред причинен неисправностью общего имущества (стояка отопления), ответственность за содержание которого возложена на ТСН, то именно ТСН является лицом, ответственным за причиненный ущерб.
Общий принцип возмещения вреда закреплен в Гражданском кодексе:
"Вред, причиненный личности или имуществу гражданина... подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред."
(Источник: ГК РФ, Статья 1064, п. 1)
При этом лицо, причинившее вред, освобождается от ответственности, только если докажет отсутствие своей вины:
"Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине."
(Источник: ГК РФ, Статья 1064, п. 2)
Ответственность наступает при наличии вины, а бремя доказывания ее отсутствия лежит на нарушителе:
"Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство."
(Источник: ГК РФ, Статья 401, п. 2)
Таким образом, ТСН обязано возместить ущерб, причиненный протечкой стояка, как вам, так и вашим соседям снизу, если не докажет, что протечка произошла по причинам, за которые оно не отвечает (например, из-за действий самого собственника).
Установка короба, закрывающего стояк, может повлиять на распределение ответственности. Если ТСН докажет, что вы самовольно (без согласования) перекрыли доступ к общему имуществу, и это воспрепятствовало своевременному обнаружению и устранению неисправности, суд может уменьшить размер возмещения.
Закон прямо указывает, что вина потерпевшего может уменьшить ответственность причинителя вреда:
"Если грубая неосторожность самого потерпевшего содействовала возникновению или увеличению вреда, в зависимости от степени вины потерпевшего и причинителя вреда размер возмещения должен быть уменьшен."
(Источник: ГК РФ, Статья 1083, п. 2)
Аналогичный принцип действует и в договорных отношениях:
"Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению."
(Источник: ГК РФ, Статья 404, п. 1)
Для применения этих норм ТСН должно доказать, что короб был установлен в нарушение правил и помешал своевременному устранению аварии либо увеличил ущерб.
Собственник жилого помещения несет бремя содержания своего имущества и обязан соблюдать правила пользования жилым помещением:
"Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме."
(Источник: ЖК РФ, Статья 30, п. 4)
Собственник также несет бремя содержания общего имущества:
"Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме."
(Источник: ЖК РФ, Статья 30, п. 3)
Закон не содержит прямого указания на то, кто именно обязан демонтировать декоративный короб. Однако исходя из принципа, что собственник несет бремя содержания своего имущества и обязан обеспечивать сохранность и доступность общего имущества, можно сделать следующие выводы:
Демонтаж конструкций, которые собственник установил самостоятельно и которые закрывают общее имущество, — это обязанность собственника. Более того, если короб является элементом перепланировки или переустройства, его установка без согласования может быть признана самовольной с соответствующими последствиями:
"Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки..."
(Источник: ЖК РФ, Статья 29, п. 1)
Если вы откажетесь демонтировать короб и тем самым создадите препятствия для ремонта общего имущества, вы можете быть признаны просрочившим кредитором, что снимет с ТСН ответственность за последствия такой просрочки:
"Кредитор считается просрочившим, если он... не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства."
(Источник: ГК РФ, Статья 406, п. 1)
Таким образом, обязанность по разбору короба лежит на вас как на собственнике, и вы обязаны обеспечить доступ к стояку для проведения ремонта. В противном случае ТСН может сослаться на вашу просрочку и требовать уменьшения ответственности.
Досудебная претензия — это юридически значимое сообщение, направленное на урегулирование спора во внесудебном порядке. Порядок ее направления регулируется общими положениями Гражданского кодекса.
Претензия должна быть составлена в письменной форме, содержать описание произошедшего, требования к ТСН (ремонт, возмещение ущерба), а также срок для ответа. Претензия направляется по юридическому адресу ТСН. Моментом получения считается дата доставки:
"Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю."
(Источник: ГК РФ, Статья 165.1, п. 1)
В претензии вы можете требовать:
Однако следует учитывать, что ТСН вправе отказать в возмещении или уменьшить его размер, если докажет, что короб был установлен с нарушением норм и правил и это способствовало возникновению или увеличению ущерба.
Он относится к общему имуществу, и ответственность за его содержание и ремонт несет ТСН. Это прямо установлено Правилами содержания общего имущества (п. 6) и Жилищным кодексом (ст. 36).
Вы вправе подать досудебную претензию к ТСН с требованием:
Разбор короба, установленного вами, относится к вашей зоне ответственности как собственника. ТСН вправе потребовать от вас демонтажа для обеспечения доступа к общему имуществу (ст. 30 ЖК РФ). Если вы не обеспечите доступ, ТСН может сослаться на вашу просрочку (ст. 406 ГК РФ) и избежать ответственности за убытки, возникшие из-за задержки ремонта.
Если будет доказано, что короб препятствовал своевременному обнаружению или устранению протечки, размер возмещения может быть уменьшен (ст. 1083, 404 ГК РФ).
Если ТСН откажет в досудебном урегулировании, исковое заявление должно основываться на положениях о возмещении вреда (ст. 1064 ГК РФ), а также об ответственности ТСН за содержание общего имущества (ст. 138, 161 ЖК РФ). Суд оценит все обстоятельства, включая факт установки короба, и определит степень вины каждой из сторон.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
