Заключение договора аренды нежилого помещения под парикмахерскую с самозанятым: анализ ситуации и рекомендации
Здравствуйте! Вы, как арендодатель, планируете сдать офис в аренду самозанятому гражданину для использования под парикмахерскую. Проведу для вас развернутый правовой анализ этой ситуации.
Допустимость заключения договора аренды с самозанятым
Гражданское законодательство не устанавливает запрета на заключение договора аренды нежилого помещения с физическим лицом, применяющим специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (самозанятым). Гражданский кодекс РФ оперирует общими понятиями «арендатор» и «арендодатель», не вводя ограничений по статусу налогоплательщика.
В соответствии с Федеральным законом № 422-ФЗ, самозанятые граждане вправе вести деятельность, при которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников. Как разъясняет закон:
"Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества." (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, Статья 2, п. 7)
Оказание парикмахерских услуг полностью укладывается в эту концепцию при условии, что гражданин делает это лично.
Единственное значимое ограничение, которое вам необходимо принять во внимание, касается предельного размера дохода арендатора:
"Налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей" (Источник: Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ, Статья 4, ч. 2, п. 8) — не вправе применять специальный налоговый режим.
В договоре имеет смысл оговорить обязанность арендатора незамедлительно уведомить вас об утрате статуса самозанятого. Прямого запрета на аренду нежилого помещения для самозанятого в законе нет, поэтому оснований для отказа в заключении договора с ним не усматривается.
Существенные условия договора аренды: что обязательно прописать
Для договора аренды здания или сооружения законодательство устанавливает два «жизненно важных» условия, без которых он считается незаключенным.
1. Предмет договора (индивидуализация помещения).
В договоре нужно детально описать сдаваемый офис, чтобы его можно было однозначно идентифицировать. В противном случае договор не будет считаться заключенным:
"В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным." (Источник: ГК РФ, Статья 607, п. 3)
Рекомендуется указать полный адрес, этаж, номер помещения, его площадь согласно техническому паспорту или выписке из ЕГРН.
2. Размер арендной платы.
Без этого условия договор также не будет считаться заключенным, и впоследствии вы не сможете взыскать плату в судебном порядке:
"Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным." (Источник: ГК РФ, Статья 654, п. 1)
Определите твердую сумму ежемесячного платежа либо способ ее расчета, а также порядок и сроки внесения.
Арбитражная практика также может признать условие о цели использования помещения существенным для данного типа договоров, поэтому настоятельно рекомендую его прописать (о чем скажу далее).
3. Форма договора и государственная регистрация.
Договор аренды нежилого помещения подчиняется строгим правилам, установленным для аренды зданий и сооружений. Его нужно заключить в виде одного документа, подписанного обеими сторонами. Если сторонами будут подписаны разные экземпляры или обмен письмами, договор будет недействителен.
"Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность." (Источник: ГК РФ, Статья 651, п. 1)
Кроме того, если вы заключите договор на срок не менее одного года (например, на 12 месяцев), он подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре и вступает в силу только с момента такой регистрации. На практике часто заключают договор на 11 месяцев, чтобы избежать этой процедуры, регулярно его пролонгируя.
"Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации." (Источник: ГК РФ, Статья 651, п. 2)
Специальные условия для аренды под парикмахерскую
Целевое назначение и его контроль.
Ваше намерение указать в договоре, что помещение используется «только для оказания услуг, без права сдачи в субаренду», абсолютно правильное и юридически значимое. Это конкретизирует обязанность арендатора использовать помещение по назначению. Закон стоит на вашей стороне:
«Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.» (Источник: ГК РФ, Статья 615, п. 1)
Запрет на субаренду, который вы планируете включить, также четко регулируется законом. Без вашего прямого согласия арендатор не вправе пересдавать помещение:
«Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем)...» (Источник: ГК РФ, Статья 615, п. 2)
Прямой запрет в договоре на субаренду будет являться абсолютной гарантией того, что в вашем помещении не появится постороннее лицо без вашего ведома.
Санитарные нормы и состояние помещения.
Поскольку помещение планируется под парикмахерскую, оно должно соответствовать санитарным правилам для организаций такого профиля. Хотя конкретный СанПиН 2.1.2.2631-10, упомянутый в контексте, утратил силу, его нормы дают понимание общих требований к подобным помещениям, которые содержатся и в действующих правилах.
Вы как арендодатель обязаны предоставить помещение в состоянии, соответствующем этим целям. Если помещение не будет подходить для парикмахерской по объективным причинам, арендатор может предъявить вам претензии:
"Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества." (Источник: ГК РФ, Статья 611, п. 1)
На этапе подписания договора рекомендуем составить акт приема-передачи, где подробно описать техническое состояние помещения (стены, полы, окна, инженерные системы). Это требование закона:
"Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами." (Источник: ГК РФ, Статья 655, п. 1)
Вам следует включить в договор пункт об обязанности арендатора соблюдать санитарные, противопожарные и иные обязательные нормы для парикмахерских, а также за свой счет устранять предписания надзорных органов, вынесенных в связи с его деятельностью.
Налоговые последствия для арендодателя
Для вас, как для арендодателя, получение арендной платы — это доход. Крайне важно правильно определить свой статус в отношениях с налоговыми органами после заключения договора.
Если вы являетесь физическим лицом без статуса ИП, ваш доход от аренды облагается НДФЛ. Вы должны будете задекларировать его и уплатить налог самостоятельно. Основание для этого:
"Исчисление и уплату налога... производят следующие категории налогоплательщиков: 1) физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества." (Источник: НК РФ, Статья 228, п. 1)
Если же вы — индивидуальный предприниматель, вы учитываете этот доход в рамках своей системы налогообложения.
Обратите внимание, платит ли арендатор-самозанятый налог за вас? Нет. Более того, выплачивая арендную плату самозанятому, вы не становитесь налоговым агентом и не удерживаете НДФЛ. Это общее правило, и оно работает и в обратную сторону: самозанятый, платя вам аренду, не является вашим налоговым агентом.
С точки зрения налога на имущество, обязанность по его уплате остается на вас:
"Имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя)." (Источник: НК РФ, Статья 378, п. 3)
Риски и нюансы, которые важно учесть
1. Риск переквалификации отношений в трудовые.
Это самый серьезный риск! Если вы сдадите помещение и начнете контролировать не только аренду, но и сам процесс оказания парикмахерских услуг (график работы, стандарты обслуживания, обязательное присутствие в определенные часы и т.п.), налоговые органы могут переквалифицировать ваши отношения из гражданско-правовых в трудовые. Это повлечет доначисление страховых взносов, НДФЛ, штрафы. Вы должны быть именно арендодателем, а не работодателем. Все вопросы, касающиеся ведения бизнеса арендатора, — это его зона ответственности.
2. Контроль за статусом самозанятого.
Как я отметил выше, при превышении дохода в 2,4 млн рублей арендатор теряет статус самозанятого и автоматически становится плательщиком НДФЛ. Для вас это напрямую ничего не меняет (вы продолжаете получать арендную плату), но в договор стоит включить обязанность арендатора уведомлять вас о потере этого статуса. В этом случае вы сможете принять решение о дальнейшем сотрудничестве и избежать любых неясностей.
3. Судьба улучшений.
Парикмахер, скорее всего, захочет сделать ремонт или установить оборудование. Четко пропишите в договоре, что вы считаете отделимыми, а что неотделимыми улучшениями.
"Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом." (Источник: ГК РФ, Статья 623, п. 3)
Рекомендую прямо указать, что любой ремонт или перепланировка возможны только с вашего письменного согласия.
4. Ответственность и расторжение договора.
Включите в договор основания для его досрочного расторжения по вашей инициативе. Например, если арендатор нарушает целевое назначение, санитарные нормы, задерживает плату или использует помещение не по назначению. Закон предоставляет вам такое право:
"По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату..." (Источник: ГК РФ, Статья 619)
Также вы можете установить дополнительные основания в самом договоре.
Резюме и рекомендации
- Договор заключать можно. Ничто в законе не запрещает сдавать офис самозанятому для оказания парикмахерских услуг.
- Составьте договор в виде единого документа. Обязательно укажите предмет аренды с точными характеристиками помещения и конкретный размер арендной платы. Без этих условий договор будет считаться незаключенным.
- Четко пропишите цель аренды: «для оказания парикмахерских услуг». Укажите обязанность арендатора соблюдать санитарные нормы. Включите прямой запрет на субаренду.
- Приложите к договору акт приема-передачи. В нем зафиксируйте состояние помещения, наличие ключей, показания счетчиков.
- Пропишите порядок проведения улучшений. Обозначьте, что неотделимые улучшения делаются только с вашего письменного согласия.
- Детально оговорите основания для досрочного расторжения договора. Это ваш главный инструмент воздействия на случай нарушения условий арендатором.
- Будьте внимательны к своему налоговому статусу. Как арендодатель, вы должны самостоятельно декларировать доход, полученный от аренды.
- Учитывайте срок договора. Если планируете долгосрочное сотрудничество, избегайте регистрации, заключая договор на срок до 11 месяцев с возможностью последующей пролонгации.
Если у вас есть сомнения в формулировках конкретных пунктов или вы хотите предусмотреть нестандартные ситуации, рекомендую обратиться к адвокату для составления или проверки договора. Строгое и понятное оформление отношений с арендатором — это ваша лучшая страховка от будущих споров и непредвиденных убытков.
