Отказ нотариусов удостоверить дарение доли в квартире пожилым родственником

Дарение доли в квартире пожилым отцом: законность отказа нотариусов и пути решения

Ситуация, в которой несколько нотариусов отказываются удостоверить сделку по дарению, объясняя это преклонным возрастом дарителя и его регистрацией в квартире, является распространенной, но их мотивировка не основана на законе. Разберемся по порядку.

1. Нужно ли вообще нотариальное удостоверение для дарения доли?

Да, в вашем случае нотариальное удостоверение обязательно в силу закона. Без него сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.

Законодательство содержит два правила, каждое из которых по отдельности требует участия нотариуса:

• Правило о сделках с долями. Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости", сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение составляют случаи, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. В вашей ситуации отец отчуждает только свою 1/3, а вы свою долю в 2/3 не отчуждаете, поэтому под исключение вы не попадаете.

  "Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42).

• Правило о дарении недвижимости. Гражданский кодекс также прямо предписывает обязательную нотариальную форму для договоров дарения недвижимости между гражданами.

  "Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: ГК РФ, статья 574)

Таким образом, без нотариуса в вашем случае обойтись нельзя, и вопрос о совершении сделки в простой письменной форме несостоятелен.

2. Законен ли отказ нотариуса по причинам возраста и прописки дарителя?

Отказ нотариусов, мотивированный преклонным возрастом отца и опасением, что он "останется без жилья", является незаконным и подлежит обжалованию.

Закон "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в совершении нотариального действия. Ни преклонный возраст заявителя, ни наличие у него единственного жилья, ни потенциальный риск оспаривания сделки в будущем в этом перечне не значатся.

"Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; ... с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; ... сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства..." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 48)

Возраст 81 год не является основанием полагать гражданина недееспособным. Напротив, нотариус при удостоверении сделки обязан проверить дееспособность гражданина и его волеизъявление, а не строить предположения о будущих рисках. Это прямо указано в законе.

"При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 43)

Также нотариус обязан разъяснить сторонам смысл сделки, чтобы убедиться в ее добровольности.

"Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 54)

Тот факт, что отец зарегистрирован в квартире, которая является его единственным жильем, также не противоречит закону. Гражданин свободен в осуществлении своих прав. Ваш отец как собственник 1/3 доли вправе по своему усмотрению распорядиться ею, в том числе подарить.

"Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам..." (Источник: ГК РФ, статья 209)

Закон также гарантирует, что никто не может быть ограничен в дееспособности иначе как по решению суда.

"Никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом." (Источник: ГК РФ, статья 22)

Мотивация нотариусов, по сути, является незаконным ограничением прав вашего отца.

3. Какие риски оспаривания сделки существуют и как их свести к минимуму?

Нотариусы не могут отказать в сделке из-за страха перед ее оспариванием, но риск такого оспаривания теоретически существует. Он связан только с одним основанием, которое можно предусмотреть.

Сделка может быть оспорена, если будет доказано, что в момент ее совершения ваш отец "не был способен понимать значение своих действий или руководить ими" (статья 177 ГК РФ). Возраст сам по себе не является доказательством такого состояния. Если ваш отец ясно мыслит, отдает отчет своим действиям и его воля осознанна и добровольна, риск минимален.

Для того чтобы предупредить любые вопросы о его дееспособности и снизить необоснованные опасения нотариусов, можно предпринять следующие шаги:

• Получить свежую справку из психоневрологического диспансера (ПНД) по месту жительства отца о том, что он не состоит на учете.
• Посетить врача-психиатра для проведения освидетельствования и получения справки о его способности понимать значение своих действий. Предъявление такой справки нотариусу может снять его необоснованные сомнения.

4. Что делать в данной ситуации?

У вас есть два пути действий.

Первый путь (досудебный):

1. Письменный отказ. Обратитесь к одному из отказывавших нотариусов с письменным заявлением о совершении нотариального действия. Нотариус обязан вынести мотивированное постановление об отказе.

   "Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 48)

2. Поиск другого нотариуса. Попробуйте обратиться к нотариусам в другом районе или даже в областном центре. Их уровень профессионализма и смелости в применении закона может отличаться. При обращении можно предъявить полученные медицинские документы.

Второй путь (судебный):
Если получить нотариальное удостоверение не удается, отказ следует обжаловать в судебном порядке. Заинтересованное лицо (ваш отец) вправе подать жалобу в районный суд по месту нахождения нотариуса.

"Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой)." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 49)

В суде вам нужно будет доказать, что отец дееспособен и его воля на дарение ясна и добровольна, а отказ нотариуса по таким мотивам не соответствует закону.

Рекомендации и выводы

1. Отказ нотариусов незаконен. Преклонный возраст, прописка и наличие единственного жилья не являются законными основаниями для отказа в удостоверении сделки дарения.
2. Сделка требует нотариуса. Совершить ее в простой письменной форме нельзя.
3. Первоочередное действие. Для минимизации вопросов о дееспособности получите справку от психиатра и попробуйте обратиться к нотариусу в другом нотариальном округе, возможно, в областном центре.
4. Если откажут снова. Потребуйте письменное постановление об отказе и обжалуйте его в суд. В суде вы сможете защитить законное право вашего отца свободно распоряжаться своим имуществом.
5. Помощь специалиста. Поскольку ситуация связана с формальными процессуальными действиями и потенциальным судебным обжалованием, настоятельно рекомендую обратиться за консультацией и представлением интересов к адвокату, специализирующемуся на гражданском и наследственном праве. Он поможет грамотно составить процессуальные документы для суда.