Установка шлагбаума на придомовой территории многоквартирного дома: порядок действий и подготовка заявления
Вы совершенно правильно действуете, получив решение общего собрания собственников. Теперь разберемся, как грамотно оформить заявление в администрацию и на что опираться с юридической точки зрения.
1. Анализ ситуации и ключевые правовые основания
Что такое придомовая территория и кому она принадлежит?
Согласно жилищному законодательству, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Это прямо установлено:
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, часть 1, пункт 4)
В состав общего имущества также входят иные объекты, предназначенные для благоустройства, что подтверждает подпункт «е» Правил содержания общего имущества:
"В состав общего имущества включаются: ... е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства."
(Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, пункт 2)
Шлагбаум по смыслу градостроительного законодательства является элементом благоустройства — техническим устройством, которое относится к некапитальным строениям (то есть не имеет прочной связи с землей и может быть демонтировано без несоразмерного ущерба).
"элементы благоустройства — декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, элементы озеленения, различные виды оборудования и оформления, … малые архитектурные формы, некапитальные нестационарные строения и сооружения, информационные щиты и указатели, применяемые как составные части благоустройства территории."
(Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 1, пункт 38)
Вправе ли собрание собственников принять решение об установке?
Да, это прямо отнесено к компетенции общего собрания. Собрание может решать вопросы как благоустройства, так и введения ограничений в использовании земельного участка:
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; ... 2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 44, часть 2, пункты 2 и 2.1)
Решение по этим вопросам принимается большинством голосов от числа принявших участие в собрании (при наличии кворума). Специальных требований о квалифицированном большинстве (⅔ голосов всех собственников) для п. 2 и 2.1 статьи 44 ЖК не установлено. Поэтому ваш протокол, где большинство «за», является достаточным основанием.
Такое решение обязательно для всех собственников помещений:
"Решение общего собрания … по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании."
(Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46, часть 5)
Почему нужно обращаться в администрацию?
Земельный участок, даже будучи общим имуществом, находится в границах муниципального образования. Органы местного самоуправления обязаны регулировать вопросы благоустройства, безопасности дорожного движения и беспрепятственного доступа экстренных служб. Согласно Федеральному закону № 131-ФЗ к вопросам местного значения городского округа (района) отнесены:
"Утверждение правил благоустройства территории муниципального, городского округа, осуществление муниципального контроля в сфере благоустройства, … а также организация благоустройства территории … в соответствии с указанными правилами."
(Источник: Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ, статья 16, часть 1, пункт 25)
На практике практически все муниципалитеты устанавливают в правилах благоустройства норму о необходимости согласования установки ограждающих устройств (в том числе шлагбаумов) с уполномоченным органом — как правило, администрацией района или специализированным отделом (например, отделом благоустройства, архитектуры, дорожного хозяйства). Поэтому требование УК является закономерным.
Также важен общий принцип: собственник осуществляет права на земельный участок свободно, но не должен нарушать права других лиц и требования законов.
"Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами."
(Источник: Земельный кодекс РФ, статья 43, часть 1)
Именно для того, чтобы убедиться, что установка шлагбаума не создаст угрозы для проезда пожарных, скорой помощи, не перекроет доступ к территориям общего пользования (тротуарам, проездам), и требуется административная проверка.
2. Кто и как должен подавать заявление
Заявитель — это уполномоченный представитель собственников. Им может быть:
- инициатор собрания, наделённый соответствующими полномочиями решением общего собрания;
- управляющая компания, но только если такое поручение ей прямо дано собственниками в протоколе собрания и включено в договор управления (сама по себе УК не обязана подавать заявление, так как это не относится к стандартным услугам по содержанию общего имущества, хотя часто может помочь).
Рекомендую прямо в протоколе общего собрания или отдельным решением назначить конкретного представителя и дать ему право подавать и получать документы в администрации.
Адресат заявления — администрация района по месту нахождения дома (например, Администрация ___ района города ___). В тексте заявления желательно уточнить структурное подразделение, которое занимается такими согласованиями. Обычно это:
- Отдел (управление) благоустройства,
- Отдел архитектуры и градостроительства,
- Отдел жилищно-коммунального хозяйства,
- Управление дорожного хозяйства.
Точное название вы можете узнать, позвонив в приёмную администрации района или изучив муниципальные правила благоустройства (они публикуются на официальных интернет-ресурсах органов власти вашего города).
3. Примерная структура и содержание заявления
Утверждённой федеральным законом формы заявления не существует — оно составляется в свободной письменной форме, но с соблюдением общих правил делового оборота. Ниже приведён образец, который вы можете адаптировать под свою ситуацию.
Руководителю (главе) администрации
_____________ района города ____________
от ________________________________________,
действующего на основании протокола общего собрания
собственников помещений многоквартирного дома
по адресу: ул. Строителей, д. __, кв. __
(указать ФИО, паспортные данные,
контактный телефон)
ЗАЯВЛЕНИЕ
о согласовании установки шлагбаума на придомовой территории
Я, [ФИО], являюсь собственником помещения № __ в многоквартирном доме по адресу: г. , ул. Строителей, д. ___ (далее – МКД). На основании решения общего собрания собственников помещений (протокол от «» ______ 20_ г. № ___) я уполномочен представлять интересы собственников по вопросу согласования размещения шлагбаума на придомовой территории.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 36, 44) и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ № 491) земельный участок с кадастровым номером _____________ (уточните номер, если известен) относится к общему имуществу собственников МКД.
Общим собранием (кворум ____ %, "за" ____ %) принято решение:
- Установить автоматический шлагбаум на въезде во двор с целью ограничения доступа постороннего автотранспорта и обеспечения парковочными местами жителей дома.
- Поручить [ФИО] осуществить необходимые согласования.
Установка шлагбаума планируется в границах придомовой территории согласно прилагаемой схеме размещения. Планируемые конструктивные характеристики: [описать тип шлагбаума, высоту стрелы, способ управления]. Предусматривается круглосуточная возможность открытия шлагбаума для беспрепятственного проезда пожарной, скорой медицинской помощи, аварийных служб и иного спецтранспорта [указать, каким образом: дистанционный пульт, автоматический ключ у диспетчера и т.д.].
На основании изложенного и муниципальных правил благоустройства прошу согласовать (разрешить) установку шлагбаума по указанному адресу.
Приложения:
- Копия протокола общего собрания собственников (с решениями).
- Копия решения (подписного листа) – если требуется.
- Схема размещения шлагбаума на придомовой территории (выкипировка с ситуационного плана).
- Технические характеристики шлагбаума и описание режима работы.
- Документ, подтверждающий полномочия заявителя (выписка из протокола о назначении представителем, доверенность от собственников).
- Копия паспорта заявителя (первая страница и регистрация).
Дата: ______________
Подпись: ______________
4. Типовые ошибки и как их избежать
- Отсутствие в протоколе полномочий представителя. Если в решении собрания не указано, кто уполномочен подавать заявление, администрация может отказать. Сразу в повестку собрания включайте пункт: «Поручить ФИО осуществлять все действия по согласованию установки шлагбаума в администрации».
- Неточная схема размещения. Обязательно укажите на схеме границы земельного участка (если он поставлен на кадастровый учет), расположение дома, проездов, тротуаров и точное место шлагбаума. Это можно заказать в БТИ или в управлении архитектуры, либо упрощенно нарисовать самим на основе публичной кадастровой карты.
- Игнорирование требований к проезду спецтранспорта. Шлагбаум не должен создавать непреодолимых препятствий для пожарных машин и скорой помощи. Желательно в примечании к схеме или пояснительной записке описать механизм экстренного открытия и указать контактное лицо.
- Подача без предварительного уточнения регламента. Перед составлением заявления обязательно позвоните в приёмную администрации или зайдите в соответствующий отдел и уточните: есть ли утверждённый регламент, формы заявлений, какой набор документов требуется. Это сэкономит время.
- Установка шлагбаума до получения официального согласования. Самовольная установка может быть квалифицирована как нарушение правил благоустройства и стать основанием для предписания о демонтаже. Сначала получите письменное разрешение (обычно это распоряжение о согласовании или разрешение на использование земельного участка), и только после этого приступайте к монтажу.
- Не привлечение УК, когда это уместно. Если управляющая компания готова взаимодействовать, можно выдать ей доверенность от имени собственников, но ответственность за подачу всё равно несут инициаторы, поэтому контролируйте процесс.
5. Выводы и практические рекомендации
- Юридическая база у вас есть — надлежаще оформленное решение общего собрания является главным основанием для обращения в администрацию.
- Адресатом заявления выступает администрация вашего района; конкретный отдел узнайте на месте (благоустройство, архитектура, ЖКХ).
- Форма заявления — свободная, но с обязательным указанием адреса дома, данных заявителя-представителя, цели установки и гарантий беспрепятственного проезда экстренных служб, а также с полным перечнем приложений.
- До подачи уточните в администрации перечень необходимых документов и наличие муниципального регламента по согласованию ограждающих устройств. Это поможет избежать отказа по формальным признакам.
- Управляющая компания не обязана быть заявителем, если иное не закреплено решением собрания и договором; вы вправе действовать самостоятельно как уполномоченный представитель.
- Не устанавливайте шлагбаум до получения официального ответа (согласования) от администрации. В противном случае конструкцию могут признать самовольной и обязать демонтировать.
Если у вас возникнут трудности с получением согласования или появятся споры с отдельными соседями, разумно будет обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных и земельных вопросах, для правового сопровождения процедуры.
