Дарение 5/16 доли жилого дома в г. Макеевка (ДНР) супруге двоюродного брата: правовой анализ
Проанализировав изложенную ситуацию и применимые нормы, сообщаю следующее.
1. Форма договора и необходимость нотариуса
Для вашей сделки нотариальная форма является строго обязательной. Обойтись простой письменной формой нельзя по двум основаниям, каждое из которых самостоятельно обязывает вас обратиться к нотариусу.
Во-первых, сам по себе договор дарения недвижимости требует нотариального удостоверения. Прямое и безусловное требование закона гласит:
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: ГК РФ, Статья 574, пункт 3)
Во-вторых, вы отчуждаете не целый объект, а долю в праве общей собственности на него. Это накладывает дополнительное требование:
"Сделки по отчуждению... долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 42, пункт 1.1)
Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки, то есть она не породит никаких юридических последствий и переход права собственности зарегистрирован не будет.
2. Необходимые документы
Для удостоверения сделки нотариусу потребуется стандартный пакет документов. При этом значительную часть сведений он запросит самостоятельно, что упрощает вашу задачу:
"В случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, нотариусы не вправе требовать представления таких сведений от обратившихся... Для совершения данного нотариального действия нотариус... запрашивает и получает... в органе регистрации прав сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: "Основы законодательства РФ о нотариате", Статья 47.1)
От вас и одаряемой потребуются:
- Документы, удостоверяющие личность (паспорта) дарителя и одаряемой. Нотариус обязан установить личность каждого участника сделки.
- Правоустанавливающий документ дарителя на долю (например, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, решение суда и т.п.). Нотариус проверит принадлежность имущества и отсутствие обременений:
"При удостоверении договоров об отчуждении... имущества, права на которое подлежат государственной регистрации... нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему... а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества..." (Источник: "Основы законодательства РФ о нотариате", Статья 55)
- Нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя, если доля была приобретена в браке и не является его личным имуществом (например, получена в дар или по наследству). Это необходимо, чтобы сделка впоследствии не была признана недействительной:
"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации... необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (Источник: "Семейный кодекс РФ", Статья 35, пункт 3)
- Техническая документация на дом. Если ваше право уже зарегистрировано в ЕГРН, и дом стоит на кадастровом учете с определенными границами, нотариус получит эти сведения сам. Если же право возникло давно, не зарегистрировано в ЕГРН, или в реестре нет точных сведений об объекте, могут потребоваться технический план и другие документы для одновременной постановки объекта на кадастровый учет. Это как раз те документы, которые ранее заказывались в БТИ. Их подготовкой сейчас занимаются кадастровые инженеры.
3. Налоговые обязательства одаряемого
Супруга двоюродного брата не освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Закон освобождает от налога только доходы в виде подарков от членов семьи и близких родственников, перечень которых строго ограничен:
"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)." (Источник: "Налоговый кодекс РФ", Статья 217, п. 18.1)
Жена двоюродного брата в этом перечне не поименована. Следовательно, при получении дара у нее возникает доход в натуральной форме. Налоговая база будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости 5/16 доли дома, внесенной в ЕГРН на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Налоговая ставка составляет 13% (или 15%, если сумма налоговых баз за год превысит 2,4 млн руб. при прогрессивной шкале, но в вашем случае, скорее всего, будет применяться базовая ставка 13%).
Одаряемая обязана будет самостоятельно задекларировать этот доход и уплатить налог:
"...физические лица, получающие от физических лиц... доходы в... натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса... самостоятельно исчисляют суммы налога... и представляют в налоговый орган... налоговую декларацию." (Источник: "Налоговый кодекс РФ", Статья 228, пункт 1, подпункт 7)
4. К какому нотариусу обращаться
Вам необходимо обратиться к любому нотариусу, осуществляющему свою деятельность в пределах Донецкой Народной Республики как субъекта Российской Федерации. Выбор Макеевки как места совершения сделки верен, поскольку недвижимость находится там. Закон устанавливает следующее правило:
"Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество." (Источник: "Основы законодательства РФ о нотариате", Статья 56)
5. Права других сособственников дома
Вам не нужно уведомлять других собственников дома или получать их согласие на дарение. Преимущественное право покупки, которое закон предоставляет другим участникам общей долевой собственности, действует только при продаже доли, то есть при возмездном отчуждении. Дарение же является сделкой безвозмездной:
"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса." (Источник: ГК РФ, Статья 246, пункт 2)
Никакого отказа от преимущественного права покупки от других сособственников не требуется.
Резюме и рекомендации
- Вам необходимо заключить договор дарения у любого нотариуса в ДНР.
- Соберите свои паспорта, правоустанавливающий документ на долю. Остальные необходимы сведения, включая свежую выписку из ЕГРН, нотариус запросит по своим каналам.
- Если доля дарителя — совместно нажитое в браке имущество, подготовьте нотариальное согласие его супруга (или супруги) на дарение.
- Если право на дом не зарегистрировано в ЕГРН, заранее обсудите с нотариусом необходимость и порядок подготовки технического плана.
- Предупредите одаряемую, что ей придется подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной доли.
- Учитывая особенности переходного периода в ДНР, перед походом к нотариусу настоятельно рекомендую созвониться с ним и уточнить, нужны ли какие-то дополнительные документы, специфичные для вашего региона.
Данная консультация подготовлена на основе анализа предоставленных норм законодательства Российской Федерации. Уточнить специфику регистрации в ДНР можно у принимающего вас нотариуса или, для получения более детальной консультации, у адвоката.
