Документы для доверенности от одного собственника и для продажи всей квартиры

Продажа квартиры в долевой собственности бывшими супругами: доверенность, документы и права детей

Вы с бывшей женой владеете квартирой в равных долях, она находится в другом городе и хочет выдать вам доверенность на продажу. Одновременно вы планируете продать обе доли одному покупателю. В квартире прописаны ваши дети, не являющиеся собственниками. Разберем каждый вопрос по порядку.

1. Документы для удостоверения доверенности нотариусом

Для оформления доверенности вашей бывшей жене необходимо обратиться к нотариусу лично. Нотариус в первую очередь проверит ее личность и дееспособность, а также ее право распоряжаться имуществом. Согласно закону, доверенность на распоряжение недвижимостью подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

"Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена..."
(ГК РФ, Статья 185.1)

Исходя из этого, обязательными документами для нотариуса будут:

• Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность вашей бывшей жены. Это требование прямо установлено Основами законодательства о нотариате.

  "При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина... Установление личности... должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности..."
  (Основы законодательства РФ о нотариате, Статья 42)

• Выписка из ЕГРН на квартиру, которая у вас есть. Нотариус обязан проверить принадлежность имущества доверителю. Хотя закон прямо говорит об этой проверке при удостоверении договоров, на практике для удостоверения доверенности на распоряжение имуществом нотариусу также необходимо убедиться, что право собственности на долю действительно зарегистрировано за бывшей женой.

• Свидетельство о расторжении брака, которое у вас есть, не является строго обязательным документом для оформления самой доверенности. Право собственности бывшей жены на ½ долю зарегистрировано в ЕГРН, что и является главным подтверждением ее полномочий. Семейный кодекс РФ (ст. 35) о необходимости согласия супруга здесь не применяется, так как ваш брак расторгнут, а имущество является не совместной, а долевой собственностью. Нотариус может попросить этот документ для прояснения статуса бывшей жены, но он не обязателен для совершения нотариального действия.

Таким образом, ключевой документ, который нужен именно от вашей бывшей жены — это ее паспорт. Выписка из ЕГРН нужна для подтверждения ее права на долю.

2. Документы для договора купли-продажи и особенности сделки

Вы планируете продать обе доли по одному договору. Это ключевой момент, который определяет особенности сделки.

• О нотариальном удостоверении договора. По общему правилу, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению. Однако закон предусматривает исключение как раз для вашей ситуации.

  "Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке..."
  (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42)

  Это означает, что договор купли-продажи, по которому и вы, и ваша бывшая жена (через представителя) продаете свои доли одному покупателю, может быть заключен в простой письменной форме, без нотариального удостоверения.

  "Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами... Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность."
  (ГК РФ, Статья 550)

• О согласии бывшего супруга. Ваш брак расторгнут, и квартира находится в долевой, а не совместной собственности. Режим общей совместной собственности супругов прекратился. Поэтому нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на продажу доли не требуется. Распоряжение имуществом регулируется нормами о долевой собственности:

  "Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников."
  (ГК РФ, Статья 246)

• Документы для регистрации сделки в Росреестре. Для государственной регистрации перехода права собственности потребуются:

  1. Заявления о регистрации от вас (от себя и как представителя жены) и от покупателя.

  2. Документы, удостоверяющие личность (ваш паспорт и паспорт покупателя).

  3. Нотариально удостоверенная доверенность от вашей бывшей жены.

     "При представлении заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав посредством личного обращения физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица - также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия..."
     (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 18)

  4. Договор купли-продажи в трех экземплярах (для каждого продавца и для покупателя) или больше — по экземпляру для каждой стороны, включая представляемого, и один для Росреестра.

  5. Правоустанавливающий документ на квартиру (например, договор передачи в собственность, договор купли-продажи, на основании которого вы стали собственниками). Эта информация не содержится в предоставленном контексте, но является стандартным требованием для сделок с недвижимостью. Рекомендуется уточнить точный перечень в Росреестре или у адвоката.

3. Необходимость согласия органов опеки и попечительства

Ваш вопрос о детях очень важен. Ваши несовершеннолетние дети зарегистрированы в квартире, но не являются ее собственниками.

По общему правилу, продажа квартиры, в которой проживают несовершеннолетние дети, не являющиеся собственниками, не требует разрешения органов опеки и попечительства.

Право собственности и право пользования — это разные вещи. Дети не имеют права собственности на долю в квартире, что прямо установлено законом:

"Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию."
(СК РФ, Статья 60)

Закон предусматривает необходимость согласия опеки в строго определенном случае, который к вам не относится:

"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства."
(ГК РФ, Статья 292)

Ваши дети не находятся под опекой и не остались без попечения родителей. Вы оба живы, являетесь их родителями и участвуете в сделке. Следовательно, получать разрешение органа опеки и попечительства для продажи квартиры не нужно.

Важный нюанс: после продажи право пользования квартирой у всех членов вашей семьи, включая детей, прекратится.

"Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом."
(ГК РФ, Статья 292)

Поэтому покупатель, скорее всего, потребует справку о снятии всех зарегистрированных лиц с регистрационного учета до сделки, чтобы принять объект свободным от прав третьих лиц.

Выводы и рекомендации

1. Для доверенности: Вашей бывшей жене достаточно лично явиться к любому нотариусу с паспортом. Ваше присутствие не требуется. Выписка из ЕГРН и свидетельство о расторжении брака помогут нотариусу быстрее подготовить документ.
2. Для сделки: Договор купли-продажи обеих долей одному покупателю не требует обязательного нотариального удостоверения и может быть заключен в простой письменной форме. Нотариального согласия бывшего супруга не требуется, так как вы в разводе, а имущество — долевое.
3. Для детей: Разрешение органов опеки для продажи квартиры не требуется, так как дети не являются собственниками и не находятся под опекой или без попечения родителей. Однако будьте готовы к тому, что всех прописанных в квартире лиц, включая детей, необходимо будет снять с регистрационного учета до завершения сделки.

Если у покупателя возникнут сомнения относительно «чистоты» сделки, стороны могут по обоюдному согласию обратиться к нотариусу, который проверит законность сделки и самостоятельно направит документы в Росреестр в ускоренном порядке. Для уверенности в правильности оформления всех документов и минимизации рисков рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на недвижимости.