Как оформить доверенность на продажу квартиры за рубежом, если фамилия в паспорте и документах на недвижимость разная
Ситуация, когда в правоустанавливающих документах на квартиру указана добрачная фамилия, а в действующем загранпаспорте — фамилия после замужества, является стандартной и не создает непреодолимых препятствий. Консульское должностное лицо, равно как и нотариус, регулярно сталкивается с такими случаями. Основная задача в данной ситуации — документально подтвердить, что собственница квартиры с девичьей фамилией и женщина, обратившаяся в консульство с паспортом на фамилию мужа, — одно и то же лицо.
Ниже разберем ваши вопросы по порядку.
1. Может ли консульство отказать в удостоверении доверенности из-за расхождения в фамилиях?
Нет, сам по себе факт смены фамилии не является законным основанием для отказа в совершении нотариального действия, если личность заявителя установлена, а факт перемены фамилии подтвержден документально. Отказ возможен по иным причинам.
Законодательство четко устанавливает обязанность нотариуса (и приравненного к нему консульского должностного лица) по установлению личности обратившегося гражданина. Согласно «Основам законодательства РФ о нотариате», это делается на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности.
«При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия гражданина... Установление личности гражданина... должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина...»
(Источник: «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», статья 42)
Именно для исключения сомнений в тождественности личности, когда фамилия в правоустанавливающем документе не совпадает с фамилией в паспорте, потребуется документ, подтверждающий изменение фамилии. Таким документом является свидетельство о заключении брака.
Консульское должностное лицо вправе совершать нотариальные действия, включая удостоверение доверенностей, в соответствии с «Основами законодательства РФ о нотариате».
«Консульское должностное лицо совершает нотариальные действия в соответствии с законодательством Российской Федерации о нотариате.»
(Источник: Федеральный закон «Консульский устав Российской Федерации», статья 26, п. 8)
Перечень оснований для отказа в совершении нотариального действия строго ограничен. Например, если совершение действия противоречит закону, или документы не соответствуют требованиям. Расхождение фамилий, подтвержденное официальным документом об их смене, к таким основаниям не относится.
«Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: ... документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства...»
(Источник: «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», статья 48)
Документом, устраняющим противоречие в фамилиях, является свидетельство о браке. Его представление делает пакет документов полным и соответствующим требованиям.
Таким образом, вашей сестре необходимо предъявить в консульство вместе с действующим загранпаспортом оригинал или нотариально заверенную копию свидетельства о заключении брака. На основании этого документа консул удостоверится в тождественности личности и сможет совершить нотариальное действие.
2. Как правильно указать данные (фамилию) в тексте доверенности?
В тексте доверенности персональные данные доверителя (вашей сестры) должны быть указаны в точном соответствии с тем документом, который удостоверяет ее личность на момент выдачи доверенности, то есть с действующим заграничным паспортом.
Одновременно с этим, для исключения проблем при регистрации сделки в России, в доверенности необходимо максимально полно отразить сведения о перемене фамилии. Обычно в тексте используется следующая формулировка:
«Я, гр. [Фамилия после брака, Имя, Отчество полностью], [дата рождения], место рождения, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан), проживающая по адресу, в связи со вступлением в брак и переменой фамилии на [Фамилия после брака], что подтверждается свидетельством о заключении брака (серия, номер, кем и когда выдано), ранее имевшая фамилию [Девичья фамилия], настоящей доверенностью уполномочиваю...»
Такая запись однозначно устанавливает связь между нынешней и прежней фамилией, что полностью соответствует принципу правовой определенности и исключит вопросы у регистрирующих органов.
3. Потребуются ли дополнительные документы для государственной регистрации перехода права?
Да, при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности в МФЦ или Росреестр потребуется приложить нотариально заверенную копию документа, подтверждающего смену фамилии. Это необходимо, чтобы подтвердить тождественность продавца, чья новая фамилия указана в доверенности, с собственником, чья девичья фамилия указана в договоре купли-продажи и в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Это напрямую вытекает из требований к государственной регистрации прав. Если в представленных документах будут противоречия между сведениями о правообладателе (в ЕГРН она будет с добрачной фамилией) и сведениями в заявлении и доверенности (где будет новая фамилия), регистрация будет приостановлена.
«Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 49) имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости...»
(Источник: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», статья 26, часть 1, пункт 49)
Эта норма говорит о противоречиях в сведениях об объекте, но по аналогии и в совокупности с другими основаниями (например, пункт 7 той же статьи — несоответствие формы и содержания документов), любые неустраненные сомнения в личности участника сделки приведут к приостановке. Свидетельство о браке в пакете документов как раз и устранит это противоречие, подтвердив, что это один и тот же человек.
Резюме и рекомендации
Описанная ситуация является стандартной и не должна вызвать серьезных затруднений, если подготовить полный пакет документов.
- Риск отказа в консульстве минимален. Он возможен только в случае непредоставления документа, подтверждающего смену фамилии (свидетельства о браке).
- Доверенность должна быть «зеркальной»: содержать текущие паспортные данные и прямое указание на добрачную фамилию со ссылкой на реквизиты свидетельства о браке.
- Для Росреестра к пакету документов необходимо будет приложить нотариально заверенную копию свидетельства о заключении брака (или иного документа, послужившего основанием для смены фамилии, если он выдавался). Поскольку оригинал этого документа, скорее всего, будет у вашей сестры за границей, ей стоит заранее сделать в консульстве несколько нотариально заверенных копий для предстоящей сделки.
Для полной уверенности я бы рекомендовал вашей сестре перед визитом в консульство уточнить перечень необходимых документов на сайте конкретного консульского учреждения или связаться с ним напрямую. Если брак регистрировался в иностранном государстве, может потребоваться легализация свидетельства о браке (проставление апостиля) и его нотариально заверенный перевод на русский язык. В этом случае консультация специализирующегося на международных вопросах адвоката будет наиболее правильным решением.
