Приобретение квартиры в долевую собственность по доверенности: одна или две?
Вы с сыном планируете купить квартиру в другом городе, выдав доверенность одному представителю. Возник закономерный вопрос: достаточно ли оформить один документ от вас обоих или необходимы отдельные доверенности от каждого.
Отвечаю на ваши вопросы по порядку.
1. Можно ли выдать одну доверенность от двух лиц?
Да, оформление одной общей доверенности от нескольких лиц (в вашем случае — от матери и сына) полностью соответствует закону. Законодательство прямо предусматривает такую возможность.
Гражданский кодекс РФ устанавливает, что:
"5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно.
6. Правила настоящей статьи соответственно применяются также в случаях, если доверенность выдана несколькими лицами совместно."
(Источник: ГК РФ Статья 185. Общие положения о доверенности)
Эта норма регулирует ситуацию «несколько представителей», но, как указано в пункте 6, она применяется и к обратной ситуации — когда есть «несколько доверителей». Таким образом, выдача доверенности от нескольких лиц совместно прямо разрешена.
Более того, это подтверждается и законодательством о нотариате:
"Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц."
(Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", Статья 59. Удостоверение доверенностей)
Таким образом, одна доверенность от двух лиц, выдающих полномочия одному представителю, — это легитимная и общепринятая практика.
2. Какие сведения нужно указать в доверенности?
Нотариус прав, говоря о «существенных условиях». Чтобы договор купли-продажи, заключенный представителем, был действительным, в самой доверенности должны быть прописаны те условия будущей сделки, которые вы как покупатели считаете для себя принципиальными. Это делается для того, чтобы представитель действовал строго в ваших интересах и не мог заключить договор на иных, невыгодных вам условиях.
К существенным условиям для покупки квартиры в долевую собственность относятся:
- Предмет договора: конкретная квартира, которую вы планируете купить. Ее точный адрес, кадастровый номер, площадь и другие идентифицирующие признаки.
- Цена: по какой общей цене приобретается квартира. Для вас это также цена за долю каждого, так как вы планируете их прописать.
- Распределение долей: какие именно доли в праве собственности приобретает каждый из доверителей (например, 1/2 матери и 1/2 сыну).
Закон устанавливает следующие требования к договору купли-продажи недвижимости, что напрямую влияет на содержание доверенности:
"В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору... При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе... считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным."
(Источник: ГК РФ Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости)
"Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным."
(Источник: ГК РФ Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости)
Хотя эти нормы адресованы договору, представитель не сможет согласовать эти условия, если они не будут прямо разрешены и конкретизированы в доверенности. Указав в доверенности конкретную квартиру, цену и доли, вы даете представителю полномочия на заключение сделки именно на этих условиях, минимизируя риски.
Согласно общим положениям о представительстве:
"Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности... непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого."
(Источник: ГК РФ Статья 182. Представительство)
Поэтому представитель не может выйти за рамки полномочий. Если в доверенности не указать существенные условия, он, по сути, не будет иметь полномочий на их согласование, что делает сделку рискованной.
3. Есть ли риски у совместной доверенности и как их избежать?
Основной специфический риск совместной доверенности связан с ее возможной отменой одним из доверителей.
Закон говорит:
"1. Действие доверенности прекращается вследствие: ...
2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно..."
(Источник: ГК РФ Статья 188. Прекращение доверенности)
Это означает, что если, например, сын по какой-то причине отменит совместную доверенность, она прекратит действовать и для матери. Представитель лишится полномочий действовать от имени обоих, и сделка не состоится. Это плата за удобство одного документа.
Чтобы минимизировать риски оспаривания сделки или выхода представителя за пределы полномочий:
- Четко пропишите полномочия: «...купить в общую долевую собственность Матери и Сына (с указанием ФИО и паспортных данных) квартиру по адресу: ..., за общую цену ... рублей, в следующих долях: 1/2 — Матери, 1/2 — Сыну, уплатив цену договора: ... рублей за долю Матери, ... рублей за долю Сына.»
- Исключите или строго регламентируйте право передоверия. Если вы полностью доверяете вашему представителю в городе покупки, право передоверия лучше не давать, прямо указав это в доверенности.
- Убедитесь, что у вас с сыном нет разногласий по ключевым условиям сделки на момент подписания доверенности.
4. Вправе ли нотариус отказать в удостоверении совместной доверенности?
Нотариус не вправе отказать в удостоверении доверенности только потому, что она выдается от двух лиц, если это соответствует закону иному не предусмотрено. Как мы уже выяснили, закон такую возможность прямо разрешает.
Основания для отказа исчерпывающе перечислены в законе:
"Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; ... сделка не соответствует требованиям закона; ..."
(Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", Статья 48. Отказ в совершении нотариального действия)
Поскольку выдача совместной доверенности закону не противоречит, отказать по этому основанию нотариус не сможет. Если нотариус все же настаивает на оформлении двух раздельных доверенностей, не имея на то иных оснований (например, вы с сыном не можете согласовать условия), его действия могут быть обжалованы.
Если потребуется, вы можете попросить нотариуса вынести письменное постановление об отказе, которое можно оспорить в суде. Однако, как правило, профессиональный нотариус знаком с данной практикой и оформит одну доверенность без проблем.
Выводы и рекомендации
Одной нотариально удостоверенной доверенности от вас двоих на одного представителя совершенно достаточно. Это законно, удобно и менее затратно, чем оформление двух отдельных документов.
Мои рекомендации:
- Оформляйте одну совместную доверенность. Обратитесь к тому же или другому нотариусу и четко заявите о своем желании, ссылаясь на п. 6 ст. 185 ГК РФ и ст. 59 Основ законодательства о нотариате.
- Детально пропишите все существенные условия. Укажите точный адрес и кадастровый номер квартиры, полную стоимость объекта и цену за каждую долю, размер долей в праве собственности для каждого из вас. Это обезопасит вас от нежелательных импровизаций представителя.
- Оцените риски. Помните, что каждый из вас в будущем может в одностороннем порядке отменить эту доверенность. Если между вами есть полное доверие и согласие, этот риск минимален.
Если ваш текущий нотариус по-прежнему будет настаивать на двух доверенностях без четкого юридического обоснования, вы вправе обратиться к другому нотариусу.
