Дарение приватизированной квартиры племяннице: форма договора, документы и налоги
Здравствуйте! Вы затронули несколько важных юридических аспектов безвозмездной передачи квартиры. Давайте разберем их по порядку, опираясь на действующее на сегодняшний день законодательство.
Форма договора: обязательно ли идти к нотариусу?
К сожалению, самостоятельно составить договор в простой письменной форме в вашем случае не получится. Закон требует обязательного нотариального удостоверения.
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: ГК РФ Статья 574, пункт 3)
Таким образом, вам и вашей племяннице необходимо будет обратиться к нотариусу. Он составит проект договора, проверит все документы и проследит за тем, чтобы права и интересы сторон были соблюдены. Участие нотариуса также ускорит последующую регистрацию права, так как законность сделки уже проверена.
Документы для регистрации перехода права
Чтобы зарегистрировать переход права собственности на племянницу, нужно подать заявление в Росреестр, приложив к нему необходимые документы. Общий перечень включает:
- Заявление о государственной регистрации прав.
- Нотариально удостоверенный договор дарения (является основанием для регистрации).
- Правоустанавливающий документ дарителя. Ваше свидетельство о праве собственности старого образца является таковым.
Теперь разберем ваши вопросы о дополнительных документах детальнее.
Обязателен ли кадастровый паспорт?
Прямого требования предоставлять отдельно кадастровый паспорт закон не содержит. Главное условие для регистрации перехода права — это наличие сведений о квартире в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
"Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с... переходом права на объект недвижимости;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14, пункт 4, подпункт 4)
Требование закона «не допускается истребование у заявителя дополнительных документов» (Статья 18, п. 5 того же закона) если представленные документы соответствуют требованиям. Однако здесь есть важный момент, касающийся вашего старого свидетельства.
"Государственная регистрация прав на объекты недвижимости... в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав... или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ ... сделки с указанным объектом недвижимости...". (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, Статья 69, пункт 3)
Это означает, что если ваше право собственности возникло до 1997 года и запись о нем не была внесена в ЕГРН, то сначала вам нужно подать заявление о регистрации вашего права в ЕГРН. При этом в Росреестре могут попросить технический план (не путать с техническим паспортом), если сведений о квартире в реестре нет в полном объеме.
Требуется ли справка о зарегистрированных лицах?
В предоставленном контексте НПА нет прямого указания на то, что для регистрации дарения обязательно предоставлять справку о составе семьи. Однако Росреестр может самостоятельно запросить эту информацию в рамках межведомственного взаимодействия, или же она может потребоваться нотариусу для удостоверения сделки. Конкретных положений по этому вопросу в контексте нет, я бы посоветовал уточнить перечень документов непосредственно у нотариуса.
Налог на доходы племянницы (НДФЛ)
Ваше утверждение о том, что доход в виде подаренной квартиры не облагается налогом, верно, но не в вашей ситуации. Это важный момент. Освобождение от налога действует строго для ограниченного круга лиц.
"Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)." (Источник: НК РФ Статья 217, пункт 18.1)
Племянница в этот перечень не входит. Следовательно, она получит доход в виде стоимости квартиры. Ей придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Ваш статус пенсионера никак не влияет на эту обязанность.
Племянница должна будет самостоятельно задекларировать доход и уплатить налог.
"Исчисление и уплату налога... производят следующие категории налогоплательщиков: ... физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса..." (Источник: НК РФ Статья 228, пункт 1, подпункт 7)
Ставка налога для резидентов РФ составит 13% от кадастровой или рыночной стоимости квартиры (в рамках установленных законом порогов).
Основные выводы и рекомендации
- Договор. Обратитесь к нотариусу для составления и удостоверения договора дарения. Это требование закона.
- Документы. Подготовьте ваше свидетельство о праве собственности. Если оно розового цвета и выдано до 1997 года, ваше право, скорее всего, не зарегистрировано в ЕГРН, и вам нужно будет пройти эту процедуру перед сделкой. Росреестр и нотариус проверят, есть ли полные сведения о вашей квартире в реестре. Если нет, может потребоваться подготовка технического плана через кадастрового инженера. Старый технический паспорт в этом случае может пригодиться как исходная информация, но сам по себе он утратил силу.
- Налог. Объясните племяннице, что она не освобождена от уплаты НДФЛ, так как не является вашим близким родственником по закону. Ей придется подать декларацию 3-НДФЛ в следующем году и уплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.
Рекомендую начать с визита к нотариусу, который специализируется на сделках с недвижимостью. Он проведет полную правовую экспертизу документов и сообщит точный, окончательный перечень того, что необходимо для удостоверения договора и последующей регистрации права собственности вашей племянницы.
