Как проверить факт оформления договора дарения и генеральной доверенности на квартиру при подозрении в обмане

Проверка фактов оформления дарственной на квартиру и генеральной доверенности

Вы столкнулись с серьезной ситуацией, требующей незамедлительных действий. Ваши опасения касаются двух разных юридических фактов: перехода права собственности на квартиру и выдачи доверенности от вашего имени. Для каждого из них существует свой реестр и способ проверки.

Анализ ситуации

Ваша задача — установить, произошли ли какие-либо регистрационные действия с вашей недвижимостью и удостоверялись ли нотариусом доверенности от вашего имени. Законодательство предоставляет вам как собственнику (и потенциальному доверителю) право на получение этой информации. Рассмотрим оба аспекта по отдельности.

Проверка перехода права собственности на квартиру (дарственная)

Сведения о зарегистрированных правах на недвижимость и сделках с ней хранятся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это основной и единственный государственный источник такой информации.

Ведение ЕГРН регулируется Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". Закон устанавливает состав реестра, в который обязательно вносятся сведения о праве собственности и основании его возникновения, например, о договоре дарения.

"1. В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом...
2. В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним:

1. вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права;
2. сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости...
3. сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 9)

Таким образом, если дарственная была оформлена и зарегистрирована, запись об этом будет содержаться в ЕГРН.

Как получить сведения из ЕГРН онлайн

Да, вы можете проверить состояние своей квартиры онлайн, не имея на руках никаких документов. Это реализовано через:

• Единый портал государственных и муниципальных услуг (Госуслуги).
• Официальный сайт Росреестра.

Вам необходимо заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Вы, как законный собственник, имеете на это полное право. Закон особо подчеркивает, что определенные сведения предоставляются только правообладателю.

"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, представляющие собой персональные данные лица... обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости... предоставляются только:

1. самим правообладателям или их законным представителям..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 62)

Выписка, которую вы получите, будет содержать всю необходимую информацию. В ней будет указан актуальный собственник (правообладатель), вид права и документ-основание. Если собственником все еще являетесь вы, вы успокоитесь. Если же увидите другое лицо и в графе "документы-основания" — договор дарения, ваши опасения подтвердятся.

"Выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 62)

Более того, вы имеете право запросить копии документов-оснований из реестрового дела, например, самого договора дарения.

"Правообладателю... по их запросам выдаются... копии документов, на основании которых сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в том числе копии договоров и иных документов, которые выражают содержание односторонних сделок..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 62)

Дополнительная мера предосторожности

Чтобы в будущем защитить свою недвижимость от любых действий по доверенности, закон позволяет вам подать специальное заявление. Оно блокирует любые регистрационные действия с вашей недвижимостью без вашего личного участия.

"При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости... заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя... в Единый государственный реестр недвижимости... вносится запись о заявлении о невозможности регистрации."
"Наличие указанной... записи... является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости) на государственную регистрацию перехода... права..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 36)

Проверка выдачи генеральной доверенности

Сведения о нотариально удостоверенных доверенностях содержатся в Единой информационной системе нотариата (ЕИС). Это реестр, который ведет Федеральная нотариальная палата.

"Единая информационная система нотариата включает в себя ведущиеся в электронной форме реестры:

1. нотариальных действий..." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 34.2)

Закон гарантирует любому лицу бесплатный онлайн-доступ к определенным сведениям о нотариальных доверенностях, что позволяет проверить, не выдана ли такая доверенность от вашего имени.

Как проверить доверенность онлайн

Проверка проводится на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, а не на Госуслугах. Для этого существует специальный сервис.

"Федеральная нотариальная палата обеспечивает с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" ежедневно и круглосуточно свободный и прямой доступ неограниченного круга лиц без взимания платы к следующим сведениям, содержащимся в единой информационной системе нотариата:

1. сведения о доверенности (сведения о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения доверенности, ее регистрационном номере в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата, дате и времени внесения сведений об отмене доверенности в этот реестр в случае, если доверенность отменена...)..." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 34.4)

Для поиска потребуется знать реквизиты доверенности (номер, дату, ФИО нотариуса), которые указаны на самом документе. Поскольку вы подозреваете, что документ мог быть оформлен без вашего ведома, этих реквизитов у вас нет.

Однако закон устанавливает, что все нотариальные действия регистрируются. Вы, как лицо, от имени которого предположительно выдали доверенность, имеете право на более полную информацию, но другой способ. Нотариусы обязаны выдавать выписки из своего реестра определенному кругу лиц по письменному заявлению.

"Все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре. Нотариус обязан выдавать выписки из реестра по письменному заявлению организаций и лиц, указанных в частях третьей и четвертой статьи 5 и в статье 28 настоящих Основ." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 50)

Хотя публичный онлайн-сервис показывает отдельную доверенность по ее реквизитам, для поиска всех действий, совершенных от вашего имени, публичного сервиса может быть недостаточно. Вам следует обратиться с запросом (внимание: здесь возможна неточность, так как статья 5 в представленном контексте не содержит частей третьей и четвертой, но данная норма — ключевая) непосредственно к любому нотариусу или в нотариальную палату вашего региона. Нотариус может сделать запрос по всей базе ЕИС на предмет поиска доверенностей, где вы указаны как доверитель. Начать проверку можно с любого ближайшего нотариуса.

Выводы и рекомендации

Ваши действия должны быть быстрыми и последовательными:

1. Немедленно закажите выписку из ЕГРН. Сделать это проще и быстрее всего онлайн через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра. Вам нужна выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Это даст точный ответ о судьбе вашей квартиры.
2. Подайте заявление о невозможности регистрации без вашего личного участия. Сразу после получения выписки из ЕГРН (или даже одновременно с ней), если вы все еще собственник, подайте заявление в Росреестр любым удобным способом (через МФЦ, сайт Росреестра или Госуслуги), чтобы заблокировать любые сделки с квартирой без вашего личного присутствия.
3. Обратитесь к нотариусу. Лично посетите любого нотариуса для проверки факта выдачи доверенности от вашего имени. Объясните ситуацию. Нотариус подскажет, как корректно сформировать запрос и в каком объеме вам могут предоставить информацию из Единой информационной системы нотариата о совершенных от вашего имени нотариальных действиях.

Если ваши опасения подтвердятся:

• Незамедлительно обратитесь в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве (ст. 159 УК РФ).
• Вам необходимо будет в судебном порядке оспорить как саму сделку дарения (признать ее недействительной), так и доверенность. Закон предоставляет такую возможность.

"Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд... Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства." (Источник: "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате", статья 49)

В такой сложной ситуации, связанной с возможным мошенничеством, вам настоятельно рекомендуется в кратчайшие сроки обратиться за квалифицированной помощью к адвокату, специализирующемуся на делах о недвижимости и оспаривании сделок. Самостоятельные действия в суде могут быть менее эффективными.