Как дистанционно подарить долю в квартире, если собственники находятся в разных городах
Вы хотите безвозмездно передать вашу 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру отцу, чтобы он стал единственным владельцем. Такая сделка является договором дарения доли в недвижимом имуществе. Закон предоставляет несколько вариантов её проведения, не требующих вашей личной встречи с отцом.
1. Обязательное нотариальное удостоверение
Дарение недвижимости гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это прямо закреплено в нескольких нормах:
“Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.”
(Источник: Гражданский кодекс РФ, часть 2, статья 574, пункт 3)
Кроме того, отчуждение доли в праве общей долевой собственности на недвижимость (дарение) также требует нотариальной формы, если сделка не подпадает под исключения (например, отчуждение всеми участниками долевой собственности всех долей по одной сделке). В вашей ситуации – отчуждается доля только одного сособственника – исключения не применяются:
“Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: …”
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 42, часть 1.1)
Таким образом, простой письменной формы недостаточно – без нотариуса сделку не зарегистрируют, а заключённый без нотариального удостоверения договор будет ничтожным (статья 163 ГК РФ).
2. Как провести сделку дистанционно, когда стороны в разных городах
Поскольку вы не можете встретиться лично, законодательство допускает два основных пути.
Способ №1 (рекомендуемый): удостоверение договора двумя нотариусами
Это наиболее прямой и удобный вариант. Закон разрешает удостоверять сделку двумя или более нотариусами, если стороны участвуют в ней без совместного присутствия:
“Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия.”
(Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 53.1)
Как это работает на практике:
- Вы и ваш отец обращаетесь к разным нотариусам – каждый по своему месту жительства.
- Местонахождение недвижимости играет роль. Прямое указание закона: хотя бы один из нотариусов, удостоверяющих сделку с недвижимостью, должен работать в том субъекте РФ, где находится квартира:
“При удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами… хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество.”
(Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 56, часть 3)
Значит, один из вас должен найти нотариуса в регионе нахождения квартиры (например, если квартира в Москве, то хотя бы у одного из вас договор должен удостоверять московский нотариус, а второй может быть в другом регионе). Если оба вы находятся за пределами этого региона, то тот, кто будет обращаться к «местному» нотариусу, может, например, выдать доверенность или лично приехать – но, как мы видим, можно обойтись и без доверенности, если каждый из вас лично приходит к выбранному нотариусу. Однако полностью исключить необходимость личного визита к нотариусу не получится – «удалённое» удостоверение сделок (полностью онлайн, без визита) законом не предусмотрено (статья 44.3 Основ допускает удалённое совершение только отдельных нотариальных действий, в перечень которых удостоверение сделок не входит).
- Процедура:
- Нотариусы с помощью единой информационной системы нотариата создают проект договора в электронной форме.
- Каждый из вас в присутствии «своего» нотариуса подписывает экземпляр договора на бумаге (он остаётся в делах нотариальной конторы) и его электронную версию простой электронной подписью.
- Электронный экземпляр с удостоверительной надписью подписывается квалифицированными электронными подписями обоих нотариусов и хранится в системе.
- Договор считается заключённым в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами.
Способ №2: заключение через представителя по доверенности
Если кому-то из вас крайне неудобно лично идти к нотариусу (например, вы вдали от цивилизации), можно выдать нотариально удостоверенную доверенность другому лицу.
Важные нюансы для дарения:
- Доверенность на дарение обязательно должна быть нотариальной (статья 185.1 ГК РФ).
- В доверенности обязательно должны быть названы одаряемый (ваш отец) и конкретный предмет дарения (ваша 1/2 доля в конкретной квартире). Без этих данных доверенность ничтожна:
“Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.”
(Источник: Гражданский кодекс РФ, часть 2, статья 576, пункт 5)
- По общему правилу представитель не может совершать сделку в отношении себя лично (статья 182 ГК РФ), поэтому представителем отца может быть только кто-то другой, не сам отец, и наоборот. Это нужно учитывать, чтобы избежать конфликта интересов.
Таким образом, вы или отец можете выдать доверенность на заключение договора дарения своему представителю, который затем явится к нотариусу (в том числе возможно к тому, который находится по месту нахождения квартиры) и подпишет всё от вашего имени.
3. Государственная регистрация перехода права
Право собственности на подаренную долю перейдёт к отцу только после государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Благодаря нотариальному удостоверению эту процедуру можно провести без вашего участия.
Нотариус обязан направить в Росреестр заявление и все необходимые документы в электронной форме. При этом вашего согласия на такую подачу не требуется, если вы не заявили возражений в самом договоре:
“После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно… представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.”
(Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 55)
Таким образом, после того как оба нотариуса удостоверят сделку, назначенный ими (или один из них) нотариус сам отправит всё в Росреестр. Вам и отцу останется только дождаться уведомления о регистрации. Госпошлину за регистрацию можно оплатить заранее.
4. Какие документы потребуются
Каждой стороне при обращении к своему нотариусу понадобятся:
- паспорт;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий вашу долю (договор купли-продажи 1995 года, сейчас актуальнее всего взять свежую выписку из ЕГРН на квартиру);
- если стороны действуют через представителя – нотариальная доверенность с указанными выше реквизитами.
5. Выводы и рекомендации
Наиболее простой и полностью соответствующий закону способ провести сделку без личной встречи вас с отцом – одновременное обращение к двум разным нотариусам в порядке статьи 53.1 Основ. Каждый идёт к «своему» нотариусу в своём городе, при этом хотя бы один нотариус должен быть из субъекта РФ, где расположена квартира. Этим вы избежите необходимости оформлять дополнительные доверенности и ехать друг к другу. После удостоверения нотариусы сами подадут документы в Росреестр, и регистрация пройдёт в электронном виде.
Если кто-то из вас вообще не может лично явиться к нотариусу (например, по состоянию здоровья), то придётся использовать нотариальную доверенность на представителя, чётко указав в ней одаряемого и предмет дарения. При необходимости проконсультируйтесь с адвокатом или непосредственно с нотариусом для выбора оптимальной тактики.
Поскольку в контексте недостаточно информации о порядке межведомственного взаимодействия нотариусов и Росреестра при одновременной подаче от двух нотариусов, рекомендую на предварительной консультации у нотариуса (который будет «ведущим» по сделке) уточнить технические детали – как именно они координируют подачу. В целом процедура отработана.
