Продажа участка многодетной семьёй: порядок и документы

Продажа земельного участка, полученного многодетной семьёй: что нужно знать и как действовать

Ваша ситуация связана с продажей земельного участка, который был предоставлен как мера социальной поддержки многодетной семье. Дети уже совершеннолетние, поэтому многие процедуры упрощаются, но необходимо правильно определить собственников, привести документы в порядок и соблюсти требования закона.

1. Определение собственников и вида права на участок

Прежде всего, важно выяснить, кто является собственником земельного участка и зарегистрировано ли это право в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Постановление о выделении участка – лишь основание для возникновения права, но само право подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), если только оно не относится к ранее возникшим правам (до 1997 года), однако для сделок с такими участками регистрация всё равно обязательна (ч. 3 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ).

Возможны варианты:

• Участок оформлен в собственность одного из родителей (например, матери с прежней фамилией).
• Участок находится в общей долевой собственности родителей и/или детей – это часто встречается, когда землю выделяли с учётом всех членов семьи.

Что делать:

1. Закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Сделать это можно через МФЦ или портал Госуслуг. Из выписки станет ясно, кто значится правообладателем, какой вид права (собственность, общая долевая собственность) и есть ли обременения.
2. Если в ЕГРН сведения отсутствуют, значит право не зарегистрировано, и необходимо сначала провести его регистрацию, обратившись с заявлением и имеющимся постановлением (п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

2. Как учесть изменение фамилии

В постановлении указана старая фамилия. Согласно гражданскому законодательству:

«Перемена гражданином имени не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем» (п. 2 ст. 19 ГК РФ).

То есть сам факт смены фамилии не лишает вас права на участок. Однако для совершения сделки нужно подтвердить тождественность лица. Обычно достаточно представить в Росреестр (или МФЦ) документы, подтверждающие перемену фамилии: свидетельство о заключении брака, о расторжении брака либо свидетельство о перемене имени из ЗАГС. Росреестр при регистрации перехода права сверит личность с базой ЗАГС.

Но чтобы избежать возможных вопросов, рекомендую до подачи на регистрацию сделки:

• Обратиться в тот же орган местного самоуправления, который выдавал постановление, с заявлением о внесении уточнений в постановление (приложите копию документа о перемене фамилии).
• Либо при подаче пакета на регистрацию приложить нотариально заверенную копию такого документа.

3. Нужно ли согласие совершеннолетних детей?

Это зависит от того, являются ли они сособственниками участка.

Если земельным участком владеет несколько человек на праве общей долевой собственности, то:

«Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников» (ст. 246 ГК РФ).

Таким образом, продать весь участок можно только с согласия всех собственников. Если дети включены в число правообладателей, потребуется их личное участие в сделке (они должны подписать договор купли-продажи) либо нотариально удостоверенное согласие на продажу их долей от их имени.

Нотариальное удостоверение сделки. Закон требует обязательной нотариальной формы для сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности. Однако есть исключение:

«Сделки по отчуждению … долей в праве общей собственности … подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении … всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке» (п. 1.1 ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Это означает, что если все сособственники (родители и дети) вместе продают свои доли одному покупателю по одному договору, допустима простая письменная форма, без нотариуса. Но когда требуется согласие органов опеки – ваш случай не затрагивает, так как дети совершеннолетние (ст. 37 ГК РФ не применяется).

Если же участок был предоставлен только в собственность одного из родителей, дети не являются собственниками, и их согласие не требуется – вы вправе распоряжаться имуществом самостоятельно (ст. 209 ГК РФ).

4. Могут ли быть ограничения на продажу участка, полученного по программе многодетным?

Предоставление земельных участков многодетным семьям в собственность бесплатно регулируется как федеральным, так и региональным законодательством:

«земельного участка гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации» (подп. 6 ст. 39.5 Земельного кодекса РФ).

Конкретные условия, в том числе возможные запреты на отчуждение в течение определённого срока, устанавливаются законами вашего региона. Такая информация отсутствует в федеральных нормах, но её необходимо проверить в администрации муниципального образования или на официальном портале органов власти субъекта РФ.

Если никаких ограничений в вашем регионе не вводилось, продавать участок можно в любое время с соблюдением общих правил.

5. Порядок действий и перечень документов для продажи

Шаг 1. Получите выписку из ЕГРН и уточните личный состав собственников, наличие зарегистрированного права, кадастровый номер участка.

Шаг 2. Приведите в соответствие документы о фамилии (см. раздел 2).

Шаг 3. Убедитесь в отсутствии региональных ограничений на продажу.

Шаг 4. Подготовьте пакет документов для регистрации перехода права:

• заявление о регистрации перехода права (подаётся продавцом и покупателем совместно);
• паспорта всех продавцов-собственников и покупателя;
• правоустанавливающий документ – постановление о предоставлении участка (при необходимости с документами о смене фамилии);
• договор купли-продажи (в письменной форме; если все собственники продают доли по одному договору – можно без нотариуса, в ином случае – нотариально удостоверенный);
• согласие супруга, если участок является совместно нажитым имуществом и был выделен в браке (ст. 256 ГК РФ);
• кадастровый паспорт участка (если сведения о нём отсутствуют в ЕГРН, потребуется межевой план);
• документ об уплате государственной пошлины (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ – 4000 руб. при цене до 20 млн руб. для физических лиц, но точный размер зависит от стоимости участка).

Полезная норма: «При продаже … доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению … прилагаются документы, подтверждающие: либо извещение продавцом доли … остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю …» (ч. 4 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Если вы продаёте весь участок, а не долю, соблюдение преимущественного права не требуется.

Шаг 5. Обратитесь в МФЦ или напрямую в Росреестр с полным пакетом документов.

6. Налоговые последствия продажи

При продаже земельного участка возникает доход, который в общем случае облагается НДФЛ, за исключением случаев, когда участок находился в собственности дольше минимального предельного срока владения:

«доходы … от продажи объекта недвижимого имущества освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения … и более» (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Для земельных участков, полученных не по наследству/дарению/приватизации, этот срок составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Если участок приобретён в собственность менее пяти лет назад, придётся заплатить налог и подать декларацию 3-НДФЛ.

Однако можно применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) либо уменьшить доходы на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение участка. Поскольку участок получен бесплатно, подтверждённых расходов, скорее всего, нет, поэтому вычет будет основным способом снизить налог.

Рекомендации

1. Немедленно закажите выписку из ЕГРН, чтобы прояснить круг собственников и статус права.
2. Устраните нестыковку с фамилией – получите в органе местного самоуправления уточнённый текст постановления или подготовьте подтверждающие документы о перемене фамилии.
3. Если дети являются сособственниками, обсудите с ними условия продажи. При продаже всеми сособственниками по одному договору можно оформить сделку в простой письменной форме без нотариуса, что ускорит процесс и сэкономит средства.
4. Проверьте региональный закон о предоставлении участков многодетным семьям на предмет возможного запрета на отчуждение в течение какого‑либо периода.
5. Соберите полный комплект документов и подайте заявление через МФЦ.
6. Если участок находился в собственности менее 5 лет, после продажи подайте налоговую декларацию и при необходимости уплатите налог (можно применить имущественный вычет).

Если возникнут сложности с определением статуса участка, наличием скрытых обременений или оспариванием права, целесообразно проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на земельном праве.

Своевременная и правильная подготовка документов позволит провести сделку без затяжек.